[전문가칼럼]부자 반열로 진입하기 위한 상가 선별법
[부동산뱅크 2007/09/21 - 조회:3,984]
국내의 부동산 시장은 부동산대책발표와 주택담보대출규제 강화 등 정부의 연이은 부동산시장 안정화 대책발표로 상승폭이 크게 둔화 되며, 안정화되는 양상을 보이고 있다. 시중의 대규모 유동자금이 증시로 흘러 들어갔다가 최근 미국발 악재로 인해 휘청거리는 모습을 보여 주었다. 이럴때일수록 소규모 자금을 운용하는 개인투자자와 큰손으로 불리며 수백억대의 투자금을 운용하는 투자자들은 보다 안정적이며 수익률이 높은 투자 대상을 찾아 움직이기 마련이다.
그 중 전매제한 등 투자방식에 규제가 없고, 종합부동산세 부과대상에서 제외되어있는 상가를 먼저 생각하는 사람들이 많다. 상가는 단기간의 시세차익을 기대할 수 있고 안정적인 임대수입을 고려할 수 있는 틈새상품으로 비교적 환금성이 양호하다는 평을 받고있다.
하지만, 상가는 경기에 민감하게 움직인다는 단점이 있다. 경기가 하락하면 소비가 감소하고 소비감소는 임차인의 손익악화로 이어져 월세가 몇 달씩 밀리는 경우도 허다하다. 이러한 현상은 점포가치의 하락 및 장기간의 공실로 이어질 수 있어 주의해야한다. 따라서, 초기 상가 선정시에 매우 세심한 주의가 요구되므로, 다음과 같은 사항을 특히 고려해야한다.
첫째, 블루칩 상가에 주력하라.
블루칩(bulechip)이라는 용어는 주식시장에서 성장성,수익성,안정성면에서 대표적인 대형 우량주를 이르는 말로 부동산시장에서도 넓이 사용되고 있다. 주식시장에서는 “계란을 한바구니에 담지마라”는 격언처럼 투자자금을 여러곳에 분산해서 투자하는 분산투자를 하는 경향 있다. 안정성을 높이기 위한 노력이다.
하지만, 부동산 시장에서는 이렇게 자금을 분산해서 등급별로 소규모 여러 상가에 투자하는 것보다 단 하나의 상가라도 효자노릇을 하는 블루칩상가에 투자하는 마인드가 필요하다.예를 들어 10억원으로 C~D급 상가 2~3개를 소유하는 것보다는 제대로 된 상권에 집중해서 1개 상가라도 블루칩 상가에 투자하는 것이 중요하다.
둘째, 현금흐름도를 작성하라
향후 시세차익을 염두에 두고 선분양하는 신축상가에 투자하는 경우에는 계약금 및 중도금 자금 마련 흐름도를 작성해서 시기별로 정리하는 것이 좋으며, 상가 투자시 은행 융자가 있을 경우 임차료를 받아 대출금 상환하는 방식 및 금액을 한 눈에 볼 수 있게 현금 흐름도를 작성해서 관리하는 것이 바람직하다
셋째, 향후 발전가능성이 높은 곳을 주목하라
철도, 도로의 건설 계획, 대형 건축물 건설계획, 택지개발 조성 계획, 아파트 재건축 계획 등의 건설 계획을 짚어 봐야 한다. 이러한 건설 계획에 따른 주의의 부동산 변화가 어떻게 영향을 미칠 것인가에 따라 수혜지역과 비수혜지역으로 나누어봐야 한다. 해당 상가가 수혜지역내에 포함 되는지 상권분석을 통해 면밀히 검토하고 그 지역에 집중하는 것이 필요하다.
상가는 상권과 경기의 상관관계에 주목해야한다. 상권은 세월이 흐름에 따라 변하고, 경기도 변동 하기 마련이다. 따라서, 향후 발전가능성을 먼저 보고 장기적인 안목에서 투자를 고려해야한다
넷째, 역세권의 맥을 짚어라.
20여년 동안 국내의 단위 상권을 조사해보면 역의 유무에 따라 상권에 가장 큰 영향을 보였다. 역세권이라는 용어가 생겨날 정도로 역이 상권에 미치는 영향은 대단하다. 따라서, 역을 중심으로 상권분석을 할 필요가 있으며, 이 또한 역으로 인해 수혜를 받는 역세권내에 있는 상권에 주목할 필요가 있다.
다섯째, 대형테마상가는 규모에 현혹되지 마라.
작은 규모의 단지내 상가 및 근린상가에 비해 대형테마상가는 그 규모면에서 압도하는 경향이 있다. 복합 영화상영관 등 대형 테넌트가 입주한다는 광고 또한 투자자의 눈을 흐리게 하는 경우가 있다.
하지만, 분당 T 테마상가, 불광역 P 테마상가, 일부 민자역사 등의 사례를 보듯이 대형테마상가에 투자했다가 낭패를 보는 경우가 많다. 대형 테마상가는 규모에 현혹되지 말고 입지과 발전가능성을 면밀히 검토해야 한다.
상가에 투자해야겠다고 결심하면 앞 뒤 안보고 남들보다 빨리 결정해야겠다는 무리한 생각에 계약부터 서두르다가 낭패를 보는 경우가 있다. 저금리 영향으로 상가가 공급과잉 추세에 있는 상권들도 많다.
예를들어 구조조정에 들어간 테마쇼핑몰 등의 법원 경매 낙찰가율을 살펴보면 30~40%까지 떨어진 사례가 있어 실상은 시세의 3분의 1정도에 팔리고 있는 곳도 있음을 알아야 한다.
상가는 상권분석을 정확히 해야 하며, 투자기준을 명확히 가져가야 할 상품이므로 사전준비에 만전을 기해야 한다. 정확한 상권분석을 통해 블루칩 상가를 가려내서 시세차익 및 고정적인 현금수익으로 부자 반열에 한걸음 다가가는 초석이 되었으면 한다.
<기업은행 조현수 차장>
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