종합부동산세 '제대로' 알고 내자
[부동산뱅크 2007/11/30 - 조회:5,526]
종합부동산세 신고납부 기일이 다음주로 다가왔다. 국세청에 따르면 올해 종합부동산세 납부대상자는 48만 6,000명으로 지난해 보다 13만 명 가량 늘어났다고 한다. 이렇게 납부대상자가 늘어난 만큼 본인이 종합부동산세 대상에 해당하는지, 해당된다면 산출되는 세액은 얼마나 되는지 등에 대해 혼란이 가중되고 있다. 이에 대한민국 부동산표준 부동산뱅크에서 종합부동산세의 이모저모를 살펴봤다.
주택, 가구별 공시가격 6억 원 초과 대상
주거용 오피스텔, 임대사업자 주택은 제외
종합부동산세(이하 종부세)는 전국의 부동산에 대해 가구별, 또는 개인별로 합산한 금액이 일정한 기준 금액을 초과한 경우 초과 부분에 대해서 납부하는 세금이다. 초과 여부는 매년 4월과 5월에 발표되는 해당 부동산의 공시가격과 기준금액을 비교해 판정하면 된다.
과세대상을 살펴보면, 아파트, 연립, 다가구 등의 주택을 보유하는 경우에는 가구별로 모든 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과할 때 종부세 과세대상에 해당된다. 이때, 오피스텔의 경우 원칙적으로는 주택으로 보지 않아 종부세 과세대상이 아니지만 세입자가 전입신고를 한 후 실제 주택으로 사용하고 있다면 종부세 납부대상이 된다는 점 알아둬야 한다.
잡종지나 나대지 등의 종합합산대상토지를 보유하고 있다면 가구별로 합산한 공시지가가 3억 원을 초과하는 경우 종부세를 납부해야 한다. 또 상가, 사무실, 빌딩, 공장 등의 일반건축물을 가지고 있는 경우 해당 건축물 부속토지의 공시지가 합계액이 40억 원을 초과한다면 부속토지에 대한 종부세 납부대상자가 된다. 다만, 일반건축물의 경우는 가구별 합산이 아닌 인별 합산이 원칙이다. 올해부터 적용되는 과세특례별도합산토지인 8개의 서비스업종 부속토지에 대해서는 인별로 합산한 공시지가가 200억 원을 초과할 때 세금을 내야 한다. 여기서, 서비스업종이란 관광호텔업, 종합휴양업, 유원시설업, 스키장업, 대중골프장업, 유통단지, 공동차고지, 공장용 건축물의 부속토지 등을 말한다.
그러나 휴양, 피서용으로 사용되는 별장을 가지고 있다면 이미 재산세를 통해 4%의 높은 세금을 납부하므로 종부세를 납부할 필요가 없다. 또 입주권이나 분양권의 경우는 준공검사를 받지 않았다면 주택으로 보지 않기 때문에 종부세를 납부할 필요가 없다. 이 외에도 ▲학생 또는 종업원용 기숙사 ▲종업원에게 무상제공 하는 85㎡ 이하 사원용 주택 ▲과세기준일까지 인가를 받고, 고유번호를 받은 가정보육시설용 주택 등은 종부세 합산배제 대상이 된다.
뿐만 아니라 과세기준일 현재 주택임대사업자로 등록돼 있는 경우라면 보유 주택 공시가격의 합계액이 6억 원을 초과하더라도 종부세를 납부하지 않는다. 다만, 대상 주택은 동일 시∙도 지역에서 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 3억 원 이하 주택을 5채 이상 보유해야 하며, 10년 이상 임대한다는 조건을 만족해야 한다. 만약 10년 기간을 채우지 못하거나 임대 외 다른 용도로 이용할 경우는 그 동안 면제받았던 세금을 모두 추징당하게 된다.
또 임대기간 중 증축, 리모델링 등의 물리적인 변경 등으로 주택가격이 기준금액을 초과한 경우도 추징대상이다. 단, 시장흐름에 따라서 주택가격이 기준금액을 초과했다면 계속해서 합산배제 혜택을 받을 수 있고, 임대사업자가 사망해 상속받은 자가 임대사업을 지속하는 경우도 마찬가지다. 건설임대주택과 기존임대주택, 미임대 건설임대주택 등 역시 일정한 요건(표 참조)을 만족하는 경우 합산배제에 해당된다.
납부자, 매년 6월 1일 현재 소유권자 기준
혼인∙노부모 부양, 2년 동안은 별도 세대로
납부대상을 확인했다면 종부세의 과세대상자는 누구인지, 가구별로 합산을 어떻게 하는지, 세금은 얼마를 내는지 등에 대해 알아야 한다.
