[전문가칼럼] 내집마련 시작은 재개발 투자부터!

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[전문가칼럼] 내집마련 시작은 재개발 투자부터!

[부동산뱅크 2007/08/14 - 조회:6,453]

8월 초 연일 상승하던 주식시장이 폭락하더니 미국의 서브프라임 모기지 부실 문제로 주식시장이 술렁이고 있는 가운데 주식시장의 반등세가 주춤하자 장기간 침체기를 보이던 부동산 시장이 활황세로 돌아설 것인가 촉각이 곤두서 있다.

내 집 마련을 준비하는 서민들은 청약가점제와 분양가 상한제 시행을 앞두고 과연 저렴한 가격에 안정적인 주택공급이 가능할 것인지 기대하고 있는 반면 부동산 전문가 측에서는 그로 인한 공급 위축으로 인해 집값이 더욱 급등하지 않을까 조심스레 예측하고 있다.

이렇게 불확실한 상황 속에서 부동산 시장이 장기적 침체기에 빠져 있는 지금 좀 더 집값 안정을 기대하며 기다려야 될 때인지, 현재 부동산 시장은 침체 상태에 머물러 있지만 가을 이사철을 앞두고, 대선 정국을 앞두고 주식 경기에 후행하는 부동산 시장의 특성 상 다시 집값이 오를 것이란 불안감에 더 늦기 전에 이제 집을 사야 될 때인지 문의하는 투자자들이 많다.

강도 높은 세금 규제, 토지거래허가제 강화, 계속되는 중개업소 일괄 단속 등 계속되는 정부의 규제 속에 집값이 단기간 급등하는 현상은 나타나지 않을 것으로 본다. 그러나 현재 시장이 다시 움직일 채비를 서서히 하고 있는 지금 투자에 대한 기본적인 시각, 내 집 마련에 대한 관점부터 바꾸면 깨닫는 즉, 내 집 마련을 서둘러야 할 시기로 결론이 난다.

우선 많은 서민들이 주식이든, 부동산이든 투자를 하려는 목적이 무엇인가? 지금보다 더 나은 삶을 살기 위해, 가족과 보다 더 여유롭고 행복한 삶을 살기 위한 부를 축척하기 위해서일 것이다. 그러하면 부를 축척하기 위한 기본적인 첫 단계는 무엇인가?

재테크의 기본은 내 집 마련이다. 가장 본능적인 욕구인 주거생활의 안정이 바탕이 되지 않은 삶은 직장생활에서도 가정생활에서도 마음의 여유로움이 보장되지 않아 이후의 재테크에서는 불안함에 잘못된 결정을 하는 경우가 많다.

밑 빠진 독에 물 붓기 격이며, 내 소유로 된 집 한 채 없다는 불안함과 허탈함에 조급한 결정을 하게 된다. 안정적인 재테크로 점차 부를 축척하려면 우선은 내 집 마련이 기본이며, 그 여유로운 마음을 바탕에 깔고 장기적으로 관망하는 자세가 필요한 것이다.

그럼 내 집 마련이란 어떤 것인가? 흔히들 일반적으로 내 집 마련이라 하면 아파트부터 떠올린다. 그러나 입지 여건 좋은 곳의 쾌적한 아파트는 대다수 서민들의 희망이지, 내 집 마련의 시작은 아니다. 아파트는 내 집 마련 후 좀 더 부를 축적한 후 갈아타는 곳, 옮겨가는 곳의 개념으로 생각하면 희망이 보인다는 것이다.

또한 언론에서 유망한 투자처로 흔히 용산과 강남을 거론하고, 일부 수도권 택지개발지구, 신도시를 언급한다. 그러나 과연 이미 알려질 대로 알려져 집값이 높은 그러한 곳에 내 집 마련을 하는 일반 서민들이 몇이나 될까?

연일 일부 계층을 위한 그런 보도들에 의해 서민들은 상대적 박탈감이 커지고, 투자처는 그러한 지역 밖에 없는 줄 안다. 물론 언론에서도 그렇게 보도되는 지역들은 입지 여건이 상당히 우수한 지역이며 집값 상승 여력이 높은 지역으로 내 집 마련은 물론 투자가치가 높은 지역이다. 그러나 모두가 그런 지역에 살 수는 없다.

사실상 그러한 곳에 내 집 마련을 하는 사람들은 내 집 마련이 아니라 옮겨 타기, 넓은 평형으로 갈아타기 집장만인 경우가 더욱 많다. 일부 수요를 제외하고는 젊은 시절 열심히 살아온 40~50대 중장년층인 경우가 많다는 것이다.

