[전문가칼럼]10년 후 용산은 어떤 모습일까
[부동산뱅크 2007/10/11 - 조회:9,248]
2017년 10월 가을 어느 날 이용산씨(가명. 45세 용산거주)는 미국 LA에 살고 있는 친구 john이 비즈니스 관계로 아시아트레이드타워(용산국제업무지구)를 찾아온다는 연락을 받는다.
친구 john은 잠간 들리는 것이 아니라 자신이 근무하는 회사의 중역들과 함께 비즈니스와 관련한 중요한 논의를 하기 위함이라고 설명하면서 임원과 자신이 출장기간동안 잠시 머물 곳을 함께 알아봐 달라는 부탁까지 했다.
john의 일행은 바쁜 시간을 쪼개서 업무를 보는 스타일이라 지체되는 것을 싫어한다고 들은 이용산씨는 인천국제공항에 도착하는 즉시 인천국제공항선(인천공항-서울역간 직행노선)을 타고 서울역까지 오는 방법이 교통체증에 시달리는 것보다 시간도 훨씬 절약되고 편리할 것이라고 설명했다.
비즈니스에서는 시간 절약이 곧 돈이라고 판단된 john 일행은 이용산씨의 말대로 인천국제공항선을 타고 서울역에 도착했다. 도착한 일행은 곧바로 용산모노레일을 이용하여 용산국제업무지구 내에 있는 아시아트레이드타워 120층 12031호실로 이동한다. 서울역에서 오는데 5분도 걸리지 않았다.
엘리베이터를 타고 올라오는 도중 john과 일행은 눈앞에 펼쳐지는 자연경관에 감탄을 자아내기 시작한다. 오른편으로는 유유히 흐르는 넓고 깨끗한 한강과 왼편으로는 가슴 속 까지 시원하게 만드는 넓고 푸른 용산민족공원(80만평)이 뉴욕 센트럴파크를 연상케 해 친근감마저 갖게 한다.
도착한 일행은 이용산씨가 소개한 호텔과 오피스텔 두 곳 중에서 호텔에 비해 비용은 저렴하면서도 숙식하는데 불편이 없는 오피스텔에 머물기로 한다.
일과를 마치고 생각도 정리할 생각으로 john 일행은 한남동 전용뮤지컬 공연장에서 뮤지컬 한 편을 감상하고 다시 용산공원으로 이동해 세계국제 퍼포먼스를 즐기고 이태원 외국인 거리에 들러 저녁을 먹고 각자 숙소로 이동한다.
일주일 후 모든 일정을 소화한 john 일행은 이용산씨에게 고마움을 표하고 귀국길에 오른다.
한 달 후 이용산씨는 친구 john으로부터 특별한 소식을 듣는다. 자신이 근무하는 회사가 홍콩, 일본, 중국, 대한민국 등 네 곳 중에서 아시아 지사를 내기로 결정 했는데 뜻밖에도 대한민국 서울을 최종 낙점하고 지사 규모와 인력 등 세부사항을 검토하는 작업이 이미 진행됐다는 것이다.
예전 같으면 홍콩이나 일본으로 외국계 회사의 지사가 세워지는 사례에 비춰보면 상당히 이례적인 일이라고 이용산씨는 판단했다.
외국계 회사들이 차츰 아시아의 거점 도시로 서울을 지목하고 있다. john의 말에 따르면 용산국제업무지구는 홍콩과 상하이, 일본의 도쿄에 뒤지지 않는 국제비즈니스센터로 손색이 없다는 평가를 내렸을 뿐만 아니라 2000년과 2007년에 이어 수시로 진행되고 있는 남북정상회담의 분위기를 놓고 볼 때 향후 몇 년 안에 통일에 대한 구체적인 합의가 나올 것으로 분석된다고 말했다.
용산에서 개성(경의선)은 물론 해주와 신의주를 연결하는 뱃길이 열리고 있는 지금(2017년) 보다 더욱 수월해질 육상과 해상 등 직항로 연결이 늘어날 것으로 조사되고 있어 하루 속히 거점을 확보하려는 움직임 또한 여러 곳 더 있다고 john은 덧붙였다.
남북통일은 비단 대한민국의 경제성장을 이끄는 계기만이 아니라 북한을 지나 중국을 거쳐 러시아로 이어지는 실크로드가 될 뿐만 아니라 일본과 홍콩을 아우를 수 있어 john이 근무하는 회사의 아시아지역을 대상으로 하는 사업 컨셉과 맞아 떨어진다는 계산이다.
