[전문가칼럼] 상가주택의 투자 방법
[부동산뱅크 2007/10/24 - 조회:8,077]
상가주택이란 근린상가지역에 위치하고 있는 주택형 상가로 일반적으로 1,2층은 상가로 3층은 주택으로 활용하고 있는 겸용주택을 말한다. 요즘들어 아파트등의 세금중과로 인하여 수익성 부동산에 대한 관심이 많이 늘어나는 추세에 따라 향후에도 지속적으로 상가임대수익을 고려한 저금리시대에 일반 부동산 투자자들의 관심이 집중될 수 있는 대상이기도 하다.
이러한 상가주택의 경우 부동산 중과세 이후 급격한 투자대상으로 부상했지만 상가주택과 같은 수익형부동산은 늘 수익만 가져다 줄 것인가? 여러 가지부분을 검토한 뒤에 투자해야 수익성을 극대화할 수 있다.
우선, 상가주택에 대한 장,단점을 보자.
첫째, 직접 거주하면서 임대를 통해 수익을 창출할 수 있다는 장점이 있다.
상가주택은 상가건물의 위치에 따라 가격형성이 달라진다. 그러나 상가주택의 위치는 상업지역이나 일반 주거지역에 있을 경우 투자대비 수익성에 큰 도움이 되지 않는다.
적당한 상권이 형성되어 있어야 한다는 것이다. 적당한 상권이라고 하면 주거전용도 아니고 상업지역도 아닌 주거, 상업혼재지역을 말하는 것이다.이러한 지역이 상가주택으로서는 최적지인 것이다.
상가주택의 위치는 일반주거지역보다는 사람의 왕래가 빈번한 지역일수록 좋고 상업지역보다는 준주거지역일수록 좋다는 말이다. 특히 이러한 준주거 지역은 적절한 주거, 상가배치로 인하여 다른 지역에 비해 임대수익이 높을 뿐아니라 임차인들도 많아 공실률도 적다.
그러므로 이러한 지역의 상가주택에 주인이 직접 거주하면서 상가주택을 관리한다면 공실률을 줄일 뿐아니라 직접 건물관리까지 할 수 있어서 관리비도 절약되고 건물상태도 좋아지기 때문에 향후 매매시에도 상당한 도움이 된다.요즘들어 상가주택이 인기를 끌고 있는 것이 상가주택의 가장 관심중의 하나인 상가투자 이익률이 다른 부동산에 비해 높다는 것이다. 따라서 고도의 상업화가 이루어진 상업지역은 토지가격이 높아서 투자 대비 수익률이 매우 낮아지기 때문에 상가주택의 위치로서는 적당하지 않다는 것을 알아야 한다.
둘째, 주거와 상가 임대를 동시에 해결해서 경제적 수익이 높다.
상가주택은 부동산시장의 변화에 따라 이질적인 성격을 가진 항목이 두가지 이상 존재하는 주거와 상가가 동시에 있어서 부동산 침체기에 있어서도 극심한 마이너스를 나타나지 않는 다는 것이다.
셋째, 총투자금액의 60%정도를 본인의 투자금으로 하고 나머지는 보증금과 융자금으로 투자할 수 있다.
상가의 대출은 주거비율과 다르게 책정되고, 1세대 2주택 대출에 포함이 안 돼 투자시 대출규제를 아파트와 같은 주거에 비해 적게 받는다. 하지만 장기간 비어있거나 임대가 되더라도싼값에 임대를 해야만 하는 경우에는 차입금의 이자 부담이 커질 수 있어 주의가 요망된다.
넷째, 향후 상권의 발달로 용도가 변경되면 토지수익률 또한 급격히 상승한다.
상가지역의 대부분은 일반 주거지역보다 상권이 발달된 지역이 많다. 따라서 향후에 개발 가능성 및 상권 성숙도가 높아질 가능성이 높기 때문에 용도가 변경되면 가격 또한 급격한 상승을 기대할 수 있는 지역중의 하나다.
다섯째, 다른 부동산에 비해 매매하기 쉽다.
상가주택의 장점중의 하나다 월세를 자유롭게 임대할 수 있다는 것이다. 따라서 수익형부동산일수록 투자자 입장에서 보면 매매하기 매우 쉽다.
대출을 받아도 월세로 이자를 대신할 수 있고, 주택과 보다 계약기간이 짧아 가격 변동에 쉽게 대응할 수 있어서 좋다.
상가주택도 단점이 있다.
첫째, 아파트보다 환금성이 떨어진다.
상가주택의 경우 투자부분의 항목이 강하다보니 적절한 매매당사자를 만나지 않고서는 매매하기 쉽지 않아 환금성이 약하다는 것이다. 아파트의 경우 월세도 가능하지만 대부분이 전세이기 때문에 필요하면 전세금등을 활용할 수가 어렵지 않다.
둘째, 상권이 형성이 안 되는 곳은 1층 활용도가 낮다.