지금 필자는 우선 최초 내 집 마련을 하려는 젊은 투자자들을 위하여 설명하려 한다. 모두가 용산과 강남에 살 수 없으니 가장 현실적으로 본인에게 맞는 지역을 선택하는 방법을 알려드려 내 집 마련을 하는 모든 서민들이 주거만족감을 가질 수 있도록 관점을 바꾸길 권하는 것이다.

개개인 마다 자금 동원력이 다르며, 직장 또는 삶의 터전 등 개별적으로 처한 상황이 다르다는 것을 인정하자. 이제는 언론과 주변의 소문만으로 투자할 지역을 찾는 것에서 벗어나 스스로 분석해서 본인의 자금력과 상황에 맞는 투자처, 내 집 마련을 할 곳을 찾도록 하자. 그럼 어떻게 해야 될까?

최근 필자가 ‘재개발 뉴타운 투자의 정석’이라는 책을 출간하였다. 그 책의 집필 의도가 재개발 뉴타운 투자를 준비하는 모든 투자자들, 재개발 지역에서 내집마련을 하려는 모든 투자자들이 재개발 뉴타운의 기초부터 탄탄하게 다져 스스로 자신에게 맞는 투자처를 결정하고 지역을 분석하여 최종 물건 선택까지 할 수 있도록 차근차근 알려주어 모든 투자자들이 스스로 투자에 자신감을 갖고 모든 서민들이 재개발 투자로 내집마련에 성공하길 바라는 마음에서 집필하였다.

우선 그 책에서 필자가 설명한 대로 간략하게 스스로 투자 지역을 선택하는 방법을 예를 들어 설명하려 한다. 내게 맞는 투자 지역 즉, 내 집 마련을 할 지역을 선택하는 것은 재테크의 가장 첫 번째 단계인 것이다.

맞벌이 부부 A의 내 집 마련 분석 과정

맞벌이하는 A는 노원구 상계동의 아파트에 전세를 살고 있고 A의 직장은 용산에 있으며, 남편의 직장은 강남에 있다.여윳돈 1억 5,000만 원으로 재개발 투자를 해 내 집 마련을 하고자 투자처를 물색 중이다.

A는 한강이 바라다 보이는 아파트를 선망하여 용산 재개발 지역에 투자하여 추후 새 아파트가 건립되면 입주하고 싶으나 용산은 시세가 너무 높아 그 주변 지역을 살피기 시작하였다. 현재 진행 중인 뉴타운, 촉진지구 등도 A의 관심 물망에 올랐지만 토지거래허가제 때문에 투자할 수가 없었다. 아직 아파트 전세 기간이 남아 있어 당장 입주는 힘들고, 1년 후 전세기간이 만료되면 전세금까지 모두 합쳐 투자하려니 1년 후 집값은 더 높아질 것으로 예상되어 마음이 조급해졌다.

결국 몇 년 더 전세 생활을 하더라도 향후 재개발 여건이 충족되는 지역을 예측하여 아직 어떠한 지구로도 지정되어 있지 않아 시세가 낮은 지역에 장기 투자해 묻어놓기로 결정하고, A의 직장과 남편의 직장이 모두 가까운 중간지점적 입지, 장기 투자처로서 입주까지 생각해도 손색없는 지역들 중 현재까지 구체적인 개발계획이 없어 시세가 저렴한 지역을 찾기 시작하였다.

우선 지도를 펼쳐 놓고 지리적 위치만을 따져 A와 남편의 직장 모두 가까운 한남뉴타운, 성수동, 옥수•금호동, 신당동 등이 A의 물망에 올랐다. 그 중 용산구 한남뉴타운은 A가 가장 살고 싶은 지역이긴 하지만, 지리적 입지가 뛰어나 이미 고평가된 지역으로 투자 금액이 턱없이 부족하였으며, 성동구 성수동 일대도 서울 숲, ‘강북 U턴 프로젝트’ 등으로 크게 이슈가 되어 이미 상당한 시세 상승이 이루어져 마땅한 매물조차 구하기 힘들었다. 한남뉴타운과 성수동은 욕심나는 지역이긴 하나, 우선 인터넷 상으로 시세를 파악한 결과 투자 금액이 커 A의 자금력으로는 불가능하므로 목록에서 제외시켰다.

다음은 성동구 옥수•금호동. 옥수•금호동 일대는 한강 조망권을 누릴 수 있는 지역임에도 한남뉴타운보다 지리적인 면에서 상대적으로 떨어져 시세가 좀 더 저렴하였지만 인터넷 상에서 정보를 찾아 본 결과 매우 열악한 주거환경으로 인해 일찍부터 재개발을 추진해 온 지역으로, 재개발 지역에서 편법으로 많이 행해진 다가구를 다세대로 전환한 주택이 많아 조합원 수가 늘어나서 사업수익성이 저하될 것이라는 소문이 발목을 잡았다.

