[전문가칼럼]아파트형 공장 상가, 투자가치는?
[부동산뱅크 2007/09/04 - 조회:4,914]
아파트 형 공장이 서울 및 수도권 도심에 집중적으로 개발되면서 건축물 내에 함께 공급하는 상가에 대한 관심 및 투자환경에 대한 비중이 높아지고 있다. 아파트형 공장이란 형태의 건축물이 공급되기 시작한 계기는 도심의 공장부지 감소 및 공장 총량제등 중•소 제조업체 들의 열악한 입지 환경을 해결하기 위한 대안이 요구되었기 때문이다. 정부가 입주자에 대한 세제 및 자금 지원 등 정책적 지원이 아파트형 공장 개발붐을 조성하였고 90년대 후반 단순 제조업이 입주하는 형태의 건물에서 벤처형 최첨단 건물 형태로 진화하여 벤처산업의 메카로 인식되었고 대규모 단지로 집중 조성되고 있다.
구체적인 정부의 지원정책으로는 소자본으로 사옥마련 기회가 많을 수 있도록 총 분양금액의 70%까지 저리 융자로 지원(연 4.5%, 3년 거치 5년 분할 상환)하고 서울시 중소기업 지원 제도 중 하나로 아파트형 공장에 입주하는 업체들에게 취득세, 등록세 100% 면제되며, 종합토지세와 재산세가 5년간 50% 감면되는 면제정책이 있어 입주자들의 모집이 가속화되고 있다.
국내에 아파트형 공장이 처음 등장한 시기는 1989년 인천 주안동 중소기업 진흥 공단이 첫 건물을 지으면서 민간으로 확대되었으며 서울의 구로디지털 단지가 대표적이고 영등포, 성수동 등 서울 도심의 공업단지가 들어서 있었던 지역위주로 공급량이 집중되고 있고 수도권의 경우 인천, 부천, 안양 등 이며 주변 지역경제 여건, 상권의 변화를 주도하고 있다. 특히 아파트형 공장 내에 공급되는 상가 물량에 대한 관심도도 높게 나타나고 있다. 이는 도심의 일반 주상 복합형 아파트 상가와는 달리 기업들이 입주해 있어 구매력 및 업종 경쟁력이 뛰어나기 때문이다.
또한 일반 상가에 비해 무분별한 업종이 입점이 안되도록 업종 규제가 있고 상가의 공급량 역시 전체 연면적대비 20% 이하로 비교적 적다.
입주허용업종을 보면 아파트형 공장은 제조업, 디지털벤처, 지식산업, 게임영화콘텐츠제작업, 컴퓨터, 정보통신 연구소 등이 가능하다. 일반적으로 오폐수, 소음• 진동 및 악취. 분진 등이 기준치 이상 발생하는 업체를 제외한 넓은 의미의 유형. 무형의 제조업이면 가능하며 실제적인 여부는 입주 시 공단에서 심사하여 결정한다.
상가의 경우 지하1, 2층에서 지상 2층을 근린시설로 분양하는 것이므로 입주자격등과 상관없이 입주 가능하다. 병원, 구내식당, 사무용품점, 편의점. 커피숍, 스튜디오, 전문음식점, 패스트푸드, 당구장, 한의원, 치과, 이비인후과, 법무, 세무사무소등이 입주 할 수 있으나 의 류등 판매시설은 입주할 수 없어 필요 업종만 입점하는 장점이 있다.
여기에 상층부에 입주하는 업체들이 많아 관리비가 저렴(3.3㎡당 3천 원 이하) 한 부분도 상가의 경쟁력을 높이는 요인이다. 유지비용이 3.3㎡당 2,000~3,000원 내외인 국가단지(산업단지)내 아파트형 공장은 저렴한 평당 관리비로 사무실 유지에 경제적 부담이 적어 입주 희망 업체들의 증가세 및 투자 수요가 늘고 있다. 분양평수 300평을 사용시 월 관리비가 60만 원 선이며 전기세 등 개별 과금을 포함해도 70만원을 넘지 않는 경우가 대부분이다.