곰곰이 생각해 보면 세상이 변하고 있다. 10년 전(2007년)에는 용산이나 서울역에서 KTX를 이용해 부산이나 광주 등 남쪽으로 이동할 수 있었으나 지금(2017년) 국회에 계류 중인 서울 용산에서 백두산(용산-개성-평양-신의주-백두산)간 고속철 법안이 통과 되면 향후 몇 년 안에는 2~3시간 안에 백두산까지 갈 수 있게 되니 말이다. 물론 그 다음으로는 상하이와 러시아까지도 고속철을 이용해 갈수 있을 것이다.
지난 10년간 용산국제업무지구 건립과 미8군 평택 이전, 한강르네상스 개발이 동시에 이루어지면서 이곳 용산은 강남을 비롯한 여의도 국제금융센터와 삼자구도를 이루는 지역으로 급부상했다.
외국의 자본이 일본과 홍콩을 지나 서울로 몰려들고 있다. 코스피 지수는 사상유래 없는 5000지수를 돌파했다. 북한 핵미사일 논쟁은 과거지사가 돼버렸으며 미국조차 북한을 더 이상 블랙리스트에 올리려 하지 않고 있기 때문이다.
남북경협이 미국을 비롯한 거대 자본시장을 끌어 들이면서 전쟁 위협 보다는 평화체제와 경제 협력구도가 구축되고 있다는 낙관론이 힘을 얻고 있다.
용산 부동산 시장은 용산국제업무지구로 유입되고 있는 고용과 생산 유발효과를 톡톡히 보고 있다. 베드타운(업무지구 배후지역)이 형성된 한남뉴타운과 원 효로 뉴타운(2007년 현재 계획 중)의 아파트를 찾는 수요가 꾸준히 늘고 있다.
2017년 동부이촌동은 10년 전(2007년)과 비교해 재건축과 리모델링을 통해 낡고 오래된 아파트가 밀집되어 있는 부촌이란 오명을 씻고 세련된 디자인이 접목된 강북의 부촌으로 부활하고 있다.
한강로와 서울역, 용산역, 삼가지역 주변 오피스텔은 수요에 비해 공급이 적고 더 이상 공급할 땅이 없어 독신자, 비즈니스맨, 자영업자, 중소규모 기업 등에게서 인기를 끌고 있다. 업무용이지만 바닥 난방이 되는 오피스텔은 사실상 주거 공간으로 활용도가 높아 희소성을 띠고 있기 때문이다.
지금까지 10년 후 용산을 전망해 보았다. 소설 쓰듯 너무 낙관적인 얘기만 늘어놓았다고 보는 사람들도 있을 것이다. 몇 칠전 신문에서 청약률 제로라는 기사를 본 적이 있다. 그것도 지방도 아니고 강북도 아닌 강남에서 나왔다는 기사는 실로 부동산 경기 침체가 장기화 될 조짐이 보여 걱정이 든다.
1960년대부터 2007년 지금까지 어디 부동산 가격이 꼭지가 아니라고 했던 때가 있었을까.. 문제는 개개인 중에는 너무 욕심을 내다보니 감당이 되질 않았다는 데 있다. 리스크 요인은 어떤 투자 대상에도 있기 마련인데 리스크 관리가 제대로 이루어지지 못했기 때문이다.
지금 참여정부가 부동산 시장을 안정시키고 있는 데 결정적 역할을 하고 있는 것은 부동산 대출 규제와 양도세 중과세를 비롯한 세금정책이 뒷받침되고 있기 때문이다.
사람들은 집값이 더 떨어지길 오매불망 기다리고 있고 세금이 무서운 사람들은 참여정부가 끝나고 다음 정권이 빨리 들어서길 간절히 기다리고 있다. 설상가상으로 분양가상한제라는 장애물까지 더해 시공사들은 수익성을 기대하기 어려운 사업장을 중심으로 부도사태를 맞고 있다. 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있는 이유다.
매물은 있는데 살 사람과 팔 사람이 없다. 부동산 가격이 떨어져야 한다면 어디까지가 마지노선인지, 언제부터 오를 것인지 아무도 모르고 있다. 부동산 경기를 전망하는 전문가마다 각양각색의 시나리오를 내놓는다.
마지막으로 파레토의 법칙이 부동산에도 적용될 수 있는가를 상기해 보고자 한다.
상위 계층 20%가 전체 소비의 80%를 담당하고 있다는 파레토 법칙, 부동산 시장에서도 이와 같은 현상은 발생되고 있다. 파레토 법칙에 대한 해석은 조금씩 다를 수 있다는 것을 전제한다. 다만, 불황일 때 잘 팔리는 고가의 명품들은 경기를 잘 타지 않는다는 특이한 현상이 블루칩으로 예상되는 용산 지역에도 적용될지 지켜 볼 일이다.
<(주)RICHUE와 알용산 대표 홍장희>
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