[전문가칼럼]부동산 투자의 마지막 로또 ‘이축권’
[부동산뱅크 2008/02/27 - 조회:7,558]
대규모 아파트촌 하고도 가깝고 그린벨트라 경치도 좋아, 음식솜씨만 좋으면 승부가 날 것 같은데…… 직장 때려치우고 신선노름하면서 장사나 한번 해볼까?
계곡물이 졸졸 흐르는 시원한 야외정원에서 맛있는 저녁식사를 마칠 때면 도시생활에 지친 중년의 직장인들은 한번쯤 이런 상상을 하기 마련이다.
수도권 이축권 프리미엄 최소 수억대
도시인근에 집을 지을 수 있는 이축권 투자에 대해 관심이 높아지고 있고 때마침 도시근교의 공기 좋은 곳을 찾는 수요와 겹쳐 프리미엄도 상승세를 타고 있다. 우선 이축권이란 그린벨트지역에서 공공사업 등으로 집이나 땅을 수용당한 현지인이 인근 그린벨트지역 토지를 대토 받아 건물을 신축할 수 있는 권리다.
가령 하남과 과천지역 이축권 프리미엄은 현재 수억원을 웃돌고 있는데 과천일대는 5~6억원을 웃도는 이축권이 많다. 성남시 판교지역의 경우 도 판교부근에 집을 지을 수 있는 이축권 프리미엄이 최소 5~10억 원에서 형성되어 있으나 매물을 구하기 힘들 정도다.
이축권을 가지고 있는 원주민들이 건물을 지어 매도할 경우 훨씬 큰 차익을 기대할 수 있어 매물 구하기가 하늘에 별따기다. 일반적으로 집은 대지에 지을 수 있지만 이축권은 임야나 전답에도 집을 지을 수 있고 이 경우 대지 변경되기 때문에 프리미엄이 비싸지게 된다.
현재 시행되고 있는 도시계획법 시행규칙에 따르면, 그린벨트 내에 건축 가능한 주택의 규모를 거주기간에 따라 분류하고 있다. 그린벨트로 지정되기 이전부터 그곳에 살고 있던 원주민의 경우는 기존주택을 3층 이하 건평 300㎡(90평)까지 증ㆍ개축이 가능하고, 5년 이상 거주자는 132㎡(40평)까지만 주택을 지을 수 있다. 원주민이 지은 300㎡중 100㎡는 직계비속에 한해 자녀분가용으로 분할등기도 가능하다.
이축권을 갖고 있어도 옮겨 지을 수 있는 지역은 제한 받는다. 원칙적으로 같은 시∙군의 나대지 또는 잡종지에 한정하고 나대지가 없는 경우에는 다른 지목을 허용하였으나 최근 그린벨트에 관한 규제가 많이 완화되어 나대지, 잡종지 구별이 없고 임야가 아니면 이축이 가능하다. 나대지에는 이축권이 없이도 2000년 4월부터는 집을 지을 수 있다.
또한 적법하게 조성된 공부상 나대지로 이축할 경우에는 인접 시∙군∙구까지 확대 허용하고 있다. 그러나 그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려는 사람은 100㎡(30평)까지 밖에 집을 짓지 못한다. 그것도 그린벨트 내의 기존주택을 구입하였을 때에 한해서다. 하지만 이축권을 구입, 원주민의 이름으로 증ㆍ개축 하거나 이축을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하면 198㎡(60평) 주택의 주인이 될 수 있다. 이축기간은 철거된 날로부터 4년 이내며 주택 이축 때 대지조성면적은 330㎡(100평) 까지다.
원주민 이축권 구입이 관건
그린벨트 내에서 이축권이 나오는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우, 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지었는데 토지소유자가 재임대를 거부해 할 수 없어 집을 옮겨야 하는 경우다.
외지인의 땅 거래가 엄격하게 제한되는 그린벨트 안에서는 이축권을 통해 땅을 구입한다. 즉 이축권은 대부분 자금 사정이 넉넉지 못한 원주민에게 부여되는 점을 감안해 전매가 허용된다. 외지인이라도 이축권을 매입하면 합법적으로 그린벨트 안에 땅을 사고 집을 지을 수 있다. 이축권이 자금 사정상 새집을 지을 능력이 없는 원주민에게 주로 주어지는 점을 감안해 제3자 전매를 허용하고 있다. 때문에 외지인이라도 이축권을 매입하면 합법적으로 그린벨트 안에 땅을 사고, 집을 지을 수 있는 것이다.
이축권 매입시 이런점은 주의해라
이축권의 진위 여부를 반드시 확인해야 한다. 시중에 나도는 이축권 중에는 멸실 주택처럼 이축이 불가능한 경우도 있다. 때문에 해당 시ㆍ군지역에 이축대상 주택인지를 파악한 후 매입에 나서야 한다. 이축 대상에 포함된 주택이라 하더라도 기존 거주자가 해당 시ㆍ군에 이축 허가와 함께 집을 지을 위치를 제출해야 건축허가가 나온다는 점도 유의해야 한다.
일단 이축권을 매도한 원 권리자 명의로 새 집을 완공한 후 이를 매입하는 형식을 취해야 한다는 의미다. 또한 이축권을 이용해 곧바로 카페나 음식점 등 영업용 건물을 지을 수 없다는 점도 유념해야 한다. 이주한 지역에서 5년 이상을 거주해야 기존 건물을 카페나 음식점으로 용도 변경할 수 있다는 점을 알아야 한다. .
이축권 구입시 현지컨설팅 업소를 공략하라
이축권의 건축가능 평수와 거주년수가 일치하는가 여부 확인과정과 매입하고자 하는 논밭이 대지로 용도변경이 가능한가를 따져봐야 한다. 최종적으로 이축권 매입을 위한 계약서를 작성할 때는 ‘원주민이 건축허가까지 받아주고 소유권을 이전해준다’는 내용을 단서조항을 붙여야 한다. 여러 차례 거래된 이축권은 피하는 것이 좋다. 물론 이런 경우는 불법은 아니지만 도덕적으로 일부 문제가 있기 때문에 실제 전원주택 등을 짓고 살고 싶지만 허가 조건을 맞추기 위해 당장 전 세대원이 이사할 수 없는 불가피한 사정이 있을 경우에만 이용해야 한다.
또한 이축 대상 주택은 사전에 식별하기가 어려우니 해당 지자체에 이축 대상 주택인지를 반드시 파악한 후 매입하여야 하며 이축권이 있는 사람이 원주민이 아닌 경우는 손해를 볼 수 있다. 시행착오를 줄이는 가장 현명한 부분은 지역의 관할 행정당국 주변의 설계사무소에 가서 1차적으로 컨설팅을 받는 것이다. 그 지역의 설계사무소는 건축에 관한 법률과 노하우 그리고 보다 중요한 관청과의 끈끈한 인간관계가 형성되어 있는 곳이기 때문이다.
<유엔알 컨설팅 박상언대표>
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