[전문가칼럼] 2007년 상가 시장은 할인점이 파괴했다
[부동산뱅크 2007/11/26 - 조회:5,993]
상가 시장은 자금 수요가 풍부하지만 고전을 면치 못했다.
상가 시장은 토지 및 주택과는 달리 정책적 규제가 거의 없는 수익형 부동산이다. 즉 건물의 부속토지가 40억이 초과 되어야만 종부세 적용이 되고 있고 초과된 금액에 대한 세금 부분역시 월차임으로 충분히 상쇄되므로 부담이 없어 상업용 건축물 및 사무용 빌딩 등은 외국계 자본에 의한 잠식 현상이 심화되고 있고 국내외 기업 및 재력가들에게 인기가 매우 높아 품귀현상을 보이고 있는 실정이다.
특히 2007년 3월 2일부터 시행된 DTI(총부채 상환비율) 적용지역인 투기지역이든 수도권 투기 과열지구이든 적용이 되지 않아 금융 자본을 이용한 투자가 용이하기 때문에 상가 시장으로의 자금흐름 및 수요는 침체되어 있는 주택시장이나 토지, 시장과는 달리 관심도가 매우 높다.
그러나 기대치가 높은 만큼 부작용도 드러나고 있다. 개발이익에 급급한 무분별한 개발행위 및 공급과잉, 여기에 가격 상승에 따른 수익성 악화를 들 수가 있다. 상가의 주 공급지역인 택지개발 지구의 상업용지 가격이 날로 높아져 토지비 상승에 따른 분양가가 천정부지로 치솟고 있다. 대개 토지비 대비 개발 수지분석을 해보면 토지비 대비 15%~20% 이상의 분양가가 책정되어야 개발업체의 이익이 보전되므로 분양가 상승 요인으로 작용한다.
주 상가 공급지들이 택지개발 지구 위주인 것을 감안해 분석, 상업용지 공급가 대비 분양가가 토지비대비 가격산정이 높게 되는점을 알 수가 있겠고 상가 가격이 공급자 위주의 일방적인 가격이므로 수익율이 어떻게 형성될지는 미지수이다.
여기에 유통시장의 강자로 등장한 할인점이야말로 상가 시장을 궁지로 몰아넣고 있다.
◇상가 시장의 불안요소 할인점
소비 및 구매 패턴 변화와 상가 시장 상황 분석
전국의 중소 도시와 대도시의 재래시장을 초토화 시킨 주범으로 대부분 할인점을 꼽고 있을 정도로 할인점이 갖는 파괴력은 실로 엄청나다. 재래 시장 뿐만 아니라 도심의 중소형 슈퍼 마켓은 이미 사라 진지 오래이며 오랜 전통으로 명성이 자자한 남대문이나 동대문 시장등에도 할인점의 영향력이 뻗치고 있다. 이는 할인점이 취급하는 업종의 다양성이나 원 스톱 쇼핑이 가능한 구조, 편리한 편의시설, 소비자들이 자유롭게 선택할 수 있는 매장 구성 등의 서비스와 마켓팅 전략이 국내 소비자들의 소비 패턴을 변화 시킨 것이다.
◇쇼핑몰 시장을 파괴하는 할인점
동대문의 밀리오레와 두타 등 동대문 쇼핑몰 신화가 만들어낸 쇼핑몰 열풍은 2007년 들어서도 점차 가라앉고 있다. 쇼핑몰은 도심지에 비교적 상권이 활발한 지역 위주로 상가를 공급 해왔고 소규모 점포를 공급함으로써 소액 투자자들이 선호하는 투자 상품이었으나 공급과잉과 마켓팅 전략 부재, 다양한 경쟁 업태들의 등장으로 이미 공급된 쇼핑몰 들이 공실난에 허덕이고 있다
따라서 테마 상가 공급량은 지속적인 감소세를 보이고 있다. 테마상가가 이처럼 감소세를 보이는 것은 테마상가 분양시장이 원할하지 못하는데 있어 개발 의욕 상실을 들 수 가 있다. 이미 공급된 상가들이 분양 당시와는 달리 오픈시부터 입차인 모집에 어려움을 겪는데가 많아 장기 공실에 따른 손실이 발생하고 있기 때문이며 이에 따라 투자자들에게 투자 메리트를 제공하지 못하고 있는 것으로 풀이 할 수 있다.
2008년 상가 투자 유망지역은 어디일까. 상가는 유동인구, 즉 소비력이 좋은 소비층이 많을수록 상권의 활성도가 업그레이드 되어가는 특성이 있고 월차임에 의한 수익율이나 시세차익이 달라진다. 기존 도심의 잘 발달된 지역은 이미 시세가 높게 형성되어 있거나 신규로 공급되는 지역의 상가는 안정적인 매출 구조와 수익율을 보장 받기 쉬우나 가격이 높은 단점이 있다.
따라서 새로운 개발 재료가 있는 지역이 유망하다 할 수 있다. 도심 뉴타운 개발지와 재개발 지역일대의 역세권이나 신설 지하철 노선 역세권등은 기존의 낙후된지역에 소비력을 갖춘 신 소비층이 유입되기 때문에 유동인구가 풍부해지고 대중교통의 대표격인 지하철 역세권 위주로 상권이 재편될 가능성이 매우 높다.
특히 상권은 접근성(역세권)과 주거단지, 업무시설, 교육(학원수요, 대학가), 행정타운, 대형유통시설(백화점,할인점,대규모프렌차이즈) 등이 골고루 들어서 있는 곳이 안정적인 상권으로 발전한다는 점을 유념할 필요가 있으며 다리품을 많이 팔수록 목좋은 상가를 매입할 기회가 많다.
[상가 114 투자 전략 연구소 유영상 소장]
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