[전문가칼럼] 신 정부등장과 상가 투자 포인트
[부동산뱅크 2008/02/20 - 조회:5,987]
2007년 대선결과 이명박 당선인이 새로운 정부를 이양하게 되었다. 다분히 부동산 시장에서의 기대치는 높은 것이 사실이다. 이는 이명박 당선인의 부동산 정책에 대한 완화 기대심리가 작용하고 있기 때문이다. 특히 도심재개발 및 재건축 분야에 대한 부분과 종부세 및 양도세등의 세재 완화정책은 그 동안 조이고 걸어 잠가 놓았던 부동산 시장의 문을 적절히 열어줄 것이란 전망이 우세하다.
또한 경제 전문가로써의 747 공약등은 실물경기 활성화에 대한 기대치도 높게 작용한다. 실물경기에 민감한 상가 시장은 이 당선인의 공약처럼 많은 일자리 창출 및 굵직한 대형 프로젝트등에 따른 안정적인 소비 및 매출구조가 뒷받침 해주게 되면 상가 시장의 활성도가 좋아질 것이므로 전체적인 맥락으로 보면 전망이 밝은 편이라 할 수 있다.
다만 상가 시장은 상가가 안고 있는 특성을 무시할 수 없는 것이 현실이다. 따라서 기존 상가 시장의 특성을 이해하고 새로운 정부의 정책 방향에 맞는 신흥 투자처를 물색 해보는 것이 적절한 상가시장 접근 방법이다.
기본적으로 상가 시장은 자금 수요가 풍부하다.
상가 시장은 토지 및 주택과는 달리 정책적 규제가 거의 없는 수익형 부동산이다. 즉 건물의 부속토지가 40억이 초과 되어야만 종부세 적용이 되고 있고 초과된 금액에 대한 세금 부분역시 월차임으로 충분히 상쇄되므로 부담이 없어 상업용 건축물 및 사무용 빌딩 등은 외국계 자본에 의한 잠식 현상이 심화되고 있고 국내외 기업 및 재력가들에게 인기가 매우 높아 품귀현상을 보이고 있는 실정이다.
특히 2007년 3월 2일부터 시행된 DTI(총부채 상환비율) 적용지역인 투기지역이든 수도권 투기 과열지구이든 적용이 되지 않아 금융 자본을 이용한 투자가 용이하기 때문에 상가 시장으로의 자금흐름 및 수요는 침체되어 있는 주택시장이나 토지, 시장과는 달리 관심도가 매우 높다.
그러나 기대치가 높은 만큼 부작용도 드러나고 있다. 개발이익에 급급한 무분별한 개발행위 및 공급과잉, 여기에 가격 상승에 따른 수익성 악화를 들 수가 있다. 상가의 주 공급지역인 택지개발 지구의 상업용지 가격이 날로 높아져 토지비 상승에 따른 분양가가 천정부지로 치솟고 있다. 대개 토지비 대비 개발 수지분석을 해보면 토지비 대비 15%~20% 이상의 분양가가 책정되어야 개발업체의 이익이 보전되므로 분양가 상승 요인으로 작용한다.
주 상가 공급지들이 택지개발 지구 위주인 것을 감안해 분석, 상업용지 공급가 대비 분양가가 토지비대비 가격산정이 높게 되는점을 알 수가 있겠고 상가 가격이 공급자 위주의 일방적인 가격이므로 수익율이 어떻게 형성될지는 미지수이다.
또한 상가 시장에 복병의 요소로 등장한 할인점에 의한 상가 시장의 양극화 현상이 발생할 것으로 보인다.
◇상가 시장의 불안요소 할인점
전국의 중소 도시와 대도시의 재래시장을 초토화 시킨 주범으로 대부분 할인점을 꼽고 있을 정도로 할인점이 갖는 파괴력은 실로 엄청나다. 재래 시장 뿐만 아니라 도심의 중소형 슈퍼 마켓은 이미 사라 진지 오래이며 오랜 전통으로 명성이 자자한 남대문이나 동대문 시장등에도 할인점의 영향력이 뻗치고 있다. 이는 할인점이 취급하는 업종의 다양성이나 원 스톱 쇼핑이 가능한 구조, 편리한 편의시설, 소비자들이 자유롭게 선택할 수 있는 매장 구성 등의 서비스와 마켓팅 전략이 국내 소비자들의 소비 패턴을 변화 시킨 것이다.