현장 중개업소 몇 군데에 전화를 해보니 재개발 추진 기간이 오래된 만큼 많은 거래가 이루어져 현재 A의 자금력으로 투자할 수 있는 평형대의 매물은 없어 좀 더 기다려 보라고 하였다. 또한 아파트 완공 후 쾌적하고 편리한 주거지로 새로이 탄생하게 되면 옥수•금호동의 가치가 재평가될 것으로 예상은 하였으나, A가 개발(기존 건축물 철거)될 때까지 이사해 살기에는 급경사 지형, 주차장 미비 등 제반 주거여건이 현재 열악하고 임대를 놓기도 힘들 것으로 판단되었다. 또한 옥수•금호동 역시 시세가 높아 투자 금액이 큰 지역으로 A의 상황에서는 전세금을 보태거나 대출을 받아 투자해야 하는 상황이었다.

그리하여 A의 최종 선택은 중구 신당동 일대. 3차 뉴타운 지정시 탈락한 지역이었으나 4차 뉴타운(재정비촉진지구)으로 중구청에서 적극적으로 추진하고 있으며 현재 구체적인 지구 지정 등의 문제가 불확실한 지역이긴 하지만, 도심부에 위치하고 있는 뛰어난 지리적 입지에 비하여 시세를 확인해 본 결과 상당히 저평가되어 있다는 생각이 들었다.

자연환경, 교육환경은 다소 떨어져 주거지로서 인프라가 아직은 부족하나 현재 진행 중인 재개발구역들이 아파트로 완공되고 재정비촉진지구로 지정되면 부족한 생활환경의 개선이 충분히 이루어질 것으로 예상되었다.

무엇보다도 현재까지 크게 이슈가 되지 않아 타 개발 지역보다 시세가 저렴하여 A의 투자 금액으로 충분했으며, 출•퇴근 교통이 편리하고 현장 방문 결과 빌라 등의 연립주택의 경우 A가 이사해서 살아도 손색없을 정도의 환경을 갖추고 있었다. 또한 지하철 교통여건이 좋아 임대를 놓기가 수월하여 A가 가진 1억 5,000만 원에서 초기 투자 금액도 더 줄일 수 있었다. 신당동 내에 재개발구역도 몇 군데 있었으나 사업이 어느 정도 진행된 상태로서, 현재 추가부담금 납부 능력이 안되는 A에게는 오히려 입주시기가 너무 빨리 오는 것이 부담되었다.

따라서, 장기적 관점으로 보고 재정비촉진지구 예정 지역으로 거론되고 있는 지역 내에서 재개발구역이 아닌 곳으로, 향후 재정비촉진지구로 지정되면 재개발사업을 추진할 것으로 예상되는 지역에 위치한, 관리상태가 양호해 거주하기에도 부담 없는 대지 지분 10평 미만의 전세 낀 연립주택을 선택하였으며, 1년 뒤 현재 상계동 아파트의 전세기간이 만료되면 신당동으로 이사해 개발이 될 때까지 거주하기로 마음먹었다.

이 같은 분석과정을 거쳐 A는 내 집 마련을 위한 투자대상지역을 선택하였다. A는 재개발•뉴타운이 예상되는 지역에 내 집 마련을 하였고, 추후 아파트가 완공되면 입주할 목표로 아파트 추가부담금을 모으기 위해 투자하고 남은 금액으로 주변 지인들과 공동 투자할 대상을 찾기로 하였다. 작고 낡은 집이지만 내집이 생겼다는 것에 A는 마음의 여유가 생겼고 새 아파트가 완공되면 입주할 꿈에 부풀어, 재테크를 통해 재산을 축적하기로 마음먹은 것이다. 만약 여력이 되면 A가 원래 목표하고자 한 한남뉴타운 입성을 꿈꾸며 다음 재테크 대상 지역을 찾기 위해 서울 시내 저평가 개발 예정지구에 대한 정보를 열심히 모으기 시작하였다.

위의 글은 스스로 투자 지역을 선택하는 과정을 설명하기 위하여 서울 중심부를 기점으로 지역의 시세에 따라 단순히 예를 들어 설명한 것이다. A의 내 집 마련을 위한 투자 지역 선택 과정처럼 본인에게 맞는 투자 지역을 우선 결정하자. 본인의 상황을 정확하게 분석하여 투자지역을 선택하면 재테크는 내 집 마련의 여유로움과 다음 목표와 희망이 있어 보다 안정적으로 행할 수 있다. 여유로운 재테크를 위하여 내 집 마련은 서두를수록 좋으며 끊임없이 관련 서적을 읽고, 인터넷 정보를 검색하며 준비하여 시장이 움직일 때 다음 재테크 대상을 찾아보도록 하자.

<정현조 부동산J테크 부동산사업부 팀장>