[전문가칼럼]실용정부가 해야 할 부동산 정책
[부동산뱅크 2008/01/11 - 조회:4,073]
대선이후 부동산 방향이 어디로 갈 것인가에 의견이 분분하다. 이명박 전 시장의 대통령 당선으로 재건축 시장을 중심으로 아파트 매물이 자취를 감추고 강북 중심의 재개발 사업 또한 가격 상승 압력으로 상당한 호가가 상승하고 있는 분위기다.
이런 분위기에서 대통령 인수위가 부동산 정책에 대해 가격 상승은 인정하지 않을 태세다 보니 부동산은 또다시 상승의 방향을 잡지 못하고 방황하고 있는 것 또한 사실이다.
이와같이 부동산 가격은 상황에 따라 변화고 정책이라는 것은 복합성을 띄기 때문에 대통령 한사람의 의지로 가격이 결정되는 것은 아니다. 그러나 정책이란 부동산 시장에서 가장 큰 방향을 결정하는 요인 중의 하나이기 때문에 실용정부의 부동산 정책을 안다면 향후 부동산 방향 및 투자 유망지역도 어느 정도 알 수 있어서 투자에서 자유로울 수 있겠다.
여기서 필자가 이 글을 쓴 것이 실용정부 부동산 정책을 분석하여 투기나 하는 투기꾼들에게 유리하도록 위하는 것이 아니고 부동산 가격이 왜곡되지 않고 정직한 사람이 집 사는것에 희망을 갖을 수 있는 사회가 되기 위해서 실용정부가 해야 할 부동산 정책에 대해 이야기 하고자 한다.
21세기에서 부동산 투자는 우리 경제부분에서 차지하는 비중 또한 매우 클 뿐아니라 중요한 하나의 키워드이기 때문에 부동산의 방향을 모르고 불확실한 지역에 막연히 투자한 후 기획부동산이나 투기꾼들에게 어려움을 당하는 것보다 실용정부의 부동산 방향과 정책을 알고 신중하게 투자하는 대다수 사람들을 위하는 마음으로 정리하고 있음을 십분 양해 해 주길 바란다. 그렇다면 실용정부가 해야 할 주된 정책방향은 무엇일까? 그것은 시장기능회복과 규제완화다.
첫째, 시장기능 활성화다. 참여정부의 부동산 정책은 서울의 강남집값 잡기에 초점을 맞췄다. 그 결과 사실상 실패라는 단어를 목에 걸었다. 온갖 규제 일변도와 부자들에 대한 응징적 과세정책에도 불구하고 그 피해가 전부 약자에게 전가되는 바람에 서민들에게 부메랑이 되어 고통으로 돌아 온 것이다. 참여정부 들어서 2003년부터 지난해까지 집값은 전국평균 23%,서울 아파트 경우 55% 가 상승했다.
그동안 필자는 세금정책으로 부동산 가격을 잡을 수 없다고 수도없이 이야기를 했음에도 불구하고 종합부동산세등 각종 세제를 비롯한 집값규제 정책으 부동산 시장을 꽁꽁 얼어놓았다. 10만 여채가 넘는 지방 아파트 미분양 물량은 건설업체의 부도 위기를 고조시키고 있다. 또한, 세금폭탄으로 부동산 시장자체를 흐트려 놓았고 정책의 일관성마저 잃게 되니 부동산 시장 기능이 상실되어 버린 것이다.
부동산은 건전성을 바탕으로 신뢰를 통해 시장기능에 따라 움직이도록 놔두어야 한다. 부동산에서 시장의 원리를 거스리는 규제는 서민과 공공주택등으로 제한해서 정책을 펼쳐야 한다. 참여정부가 부동산 정책에 실패한 이유도 모든 민간부분까지 정부가 간섭해서 마음 먹기에 따라 할 수 있다는 오만과 일관성 없는 정책의 반복으로 인한 결과라고 요약할 수 있다.
정부는 저소득층을 위한 임대주택이나 공급에만 책임을 지고 중산층이상의 주택에 대해서는 책임질 필요가 없음에도 불구하고 참여정부는 온갖 규제와 간섭으로 부동산 시장 질서를 다 망쳐 놓았던 것이다.
만약 새로 등장하는 실용정부도 부동산 정책에 성공하려면 우선 시장 기능부터 활성화시켜야 할 것이다. 꾸준한 공급정책과 과도한 규제 개선을 통하여 시장의 순기능을 살려내야 한다. 순기능을 살리려면 온갖 규제를 풀어야 한다. 시장기능을 활성화 하기 위해서는 원가공개나 전매제한 제도, 분양가 상한제등을 폐지하고 규제를 완화해야 한다.
도심 아파트 공급원인 재건축도 규제를 철폐해야 하며 공급을 늘려 나가야 한다. 왜곡된 부동산 세제, 세금전가성이 강한 종합부동산세와 양도세 그리고 주택 고가 기준도 규제를 완화하여 시장 기능에 맡겨야 한다. 혹자는 상기와 같이 부동산 규제를 완화해서 만약 규제가 풀리면 부동산 가격 상승이 올 거라고 걱정을 한다. 물론 그럴 수 있다. 그러나 이것은 감내해야할 필요악이다.