만약 상가주택의 경우 준주거지역이 아닌 일반 주거지역에서 상권 성숙도가 낮은 지역에 있을 경우 1층의 상가 임대에 상당한 애를 먹는 경우가 있다. 따라서 상가주택을 투자 할 경우 일반주거전용지역은 피해야 할 것이다.
셋째, 역세권이나 주변상권에 따라 가격의 영향을 많이 받는다.
동일한 상가주택이라 하더라도 역세권이나 주변상권이 성숙된 경우 투자가치가 높지만 반대로 역세권주변지역등의 상가주택은 상대적으로 임대료를 높게 받기 힘든 경우가 많다.
넷째, 상가주택의 경우 세금에 신경써야 한다.
상가주택도 주택부분 면적이 상가부분보다 면적이 클 경우 모두 주택으로 보기 때문에 상가주택은 상가의 면적에 신경써야 한다. 그러나 상가부분 면적이 클경우 주택부분만 주택관련세금등을 내기 때문에 일반 아파트에 비해 유리하다.
다음으로 상가주택 투자 전략은 어떻게 하는 것이 좋을까?
첫째, 입지 여건을 따진다
상가주택은 글자그대로 아래층은(대략 1~2층) 상가이고, 위층은 주택(2~4층)인 것을 말하는데, 더 정확히 표현하면 층수로 구분되는 개념보다는 어떤 지역의 단독필지에 몇%는 근린 생활시설, 몇%는 주택을 지을 수 있는 경우를 말한다. 상가주택은 6~12m 도로를 낀 주택가 초입의 코너에 위치한 것이 좋고, 평지이면서 도로에 접한 면적이 클수록 가치가 높다. 도로에 맞붙은 면적이 6m 미만이거나 경사진 곳에 위치할 때에는 일조권과 사선 제한으로 나중에 건물 증·개축을 할 때 어려움이 있어 환금성이 떨어진다.
1~2층의 저층은 근린 업종이 입주해야 하는 만큼 목이 검증된 곳을 골라야 한다. 도로는 2개 이상 접해 있어야 수요자의 접근성이 좋다. 유동 인구는 소형주택은 하루 3~5천명, 중·대형은 8천~1만 명 정도면 임대용으로 적당하다.
둘째, 수익률을 따진다.
일반적으로 본인이 투자한 수익형 부동산의 월수입에서 본 건물분 보유세, 소득세, 대손충담금, 공실율 등을 감암한 순 수익율은 그리 높지 않기 때문에 상가주택의 경우도 철저히 따져봐야 한다. 따질 때 기준은 은행금리를 기준으로 한다.
셋째, 투자유망지역은 어디인가?
투자 유망 지역은 지역 상권이 성장하는 시기를 지나 성숙단계에 접어든 곳이 적합하다. 성장기에는 변화에 따른 리스크가 따르는 반면 성숙기에 이르면 안정적인 수익을 확보할 수 있기 때문이다. 당장 이면도로까지 상권이 확장되지 않았지만 잠재 성장력과 번창력이 좋은 지역이 좋다. 또한, 아직 상권이 형성되지 않은 교통 중심지로 머지않아 토지 용도가 변경될 것으로 예측되는 지역이나 9호선 신설역세권 지역이 투자 가능성이 높은 지역이다.
그러나 높은 수익을 낼 수 있는 상가주택 투자시 주의할 점은 무엇인가?
첫째, 자신의 주거부분을 제외하고 1층 이외의 층이 주거용이나 상업용으로 이용가치가 얼마나 되는지를 면밀히 살펴야 한다.
둘째, 기존 택지개발 지구 내 상가주택용지를 매입하는 경우라면 상권이 활성화 되는데 까지 상당한 시일이 경과 되어야 임차인이 찰 수 있다는 점과 상권형성에 따른 시간 소요가 필요하므로 자기자본 비율에 대한 안정적 대책이 필수적인 요소라고 할 수 있다.
셋째, 상가주택은 잘 투자할 경우, 감가상각이 심해지는 최소한 10년 정도는 안정적 임대소득을 기대할 수 있는데 현재의 지역 모양보다는 앞으로의 지역 모양변화에 초점을 맞추는 것이 중요하다.
넷째, 상가주택을 장기보유하려는 투자자라면 무엇보다도 전체 임대 수익의 절대적 액면을 모두 수익으로 생각해서는 곤란하며, 건물의 가치를 유지하기 위한 재투자 비용을 감안해 임대액 일정 금액을 비용으로 생각해 비축하는 것이 필요하다.
상기와 같이 상가주택의 장,단점 및 투자시 유의한 점에 대해 알아 보았다.
그러나 월세라는 상가주택의 핑크빛만 바라보고 투자했다가는 상당한 어려운 점에 봉착할 수 있는 것이 상가주택투자다. 따라서 상가주택의 경우도 상권의 성숙도, 상가의 발전 가능성, 유동인구, 교통량, 자기자본율등 상권에 영향을 받는 많은 요소들을 분석한 뒤에 자기자본 대비 수익률도 따져보고 상가주택 투자에 임해야 어려움을 당하지 않는다.
<양은열 YEL부동산연구소 대표>
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