상가 시장은 다양한 소비층이 밀집되는 요소를 갖춘 지역과(역세권 + 주거단지 + 업무시설 + 행정타운 + 백화점 + 대학가등) 요건을 갖추지 못한 지역의 자금유입 편차가 심각해질 것으로 보인다.
그렇다면 이명박 신 정부가 등장하느 2008년 상가 투자 유망지역은 어디일까.
상가는 유동인구, 즉 소비력이 좋은 소비층이 많을수록 상권의 활성도가 업그레이드 되어가는 특성이 있고 월차임에 의한 수익율이나 시세차익이 달라진다. 기존 도심의 잘 발달된 지역은 이미 시세가 높게 형성되어 있거나 신규로 공급되는 지역의 상가는 안정적인 매출 구조와 수익율을 보장 받기 쉬우나 가격이 높은 단점이 있다.
따라서 새로운 개발 재료가 있는 지역이 유망하다 할 수 있다. 도심 뉴타운 개발지와 재개발 지역일대의 역세권이나 신설 지하철 노선 역세권등은 기존의 낙후된지역에 소비력을 갖춘 신 소비층이 유입되기 때문에 유동인구가 풍부해지고 대중교통의 대표격인 지하철 역세권 위주로 상권이 재편될 가능성이 매우 높다.
특히 상권은 접근성(역세권)과 주거단지, 업무시설, 교육(학원수요, 대학가), 행정타운, 대형유통시설(백화점,할인점,대규모프렌차이즈) 등이 골고루 들어서 있는 곳이 안정적인 상권으로 발전한다는 점을 유념할 필요가 있으며 다리품을 많이 팔수록 목좋 은 상가를 매입할 기회가 많은 진리를 염두에 두어야 한다.
또한 상가 종류별 경쟁력을 따져봐야 한다. 이미 쇼핑몰은 운영방식에 대한 마켓팅 능력 부재 및 날이 갈수록 다양한 형태의 판매시설로 나타나고 있는 할인점과 홈쇼핑,온라인쇼핑몰 등에 의해 동대문등 몇몇곳 외에는 공실난에 허덕이고 있는 점을 간과해서는 안된다. 신 정부의 정책이나 마인드를 고려해보면 짧은 기간 안에 모든 공약이 실천할 수 없겠지만 재개발 재건축 단지 주변에 다양한 업종을 입점시킬수 있는 근린상가 등이 투자 유망한 상가로 분류 된다. 도심 상가는 이미 기본적인 인프라가 갖춰져 있기 때문에 매출 구조가 뛰어나기 때문이다.
※틈새 투자 포인트가 신정부 정책에서 발생할 가능성이 크다.
확정적이진 않지만 정부의 몰입식 영어 교육정책이다. 이는 사회에 반영되는 영어수요가 학생층 뿐만 아니라 직장인 및 관료사회에도 큰 반향을 일으킬 것으로 보인다. 즉 학원가 상권이 강세를 보일 가능성이 있다는 사실이다. 따라서 기존 학원가와 더불어 도심 신축 상가들이 영어학원 수요가 증가할 수 있다. 교육 정책은 한번 실행되면 정책 수정이 쉽지 않고 그수요가 꾸준한 특성이 있는 만큼 학원가 상가를 주목해볼 필요가 있다.
지금까지 상가 시장은 경제활동을 주목적으로 공급되기 때문에 큰 규제는 없었다. 향후 신 정부 역시 규제할 만한 요소는 많지 않게 본다. 따라서 상가 수익율이 뒷받침할 요소를 충분히 뒷받침하고 있다면 전문가와 상의 후 공격적으로 투자해볼 만한 시기라 할 수 있다.
[SG뱅크 상가경제연구소 유영상 소장]
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