[분양포커스]'빅3’ 형제 출생의 비밀
[부동산뱅크 2007/12/06 - 조회:6,131]
무주택기간 10년을 맞은 이모씨(남•45세)가 연말까지 쏟아지는 물량을 내집마련의 목표로 잡고 어디에 청약을 할지 고민에 빠졌다.
각기 다른 사업방식에 규제조건, 분양가, 입지 여건도 달라 선택이 쉽지가 않기 때문. 지인들의 의견을 들어봐도 각양각색, 본인의 입장에서 좋은 물량을 추천을 한다. 유례없이 쏟아진 동절기의 알짜 물량들을 놓고 고민하는 것은 비단 이모씨만은 아닐 것이다.
연내 유망물량인 은평뉴타운, 파주신도시, 인천 청라지구, 고양 덕이•식사지구들은 각각 택지개발사업, 경제자유구역, 도시개발사업 등 각각 다른 사업 방식으로 공급된다. 이들의 사업방식의 장•단점을 파악해 내게 적합한 물량을 족집게 같이 뽑아 금쪽 같은 내 청약통장을 유용하게 사용해야 할 것이다.
‘개발의 모태’ 택지개발지구
택지개발지구는 택지개발촉진법에 의해 개발계획 수립에서부터 준공까지 사업시행자(주택공사나 토지공사)와 관련 지•자체간 사전협의를 거쳐 체계적으로 공급되는 공공택지를 통상적으로 말한다. 사업시행자가 택지를 개발한 뒤 민간 건설업체에 땅을 팔아 아파트 분양은 건설업체가 맡는 방식이다. 대상지는 택지지구, 신도시, 수용방식 경제자유구역(청라•영종)및 도시개발사업장(은평뉴타운) 등이다.
이들은 공공기관이 공급한 택지이기 때문에 분양가격이 저렴하고, 계획도시로 주거시설이 상권과 섞여 있지 않고 각종 생활 편의시설은 물론 유통매장, 관공서, 도서관 등 공공시설, 단지내 학군 등이 들어서기 때문에 생활에 불편함이 없다. 또 근린공원이나 녹지공간, 중앙공원 등도 있다.
다만 택지개발지구는 도심과 떨어져 있는 경우가 많아 출•퇴근시 다소 불편을 겪을 수 있다. 청약시 블록별로 역이나 조망권 등 여건이 달라 개발계획 및 배치도를 반드시 확인한 뒤 아파트를 고르는 것이 좋다. 지역 우선공급은 서울을 제외한 수도권 66만㎡ 이상인 택지지구에 30%가 적용된다.
‘규모의 경제’ 도시개발구역
도시개발법에 의해 개발되는 도시개발구역은 도시에서 인구 및 산업의 과대화•과밀화로 인하여 야기되는 여러 가지 문제를 해소하기 위하여 도시 인근의 일정 지역을 도시화시켜 기존 도시의 기능 일부를 담당시키고자 지정한 구역으로 택지개발사업과 달리 민간건설업체가 사업시행을 맞는다. 대상지는 수용방식 이외 경제자유구역(송도), 민간도시개발사업장(고양 덕이•식사지구 등), 재개발 단지 등이 있다.
장점으로 메이저급 건설사가 입지여건이 우수한 지역에 대규모 단지로 개발돼 뛰어난 주거 여건은 물론 향후 가치까지 높다. 또 도로, 학교, 공원 등 도시기반시설을 잘 갖추고 있어 인기가 매우 높을 뿐만 아니라 최소 2,000세대부터 7,000세대까지 단일 건설사가 기반시설과 함께 공급하기 때문에 하나의 택지지구 수준으로 형성된다.
반면 일반적인 민간 주택사업에 비해서 기반시설 사용토지의 기부체납 등으로 인해 사업부지가 40~50%가량 줄어들고 인허가 기간이 길어 분양가격이 다소 높아지는 단점이 있다. 또 택지개발지구에 비해 주변과의 교통 연계성이 다소 떨어질 수 있다. 때문에 높은 분양가를 잠식시킬 만큼의 쾌적성, 입지와 발전가능성 등을 꼼꼼히 살피는 안목이 요구된다. 도시개발사업의 지역 우선공급은 100%가 적용된다.
‘무역의 허브’ 경제자유구역
경제자유구역은 ‘일정구역을 지정하여 그 구역 내에서 다른 지역과 다른 경제활동의예외 조치를 허용해 주고 다른 지역과 다른 혜택을 부여해 주는 특별한 지역을 통칭하는 개념’ 이다.
경제자유구역으로 지정, 개발되면 비즈니스 환경뿐만 아니라 외국인들의 편의 제공을 위해 기반시설이 잘 갖춰진다는 장점이 있다. 외국인 유치를 위해 외국학교, 병원, 약국의 진입을 허용, 별도 특별행정기구 설치 등 선진국 수준의 제도로 운영해 다른 지역에 비해 월등히 경쟁력이 갖춰진다. 또 소득세와 법인세, 지방세 등 각종 조세감면 혜택은 물론 도로나 철도, 공항, 항만 개발에 대한 국가지원도 주어진다. 즉 외국인 친화적 생활 여건을 조성하고, 동북아 경제권의 중심이 되도록 최적의 인프라를 확충하는 구역을 지정하는 것이다.
현재 경제자유구역은 인천 송도•청라• 영종에 2억935만㎡, 광양만권 9,034만㎡, 부산•진해 1억 482만㎡ 등이 지정돼 있다. ‘빅3’물량으로 주목 받고 있는 청라와 송도의 연내 남은 물량은 지역우선공급 물량이 30%로 축소돼 수도권 청약자들에게 인기가 예상되고 있다. 다만 분양승인 신청 시기에 따라 블록별, 면적별 전매 규제가 다르고 구역별로도 입지여건이 다른 만큼 꼼꼼히 체크해야 한다.
부동산뱅크 분양팀 이경연 sshlky80@neonet.co.kr
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