최근 구로 디지털 단지의 아파트형 공장은 공실이 제로에 가깝게 입주율이 좋은 것으로 조사되었다. 그만큼 상가를 이용하는 수요가 많다는 반증이다. 편의점이나 중개업소 등의 점포는 프리미엄이 높아 시행사 등 특정 수요가 확보하여 높은 가격에 매매하여 차익을 보는 실제 사례가 비일비재 하다. 수익률 역시 가산 디지털 단지역 인근의 경우 전면부 기준으로 8%~10% 선으로 형성되어 있다.
일반 상가들이 높은 분양가와 호가에 따라 수익율이 대체적으로 6%대에 형성되어 있는 점을 감안하면 수익률도 높은 편이다. 물론 전체 상가가 수익률이 좋은 것은 아니다. 아파트형 공장은 바닥 면적이 3,300㎡(1,000평) 이상으로, 점포의 입지에 따라 수익률은 천양지차이다. 전면부와 후면부, 1층과 상층부의 수익률은 거의 두 배 이상 차이가 나기도 한다. 건물 바닥면적이 크다는 점은 상가의 전면부와 후면부의 업종 경쟁력 및 수익률의 차이가 극명하다는 단점도 함께 공존하는 건축물이다.
또한 역세권에 위치하거나 전체 단지 소비층의 주 동선에서 빗겨나 있는 입지의 상가는 자체 입주자에 의한 매출 구조에 한정되어 있어 공실이 높을 수 있다. 일반 상가대비 자체 소비층을 확보하고 있는 장점이 있지만 상가의 기능은 다양한 소비층이 이용할 수 있는 동선에 있어야 경쟁력이 높다는 일반적인 상가투자 상식은 상가 투자 시 항상 염두에 두어야 한다.
특히 업종의 경우 중복을 피해야 한다. 한 예로 식당가에 투자 시 일반 상가 대비 아파트형 공장만이 가지고 있는 구내식당과의 경쟁관계를 예로 들 수 있다. 구내식당의 경우 대개 3,000~4,000원대의 가격경쟁력과 함께 회식 등을 할 수 있는 시스템을 갖추고 있다. 따라서 매출에 영향을 줄 수 있는 업종 유무 및 업종차별화를 시도하는 것이 바람직하다.
아파트형 상가는 일반 상가에 비해 양질의 소비층을 확보하고 있는 상가로 분류된다. 그러나 상가는 가급적 다양한 소비층이 이용할 수 있는 시설 주변(역세권)에 있어야 수익률을 극대화할 수 있다. 또한 상층부 및 지하 등 직접 소비자와 접할 수 없는 점포는 임대 업종에 신경을 써야 경쟁력을 가질 수 있다. 특히 상층부 사무실 개념의 투자환경과 상가부분 투자 환경은 구분하여야 한다. 상권의 구성요소(역세권, 업무시설, 주거단지)를 갖춘 지역의 상가를 택해야 유리하고 개별 업체가 단독으로 개발하는 건물 보다는 집단적인 형태의 대단지가 시너지 효과를 낼 수 있는 요건이라 할 수 있다. 다양한 소비층을 함께 공유할 가능성이 높아 업종 선택의 폭도 넓어져 풍부한 임대수요층의 뒷받침에 의한 상가 가치가 상승할 수 있다는 얘기다.
최근 아파트형 공장이란 개념에서 탈피, 벤처형 비즈니스 건물 형태로 공급되고 정책적 지원아래 대형 컨벤션센터 및 다양한 편의시설(호텔, 극장 등)들이 함께 들어서 대규모 상권으로 부상하고 있다. 상가 투자의 호기로 볼 수도 있지만 입지 선정에 따른 명암이 있다는 점을 알아야 한다.
[상가 114 투자 전략 연구소 유영상 소장]
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