[전문가칼럼]2008년 부동산 시장 전망
[부동산뱅크 2007/12/05 - 조회:4,441]
2007년 한국경제성장률은 전년보다 낮은 4.3%대에 그칠 전망이다. 경기 부진속에 성장율이 둔화되어 투자 심리가 위축되었으며, 일자리 창출력도 저하 시키는 결과를 가져왔다.
실질경기로 대표되는 서민들의 체감경기는 싸늘하게 식어가고, 부동산 경기 역시 심각할 정도로 냉냉한 분위기를 이어가고 있다.
2008년의 국내경기는 대내외적 불안요소가 다수 존재함을 감안할 때 약 5%대 경제성장률을 기대하고 있으며, 대선이후 정책 변화에 따라 다시 부동산 시장의 부활을 기대해보고 있으나, 피부로 체감하기에는 상당한 시간이 필요할 것으로 보인다.
그럼, 08년 부동산 시장을 상품별로 구체적으로 알아보자.
먼저, 토지시장을 살펴보자.
한국 건설산업연구원 발표에 의하면, 2007년 한해 토지시장은 전반적으로 상승세 둔화 경향을 보였다. 최근 몇 년간의 주기를 살펴보면, 2002년 토지가격이 급등하다 2003~2004년 잠시 상승세가 둔화되었으며, 2005년부터 상승세로 돌아섰다. 2006년은 수도권과 충청권이 상승세를 주도했고, 2007년은 상승세가 둔화되는 경향을 보였다.
2007년 9월말(누계)기준으로 용산구가 7.1% 상승으로 눈에 띄게 상승하였는데, 한남 뉴타운개발, 미군기지 이전, 용산민족공원 및 국제업무단지 개발 호재가 가격상승의 원인으로 볼 수 있다.
2007년 토지거래 현황은 인천 등 일부지역을 제외하고 서울, 경기, 충청권 등 대부분 지역이 급감하였다. 1~9월 누계기준으로 전년동기대비 5.5% 감소한 것으로 나타났다.
2008년 토지시장은 용산구 등의 일부 국지적으로 높은 상승세를 이어갈 곳을 포함해 전반적으로 소폭 안정적인 상승추세로 이어질 것이다.
원인으로는 풍부한 유동성을 꼽을 수 있다. 2008년과 2009년 토지 보상비가 각각 7조5천억원씩 풀릴 예정이며, 9대 혁신도시의 보상비가 4조원 정도 풀릴 예정이다. 과거 판교 등 택지개발지역의 토지 보상이후 인근 토지 및 아파트가격의 급등 현상이 일어난 것처럼 부동산 시장을 상승시킬 주체로 작용할 것으로 볼 수 있다.
다음으로 주택시장을 살펴보자.
2007년도 주택시장은 수도권의 일부 소형주택 및 오피스텔의 가격 상승이 눈에 띄기도 하였으나, 서울 및 수도권 인기지역의 재건축 대상과 중대형 아파트 매매가격이 하락 및 약보합세를 보이면서 전반적으로 침체 양상을 보였다.
매수세가 위축되어 거래량이 지난해 보다 30%이상 급감하면서 주택시장의 냉냉한 분위기가 이어졌다.
이러한 주택시장의 침체는 시장경기의 영향보다 주택담보대출 및 금리상승, 분양가 상한제 등의 정책적 요인과 종합소득세 및 양도세등 세금정책이 크게 작용한 것이 그 원인으로 지목된다.
08년에 주택경기는 주택수요 관망세가 유지되면서 위축되는 경향이 지속될 것으로 보여진다. 미분양 물량 증가, 낮은 입주율 등의 요인으로 주택경기 침체가 계속 될 것이며, 이러한 현상은 지방에서 더욱더 심하게 나타날 것이다.
주택시장의 관점은 세제개선으로 양도세 및 종합부동산세 등 세금 규제 정책의 향배에 달려있다. 대선이후 규제정책이 완화 될 것으로 보여 2007년 보다는 2008년 주택시장이 나아지리라 보여진다.
다음은 상가시장을 알아보자.
2007년 한해동안 상가는 김포장기지구 단지내 상가의 경우 내정가의 306%에 낙찰 되는 등 일부 택지개발지구내를 제외하면 대체로 위축되어 있는 모습이었다.
주식시장의 활황으로 상가로 유입되는 자금의 감소, 경기위축으로 인한 상가시장 위축, 높은 분양가로 인해 상가투자시 수익률 감소, 수요 대비 공급량 증가 등이 원인으로 작용하였다.
2008년에도 고분양가 논란, 부진한 내수경기 등의 모습은 크게 변화되지 않을 것으로 보여 위축양상은 지속될 것으로 보인다.
전반적으로 부동산 시장을 정리해보면, 2008년 부동산 시장은 2007년 보다는 소폭이나마 회복될 것으로 보여진다.
부동산시장은 실물경기에 후행한다. 실물경기 회복 후 6개월 ~ 1년 정도후에 부동산시장도 활성화 양상을 띄게 된다. 2006년 말에 소비심리가 바닥을 치고 되살아 나고 있어 2008년 부동산시장 활성화에 무게를 더하고 있다.
또한, 부동산 정책의 변화에 대한 기대감을 들 수 있다. 참여정부 출범이후 과도한 규제중심의 부동산 정책을 추진하였기 때문에 내년 새롭게 출범하는 정부의 정책기조에 따라 변화가능성이 높고, 새정부가 들어서면 바로 부동산 정책이 완화 될 것으로 전망된다.
다만 주의해야할 점은 정책이반이 현실화 되기에는 충분한 시간이 필요하다는 점이다. 분양가 상한제, 재건축 초가이익 환수제 등의 제도가 실행된지 불과 얼마되지않아 법 적용시에 발생하는 부작용을 결과적으로 도출하기 어려워 법개정의 논리적 근거 마련이 쉽지 않기 때문이다
2008년 한해의 부동산시장 접근방향 및 투자방향을 살펴보면, 단기간에 투기식의 투자 자세를 버리고 5~10년을 내다보는 장기적인 시각의 투자를 하는 자세로 접근해야 한다. 그러기 위해서는 타지역보다 발전성이 높은 인천송도, 은평뉴타운, 판교, 흥덕, 장기, 광교 등 신규택지개발지역에 관심을 집중하는 것이 바람직하고, 서울에서는 용산구가 가장 발전성이 높은 지역으로 볼 수 있다.
상품별로는 오피스텔, 상가 등 수익형 상품에 주목하고, 대단위 규모의 재건축, 재개발지역의 움직임에 주목할 필요가 있다.
또한, 08년 부동산 시장의 특징 중 하나인 양극화 현상이므로, 일반적인
시장 현황보다는 특정지역, 특정상품에 국한하여 개별적 분석을 하는
자세가 요구된다.
<기업은행 조현수 차장>
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