정부는 중산층이상의 정책은 시장 원리에 맡겨 과감히 손을 떼고 저소득층 주거안정을 위해 공공임대주택이나 전세자금 융자제도등에 더욱 신경을 써야 한다. 저소득층 주거비 보조정책을 개선하고 민간 임대사업자 활성화 방안을 마련해야 할 것이다. 택지공급활성화를 위해 개발이익환수제도를 철저하게 정비하여야 한다.
그동안 서울과 수도권에서 공공임대주택 공급은 극히 미약했다. 수요가 없는 지방위주의 공공임대주택은 결국 실패로 마감하게 된 것이다. 이를 타산지석으로 삼는 실용정부는 시장 경제를 활성화시켜 국민주거복지 향상을 정책 목표로 삼아야 할 것이다.
둘째, 불공정한 세제 완화다.실용정부가 가장 먼저 손을 대어야할 항목이다.우리의 경험을 기억해 보자. 아파트를 샀으면 가격이 올라야하고 아파트를 팔았으면 가격이 내려가기를 원한다. 이러한 마음을 갖는 것이 상대방이 잘못 되기를 원하는 것이 아니라 내가 최고의 가격으로 팔고 싶고 아니면 최저 가격에서 매입하기를 바라는 마음에서다.
그러나 사고 판 뒤에 장기간 살펴보면 아파트 가격을 보면 분명히 내려가길 원했던 아파트도 가격이 올라가 있고 오르길 원했던 아파트도 가격이 올라가 있다.그러나 오르내리는 가격에는 조건이 몇가지 있다. 무조건 다 올랐던 게 아니고 어느 기준에 의해서 많이 오르고 조금 오르고 잘 팔리고 안 팔리고 한다. 2000년도 이전에는 아파트 사서 팔면 세금 부분 없이 이익이 많이 생겼다. 그러나 참여정부 들어와서는 규제들이 너무 많다보니 다시말해서 세금 부분 특히 양도세, 보유세가 많다보니 부동산 투자를 함부로 하기가 어렵게 되었다.
양도세란 간단히 말하면 팔았을 때와 샀을 때에서 양도차익이 발생하면 내는 세금이다. 양도세를 안내려면 차액을 줄이면 되고, 아예 안내고 싶으면 안 팔면 된다.
그런데 참여정부 들어와서 이유야 어찌되었든지 아파트 값이 많이 올랐기 때문에 차액이 많이 발생하니까 양도세가 부담으로 작용하여 팔 수 없는 처지가 된 것이다.
예를 들어 아파트를 2억 주고 사서 5억 주고 팔았으면 3억에 대한 양도세는 36%정도 약1억정도의 세금을 낸다. 세금을 1억 다 내면서 파는 사람은 거의 없다(여기서 1세대1주택이나 3년보유 2년거주 조건은 별도로 한다)
우리나라 사람들의 특징은 가급적 세금을 안내려고 하는 경향이 높다. 그리고 자기가 산 아파트 금액보다 떨어지면 안 팔고 버티는 경향이 높다. 이런 간단한 특징들 때문에 아파트 값이 쉽게 떨어지지 않는다. 이런 아파트 값이 참여정부 5년 동안 많은 규제와 정책이 있었음에도 불구하고 떨어지는 것이 아니라 도리어 올라갔다. 올라가는데 그냥 오르는 것이 아니라 좋은 지역만 올라가고 호재 있는 지역만 올라갔다.
따라서 1세대 1주택자가 거주목적으로 보유하고 있는 아파트가 6억원이 넘는다고 매년 폭탄과 같은 중과세를 해놓고 또한 팔 수도 없게 만든 양도세율을 정해놓고 국민들에게 무엇을 어떻게 해라는 것인가? 고가주택 기준을 대폭 상향하여 일반 중산층이하의 국민들은 마음놓고 주택을 사고팔 수 있도록 해야 할 것이다.
10년이상 장기보유자 및 저소득 노년층에 대한 종부세 면제는 물론 양도세 기준금액을 현행 6억에서 최소한 10억원이상으로 상향 조정하여야 할 것이다. 빠른시일내로 등록세 취득세도 병합하여 1% 이내로 낮추어야 할 것이다.
셋째, 재개발ㆍ재건축 규제 완화다참여정부가 부동산 정책에서 가장 실패하게 된 이유중의 하나가 공급부족이었다. 전체적으로는 아파트공급이 적지는 않았으나 원하는 곳에 적재적소, 즉 인기지역에 공급을 하지 못함으로 인하여 가격은 뛰고, 규제는 강화하여 공급을 억제하니 당연 부동산 시장이 왜곡되는 것이다. 실용정부의 가장 큰 규제완화중 하나는 재건축,재개발 규제 완화이어야 한다.
