[재테크교실] 금리예측이 어렵다면 ‘혼합금리’로
[부동산뱅크 2008/01/15 - 조회:5,449]
시중 금융기관의 주택담보대출 변동금리가 최고 연 8.20%까지 치솟았다. 이는 1년 전보다 1% 이상 오른 수치로 1억 원을 10년 만기, 원리금균등상환분할로 대출받았다고 할 때 연간 이자 부담이 600만 원 이상 늘어난 셈이다. 이에 따라 시중 은행에서는 차주들이 이자 부담을 조금이나마 줄일 수 있도록 혼합금리 대출상품을 속속 내놓고 있다. 혼합금리로 대출받을 경우 전체 대출기간 중 일정 기간은 고정금리로 대출이 가능해 금리 상승의 위험을 피할 수 있는데다 금리 하락 시에도 금리 할인을 해주는 등의 일석이조 효과를 누릴 수 있다. 혼합금리 주택담보대출에 대해 살펴본다.
일반적으로 주택담보대출을 받기 위해서는 대출 가능금액을 산정하는 것도 중요하지만 대출금을 어떤 방식으로 매달 얼마씩 갚아나갈 것인지 결정하는 것도 매우 중요하다. 대부분 대출자의 경우 앞으로 금리하락이 예상된다면 변동금리 대출을 선호하며, 반대로 금리가 상승될 것이라 생각되면 현재의 금리를 유지할 수 있는 고정금리로 대출신청을 하게 된다.
그러나 몇 년 후의 대출금리를 예측한다는 것은 결코 쉽지만은 않다. 이런 때라면 고정금리와 변동금리가 섞여 있는 혼합금리 대출을 선택하는 게 좋다. 혼합금리란 전체 대출기간 중 대출자가 원하는 일정 기간은 고정금리로, 기간 만료 이후에는 변동금리로 대출금을 갚아나가는 형태다. 현재 시중 금융기관에서는 최대 5년간 고정금리로 대출받을 수 있도록 상품을 제공하고 있다.
이렇게 혼합금리로 대출받는다면 금리 상승 시 일정 기간 동안은 금리를 고정시킬 수 있어 이자부담을 줄일 수 있게 된다. 또 은행에 따라 고정금리 기간 중이라도 시중 대출금리가 하락할 경우 최대 1%까지 금리를 낮춰주고 있어 향후 금리가 하락할 때에도 유리하다는 장점이 있다.
현재 혼합금리 주택자금대출을 제공하고 있는 곳은 국민은행과 하나은행, 기업은행이다. 그 중 국민은행은 ‘For You 장기대출’과 ‘KB스왑연계 아파트담보대출’ 등의 2가지 상품을 판매하고 있다. ‘For You 장기대출’은 대출기간이 15~35년이기 때문에 장기대출자에게 유리한 상품으로 전체 대출기간 중 3년 또는 5년 동안 고정금리 대출이 가능하다. 이때, 고정금리 기간만큼은 거치기간으로 둬야 하며, 전용면적 85㎡ 이하 아파트일 경우 고정금리 기간에 관계없이 거치기간은 최대 3년으로 제한된다. 또 계약 당시 변동금리 주기(3, 6, 12개월)를 결정해야 하는데, 향후 주기를 바꿀 수 없으므로 신중히 선택해야 한다. 현재 3년 고정금리는 7.51~8.91%, 5년 고정금리는 7.55~8.95%로 책정돼 있다.
‘KB스왑연계 아파트담보대출’은 시장금리(CD 금리) 대신 금융기관간 스왑(교환)거래에서 형성되는 금리에 따라 주택담보대출 금리를 책정하는 상품이다. 계약 당시 스왑기간이라고 해서 금리를 고정시킬 수 있는데, 최대 5년 내에서 연 단위로 대출자가 선택할 수 있다. 스왑기간이 만료되면 시장금리인 3개월 변동금리로 자동 전환되지만 만료 시점에 스왑금리가 더 낮은 경우는 대출자의 판단에 따라 스왑금리로 재설정이 가능하다. 이때 금리는 3개월 마다 새롭게 책정한다. 예컨대, A라는 사람이 15년 장기, 스왑기간 5년으로 1억 원의 주택담보대출을 받았다고 하자. 스왑기간 5년에 대한 스왑금리는 7%다. A는 전체 대출기간 15년 중 5년 동안은 금리가 상승하더라도 7%의 금리를 유지하면서 대출금을 갚아나가면 된다. 5년이 만료되면 만료 시점에 책정한 주택담보대출 변동금리(CD 연동금리)로 나머지 10년간 대출금을 상환할 수 있다. 만약 만료 당시 CD 연동 변동금리가 8.5%인데 반해 스왑금리는 7.5%라서 대출이자 부담이 된다면 7.5%의 스왑금리로 만기까지 대출자의 선택에 따라 재설정이 가능하며, 이때 스왑금리는 3개월 마다 주기적으로 변동하게 된다.
물론 최초 스왑기간 중에도 시장 변동금리로 전환할 수 있다. 단, 전체 대출금액의 0.5%인 중도해지수수료를 납부해야 한다는 점 염두에 둬야 한다. 현재 스왑기간(1~5년)에 따라 각각 7.20%, 7.19%, 7.12%, 7.05%, 7%의 금리가 설정돼 있는데, 변동금리가 최대 8.20%인 것에 비하면 낮은 수준이다. 최장 5년 동안(전용면적 85㎡ 이하는 3년 이내) 거치기간을 둘 수 있으며, 헌혈증서를 5장 이상 제출하거나 자녀 3명 이상을 부양하는 경우 등은 최대 1.4%까지 금리우대를 받을 수 있다.
하나은행에서는 ‘이자안전지대론’이라는 상품을 판매 중이다. 대출자의 선택에 따라 3년 또는 5년의 금리보장기간을 선택할 수 있고, 금리하락 시에는 최대 1%의 범위 내에서 내부 규정에 따라 하락한 만큼 금리를 낮춰준다. 원리금균등상환으로 대출받을 경우는 보장기간 이내로 거치기간을 둬야 하지만 원금균등분할상환은 거치기간 의무규정이 없다. 원금균등분할상환 시 대출기간이 3년과 5년이라면 각각 최대 8.12%, 8.14%의 금리로 대출 가능하며, 원리금균등분할상환이라면 이보다 각각 0.02%씩 금리가 높다. 하나은행에서 펀드, 청약통장 등의 상품을 가입했거나 하나은행 신용카드를 가지고 있는 경우 최대 0.5%의 금리를 깎을 수 있다.
기업은행의 ‘IBK 마이플랜 모기지론’은 대출기간 중 3년 또는 5년을 고정금리 구간으로 설정할 수 있다. 거치기간은 전체 대출기간의 1/3 범위 내에서 최장 5년 간 대출자가 선택할 수 있으며, 담보종류는 아파트로 제한된다. 현재 3년 고정금리는 8.35~8.81%, 5년 고정금리는 8.40~8.86% 수준이며, 장기∙시신기증자나 노부모∙장애인 부양자 등은 최대 0.2%의 대출할인을 받을 수 있다.
[부동산뱅크 김근옥 기자 kko@neonet.co.kr]
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