외환위기 10년, 제도변화 총정리
[부동산뱅크 2007/11/21 - 조회:4,857]
강산이 변한다는 10년이 흐르는 동안 부동산시장은 위기가 기회로, 그 기회가 또 다시 위기로 바뀌는 등 총 3번의 변화를 겪었다. 그 과정에서 정부는 경기회복을 위해, 반대로 경기 과열을 위해 어김없이 부동산제도에 칼을 꺼내들었다. 외환위기 이후 10년간의 부동산제도 변화를 정리해봤다.
IMF 4년, 경기부양 위해 규제 완화
지난 1998년 이후 정부에서 발표한 굵직한 대책만도 모두 29건에 이른다. 이중 2001년까지 선보인 대책은 총 12건으로, 규제완화를 통한 경기회복에 주목적이 있었다.
부동산시장 침체를 극복하기 위한 ‘국민의정부’의 첫 작품은 1998년 발표된 ‘5.22 주택경기 활성화대책’으로, 여기서 정부는 취·등록세의 한시적 감면, 양도소득세 조세특례제도 등의 세금 완화를 통한 부양책을 폈다.
하지만 한번 가라앉은 경기는 쉽게 뜰 줄 몰랐다. 신규주택의 중도금 대출 및 택지 개발시 민간 참여를 확대한다는 내용의 ‘6.22 주택경기 활성화자금지원방안’, ‘9.25 건설산업 활성화방안’이 나왔지만 역부족이었던 것이다.
이렇듯 꽁꽁 얼어붙은 경기를 어떻게든 녹여보고자 절치부심해 나온 정책이 바로 ‘12.12 건설 및 부동산경기 활성화대책’이었다. 재개발·재건축의 활성화, 준농림지역 개발절차 간소화, 양도소득세 조세특례 확대, 분양가 전면 자율화 등의 내용을 실었던 이 대책은 그러나 추후 시장 과열의 도화선이 되기도 했다.
이후 꼬박 1년 6개월여간 아무 대책도 발표하지 않았던 정부는 2000년 들어 4건의 대책을 연달아 선보였다. 개인에게 세금, 대출 등의 혜택을 주었던 이전 대책들과는 달리 기업의 사업 환경을 개선하는데 중점을 뒀으며, 특히 ‘11.11 건설투자 적정화대책’에서는 화성 동탄, 김포 양촌, 성남 판교신도시 등의 개발이 계획돼 건설경기의 숨통을 트여줬다.
이듬해인 2001년에는 새해 벽두부터 ‘1.4 지방건설업 및 주택건설 활성화대책’이 발표됐는데, 6개 지방 도시의 신시가지 개발 계획 및 영세민 전·월세 보증금 대출한도 인상 및 대출금리 인하 등의 내용을 담고 있었다. 또 IMF 이후 마지막 부흥책으로 기록된 ‘5.23 건설산업구조조정 및 투자 적정화방안’에서는 생애최초 내집마련대출과 조세특례제도 확대 및 취·등록세 50% 감면 조치가 이뤄졌다.
2002년 이후 집값 안정화 집중
4년간 앞만 보고 달려서일까? 2002년에 들어서자 지난 4년간의 부양책들이 비로소 빛을 발하기 시작한다. 하지만 문제는 경기회복에서 더 나가 과열 양상까지 빚었다는데 있다. 때문에 2002년 이후 발표된 17건의 대책은 부동산과열을 식히기 위한 규제에 집중됐다.
외환위기 이후 처음으로 ‘활성화’가 아닌 ‘안정화’ 방안이 나온 배경에는 사실 2000년 3월부터 실시된 ‘분양권 전매’의 힘이 컸다. 분양시장에서 불어온 열풍이 아파트시장까지 강타한 것이다. 여기에 2000년 ‘11.11 대책’으로 촉발된 재건축 열풍까지 겹치며 부동산시장은 걷잡을 수 없는 지경에 이르렀다.
이에 정부는 2002년 ‘1.8 주택시장 안정대책’을 통해 세무조사를, ‘3.6 주택시장 안정대책’을 통해 분양권 전매제한 및 청약제도 개선을 단행했다. 또 투기과열지구를 지정해 규제를 두고, 기준시가를 상향조정해 양도소득세의 부담을 크게 했다. 연이어 발표한 ‘8.9 주택시장 안정대책’에서는 재건축 안전진단을 강화하는 동시에 재건축 아파트에 대한 자금출처를 하겠다는 엄포를 놓았다.
하지만 어렵사리 붙은 불은 꺼질 줄을 몰랐다. 따라서 한 달 간격으로 태어난 ‘9.4 주택시장 안정대책’에서는 본격적인 규제에 돌입해야만 했다. ‘9.4 대책’이 양도소득세 강화, 투기과열지구 내 청약조건 강화, 재건축 요건 강화, 금융대책 등의 내용을 총망라했던 이유도 여기에 있다.
참여정부가 들어선 2003년부터는 가히 대책의 홍수 시대라고 부를 만큼 많은 대책들이 쏟아졌다. 특히 미친 듯 날뛰는 재건축 아파트값을 잡는 게 시급했다. 이는 재건축 안전진단의 강화 및 소형 평형 의무비율 강화, 재건축 조합원 분양권 금지 등의 내용을 담은 ‘5.23 주택가격 안정대책’, ‘9.5 재건축시장 안정대책’의 배경이 됐다.
그래도 부동산값이 잡히지 않자 ‘10.29 주택시장안정 종합대책’이라는 종합판이 소개됐다. 우선 억누르기만 해서는 풍선효과가 일어난다는 경험에 따라 강북 뉴타운 개발 의지를 불태웠다. 그러나 그보다 세금을 높이고, 20가구 이상 주상복합의 분양권 전매를 금지하고, 투기지역 내 주택담보대출을 규제하는 등의 규제일변도 정책이 더 많았다. 덕분에 1년 가까이 집값은 안정됐지만, 오래 억눌렸던 만큼 2년 이상의 집값 폭등도 맛봐야만 했다.
억제일변도 정책이 방향을 바꾼 것은 2005년 부동산시장을 강타한 ‘8.31 부동산종합대책’이었다. 송파신도시 건설과 수도권 5,000여㎡ 택지 확보 등의 공급 의지를 드러낸 것이다. ‘8.31대책’의 연장선상에 세워진 2006년 ‘3.30 부동산대책’ 역시 재건축 개발이익환수 및 주택담보대출 강화 등의 규제가 있기는 했지만, 기존 도심의 광역적 재정비를 하는데 무게를 두었다.
또 같은 해 발표된 ‘11.15 부동산대책’에서는 수도권 공급물량 확대가 본격적으로 떠올랐으며, 2007년 1월 발표된 2건의 대책에서는 분양가상한제 확대 및 청약가점제 실시, 임대주택 공급확대 등의 내용이 담겼다. 공급과 수요를 막아 집값을 잡겠다는 초기의 대책들과는 달리 공급을 확대함으로써 집값을 안정시키겠다는 복안인 셈이다.
<부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr>
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