먼저, 매매로 부동산을 취득한 경우는 계약서상 잔금지급일을 취득시기로 보며, 이보다 먼저 등기를 한 경우라면 등기일이 취득시기가 된다. 즉, A의 주택을 B가 매수한다고 했을 때 계약일이 2007년 4월 15일, 잔금일이 2007년 6월 15일이라고 하면 6 월 1일을 기준으로 소유권은 아직 A에게 있으므로 해당 주택에 대한 2007년 종부세 납부대상자는 A가 된다. 그러나 잔금지급일 이전인 5월 30일에 먼저 등기를 한 경우라면 소유권이 B에게 넘어간 것이므로 2007년 종부세 납부대상자가 B가 되는 것이다.
또 주택이나 종합합산토지에 해당하는 가구별 합산은 해당 주택 및 토지소유자와 배우자뿐만 아니라 이들과 동일한 주민등록이 돼 있는 직계 존∙비속 모두가 보유하는 부동산을 합한 것을 말한다. 만약, 취학, 질병, 요양 등의 이유로 과세기준일 당시 주민등록상 일시적으로 퇴거했다고 해도 만 30세 미만 미혼인 자가 과세대상 부동산을 보유하고 있다면 이는 합산대상주택에 포함된다. 부부는 각각 단독가구를 구성하더라도 동일한 가구로 간주하며, 이혼을 했더라도 사실상 혼인관계에 있다면 ‘위장혼인’으로 합산대상이 된다.
혼인이나 만 60세(여자는 만 55세) 노부모 부양을 위해 가구를 합친 경우는 종부세 과세대상이 되더라도 혼인한날 또는 합가한날로부터 2년 간은 별도의 가구로 간주된다. 예컨대, 공시가격 3억 5,000만 원짜리 아파트를 가진 노부모와 공시가격 3억 원인 아파트를 보유한 자녀가 합가해 공시가격 6억 원을 초과했다고 하자. 합가한날로부터 2년 간은 개별 가구로 간주하므로 2년 간은 개별 주택이 각각 6억 원을 초과하지 않기에 종부세를 납부할 필요가 없게 된다. 그러나 2년이 지난 후에는 하나의 주택을 매도하지 않는 이상 종부세를 납부해야 한다.
공시가격을 가구별로 모두 합산한 후에는 주택, 토지 등에 따라 공시가격의 합에서 기준금액을 뺀 나머지 금액에 세율을 적용하고, 그 금액에서 또다시 누진공제액을 차감해 산출세액을 계산하게 된다. 주택의 경우는 ▲3억 원 이하, 1% ▲3억 원 초과~14억 원 이하, 15%, 150만 원 공제 ▲14억 원 초과~94억 원 이하, 2%, 850만 원 공제 ▲94억 원 초과, 3%, 1억 250만 원 공제 등의 세율을 적용하며, 과세표준 적용비율은 80%를 적용한다. (종합합산토지와 별도합산토지의 세율은 표 참조) 예를 들어 공시가격 21억 원짜리 주택을 가지고 있다면 21억 원에서 6억 원을 차감한 15억 원이 과세표준이 된다. 과세표준에 세율을 적용해 계산해보면 1,720만 원[=(15억 원 X 2%)-850만 원)X 80%]이 종합부동산세액으로 산출된다.
산출된 종부세는 매년 12월 1일~15일(올해는 17일)까지 주소지 관할 세무서에 자진신고 및 납부를 해야 한다. 임대사업자가 합산배제 신청을 할 경우도 마찬가지다.간편하게 신고할 수 있도록 전화(ARS: 1544-0098)나 홈택스(www.hometax.go.kr)를 이용해 신청할 수 있다. 자진 납부를 하는 경우는 올해까지 산출세액의 3%를 공제받을 수 있다. 간혹 사실상의 소유자와 공부상의 소유자가 다른 경우가 있는데, 이때는 매년 6월 1일~10일 사이 부동산 소재지 관할 시장∙군수∙구청장에게 ‘사실상 소유자’를 신고하면 된다. 가구별 합산의 경우는 주택(토지)의 공시가격을 합한 금액이 가장 큰 자가 신고납부의무를 가진다. 나머지 세대원은 보유하는 주택(토지)의 공시가격을 한도로 연대납세의무가 있다. 납부세액이 1,000만 원 초과 시 분납 또는 물납이 가능하며, 납부세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 한다.
[부동산뱅크 김근옥기자 kko@neonet.co.kr]
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