[전문가칼럼] 상권은 반드시 갖춰야 할 요건이 있다
[부동산뱅크 2007/10/16 - 조회:6,915]
최근 급격히 변해가는 소비패턴 만큼이나 상권 역시 지역 여건에 따라 활성도의 차이가 두드러지고 있다. 도심지 상권이나 신도시 상권등 집객력을 가진 시설물이 얼마나 다양하게 들어서 있느냐에 따라 점포별 업종 경쟁력이 달라지게 나타나고 있는 것이다. 대표적인 수익형 부동산으로 인식되고 있는 상가는 여유 자본을 가진 투자자들에겐 매력적으로 인지되는 시기인 만큼 상권이 발전할 수 있는 요건에 대해서도 명확히 알고 있어야 목적한 투자 수익을 얻을 수 있다.
상권의 구성 요소는 다음과 같다.
역세권 + 주거단지 + 업무시설 + 행정타운 + 백화점(유통시설) + 대학가 등이 대표적인 상권의 구성 요소이고 도심지에 잘 발달된 상권을 들여다 보면 몇가지 요소들은 반드시 갖추고 있는 것을 알 수 있다.
세부적인 요소들을 분석해 보면
첫째 역세권으로써 서울 도심이나 지방 광역시 역세권에는 어김없이 상권이 형성되어 있다. 이는 접근성이 좋아짐과 동시에 구심점이 되기 때문이다. 1974년 8월 청량리- 서울역간 1호선이 개통되고 이후 인천 및 의정부 방향과 수원 까지의 노선이 개통되면서 1호선 라인에 수많은 역세권 상권이 태동하였고 1884년 개통된 2호선 도심 순환선 역시 전국에서 1.2 순위에 손꼽히는 상권들이 조성되어 있다. 1호선에는 시청상권 및 인천의 주안,부평역등이 대표적이고 2호선에는 강남역 및 건대역,홍대,신촌,등이 있다.
3호선등 8호선 까지 개통시기는 호선에 따라 다르지만 많은 역세권 상권들이 조성되어 있음을 주변을 관심있게 둘러보면 알 수 있겠고 신설역이 들어서게 되면 기존 골목가 상권들을 흡수해 버리는 잠재력을 지니고 있는 사실도 알 수 있을 것이다. 또한 역세권에는 다양한 시설물이 개발되는 호재를 함께 끌어들인다. 따라서 신설되는 지하철이나 전철등은 상권에 중요한 요소중 하나이다.
둘째 주거단지이다. 대규모 공동주택(아파트단지)등 주거 시설에는 다양한 소비력이 존재한다. 가족전체의 소비성에 따른 구매력과 자녀들의 간접 구매력(학원,패스트푸드등)등 다양한 소비자가 존재한다. 따라서 대규모 주거단지는 상권에 미치는 영향은 클 수 밖에 없다.
셋째 업무시설이다. 업무시설은 주중 매출에 지대한 영향을 미친다. 점심,저녁 시간대에 주로 먹거리와 유흥 업종을 활성화 시키는 요인으로 작용하고 소비력도 안정되어 있는 장점이 있다. 강남일대 테헤란로와 강북의 시청주변등이 대표적인 업무시설 밀집 지역이다.
넷째 행정타운이다. 행정관청이 있는 곳 주변은 민원인과 더불어 관료들의 먹거리와 유흥 업종 위주로 구성된다. 주로 민원인이 많은 관청이 해당된다. 시청이나 구청, 법조단지 등이 해당되며 대표적인 지역으로는 서울 강남의 교대역 일대와 강북의 동부지원이 들어서 있는 구의역 일대를 참고할 수 있다.
다섯째 백화점이다. 백화점은 유통시장의 선봉장으로 다양한 서비스와 질좋은 상품등으로 백화점이 들어서면 일대 소비자들을 끌어모으는 집객력이 막강하다. 분당의 서현역 일대 상권은 삼성프라자가 민자역사 형태로 개발 오픈하면서 분당 최고의 상권으로 자리잡은 케이스가 있고 잠실의 롯데백화점 역시 서울도심의 몇안되는 탄탄한 지하상가를 조성할 정도로 지역 상권에 긍정적인 요소로 작용하고 있다.
여섯째 대학교 소비층이다. 연세대가 들어서있는 신촌상권과 홍대 입구 상권, 건국대 상권, 성신여대, 대학로 상권들이 대표적인 지역으로, 젊은 소비층이 구성해 나가는 구심력및 집객력은 거대 상권으로 나타나는 특징이 있다.
위에서 열거하고 설명한 것처럼 각 소비층별 특성은 각자 다르다. 그러나 각자 다른 소비층이 밀집되면 거대 상권으로 발전하는 시너지 효과가 있다. 활성도가 좋은 상권들을 보면 위 요소들을 대부분 갖춘곳이 많다. 따라서 상가 투자시 기본요소들이 언제 들어서는지를 파악하는 것이 중요하고 이미 들어서 있는 상권의 경우 역세권등을 갖추지 못한 곳이라면 지하철이나 전철등 신설 여건을 고려해보면 향후 상권이 보일 것이다.
[상가 114 투자 전략 연구소 유영상 소장]
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