그러나 주의할 것이 있다. 재건축,재개발 규제완화는 아주 민감한 것이어서 규제가 완화되면 가격이 올라갈 수 밖에 없다. 대부분 재개발 지역은 2종 주거지역으로 분류되고 용적률은 170~180%, 3종 일반주거지는 210%에 묶여 있다. 현재 재건축, 재개발 지역의 용적률을 10%이상 상향조정하기만 하면 즉, 현재 저밀도 지구인 개포, 고덕, 둔촌지역에 용적률10%로만 상향조정한다고 해도 판교나 송파급 신도시 2∼3곳을 한꺼번에 공급하는 효과가 있다.
그러나 문제는 가격 급등을 염려해야 한다. 재건축 용적률을 높여 주면 당연히 가격은 폭등한다. 따라서 이에 따른 개발이익부분을 상당금액이상 환수하는 장치를 반드시 마련한 후에 규제를 완화하여야 한다. 철저한 개발이익 환수장치를 동원해야 할 것이다. 이런 개발이익환수금은 임대주택이나 공공주택 건설 및 공원, 도로확장등 재원으로 삼아야 하기 때문이다.
넷째, 도심지에 서민과 임대아파트를 공급해야 한다.역세권을 비롯한 중심상업지역에 주상복합아파트는 중산층에게 공급하고, 일정지역을 개발해서 임대아파트와 작은평형 아파트는 서민이나 신혼부부, 노인층을 대상으로 집중적으로 건설하여야 할 것이다. 개발이익을 합리적으로 환수하고 공공이 나서서 주택을 공급하면서 고층임대아파트에 대한 국민적 합의를 도출하여야 한다.
임대아파트는 열악한 환경과 못사는 사람들이 사는 이미지를 최소한 극복해야 할 방법이 중심상업시설에 작은 평형등을 지어 싸게 공급해 주어야 하는데 이를 위한 재원은 재건축 완화등으로 환수된 개발이익금을 재원으로 사용하는 장치를 마련해야 할 것이다.
연령에 제한을 두지 말고 출산을 앞둔 신혼부부에게 신혼부부용 청약저축 통장을 신설해서 매년 12만호를 지어 공급하겠다는 인수위 정책은 상당한 공감이 가는 대목이다.
다섯째, 대출규제 완화는 신중하게 결정할 일이다.투기수요를 잡기위해 참여정부가 야심차게 적용했던 DTI(총부채상환비율) 과 LTV(주택담보비율)는 탄력적으로 적용해야 한다.일률적으로 폐지한다든지 할 경우 또다시 걷잡을 수 없는 가격 폭등으로 이어질 것이 뻔하기 때문이다. 과거 참여정부의 대출규제와 아파트 가격 상승과의 관계를 보면 이를 잘 알 수 있다. 정부가 6억원이상 아파트에 대출규제를 가하자 3억원에서 6억원사이 아파트가 상승했고, 3억원이상 아파트에 대풀규제를 적용하자 3억원미만의 아파트 및 다세대,다가구가 움직였다.
이것은 집을 살 경우 대출이나 전세를 끼지 않고는 살 수 없는 우리의 현실을 그대로 반영한 것이다. 다시말해서 아파트를 살 경우 매입 금액 모두를 모아서 사지 않고 대출이나 전세를 활용하여 아파트를 산다는 사실을 입증하는 것이다. 따라서 폭발력이 강한 대출규제 완화는 신중하게 결정할 문제다.
상기와 같이 실용정부가 부동산 정책에 성공하기 위해서는 해야할 몇가지를 열거해 보았다. 그럼에도 불구하고 실용정부 5년간 부동산 가격 상승은 어쩔 수 없는 대세로 보인다. 경제성장을 위한 인위적 경기부양책이며 많은 규제 완화등과 국민들의 고급주거요구에 맞물려서 부동산 가격 상승은 하나의 대세로 보인다. 이럴수록 실용정부는 모든 부동산을 잡겠다는 자신감을 버려야 한다. 부동산 심리적인 요소까지 정부가 간섭할 수도 없기 때문이요, 부동산 가격은 복합적인 작용에 의해서 오르는 경향이 매우 높기 때문이다.
그렇다면 실용정부는 과감하게 철폐할 규제는 철폐하고 순기능적인 시장을 단단하게 살려둠으로서 보이지 않는 손의 작용을 방해해서는 안 될 것이다.
실용정부 향후 5년뒤 부동산 가격은 상당한 가격 상승이 있을 것이다. 그렇다고 이를 잡기위해 시장기능을 무시한 정책을 잘못 썼다가는 더 큰 재앙이 몰려올 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 실용정부는 부동산 전체의 방향을 결정하고 서민이하의 저소득층과 최소한의 국민으로 살아야할 주거환경을 위해 가이드라인을 정할 뿐, 직접 부동산 시장에 개입해서 좌지우지하겠다는 생각은 버리는 것이 부동산 정책을 이끌어가는 자세라고 말하고 싶다.
<양은열 YEL 부동산연구소 대표>
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