[전문가칼럼] 용산 서계동 재개발 수익성 해부하기
[부동산뱅크 2007/08/02 - 조회:13,365]
천당 아래 분당에 살고 있는 이용산씨(가명 47세)는 증권업에 종사하고 있는 40대 가장이다. 요즘 살고 있는 아파트(45평형)는 5년 전에 분양 받아 가격도 많이 올라 있는 상태며 가지고 있던 주식도 올라 경제적으로 남부럽지 않은 삶을 살고 있었다.
그런데, 요즘 이씨는 고민에 빠져있다. 현재 소유하고 있는 아파트는 팔지 않으면 현금화가 불가능해 제로섬이고 가치가 올라있는 주식도 대내외 경제 변수가 많아 지속적인 수익률을 가져다 줄 수 있을지 불안하기 때문이다.
현재 이씨 수중에 있는 자금은 은행예금 3억과 시가 1억원 상당의 주식 등이 전부다.
고민 끝에 이용산씨는 안정적이면서도 향후 자산 가치를 높일 수 있는 부동산에 투자하기로 결심하고 투자 수익률이 높은 지역에 장기 투자할 계획을 세웠다.
여러 곳을 알아 본 끝에 강남을 대체할 만한 도시로 용산을 선택하고 용산전문가에게 투자 컨설팅을 받게 됐다.
용산전문가는 이용산씨에게 장기적으로 투자하여 자산 증식이 가능한 지역 중 저평가 되어 있는 용산구 서계동 빌라를 소개하고 전반적인 재개발 가능성과 투자 수익률 및 미래가치를 알아듣기 쉽게 브리핑했다.
이용산씨는 용산에 대한 편견과 일반적으로 뉴스나 신문지상에 나오는 대체로 알려진 정보가 아닌 크게 알려지지 않았지만 향후 가치가 높아질 수 있는 지역에 대해 자세한 설명을 듣고 집으로 돌아갔다.
집으로 돌아온 이씨는 아내와 의논하고 2~3일 고민 끝에 서계동에 투자했으며 3개월이 지난 지금 자신이 내린 결론에 매우 만족해하고 있다.
과연 이씨가 서계동에 투자하게 된 이유는 어디에 있을까... 어떤 상담을 받았는지 함께 알아보기로 하자.
이용산씨는 용산전문가의 컨설팅에 따라 서계동에 있는 빌라 지분 8평, 건평 20평을 4억에 매수했다. 전세 8000만원을 빼면 초기투자 비용은 3억2000만원(취·등록세 포함).
적지 않은 금액을 서계동에 투자한 이유는 이지역이 서울역세권 주변지역이지만 배후지로서 재개발을 하지 않으면 안될 만큼 노후도가 심하고 2010년 인천국제공항선 개통을 앞두고 있어 향후 지역적 위치로만 봐도 개발이익이 클 것으로 판단했기 때문이다.
무엇보다도 용산전문가가 자체 분석한 투자수익성 분석표에 공감했기 때문이며 재개발수익성과 권리가액 산정에 비교적 객관적인 자료를 제시하고 비교사례를 분석해 적용했던 점이 마음에 들었다.
물론, 이용산씨는 용산전문가가 분석해 준 자료를 100% 신뢰하지는 않았다. 자신이 내린 결정에 참고 자료로 사용했을 뿐이다.
추정치이긴 하지만 용산전문가가 분석한 자료를 바탕으로 재개발 수익성과 권리가액 산정 기준에 대해 재개발 여행을 떠나보자.
앞서 투자한 서계동 대지지분 8평 매매가 4억에서 전세금을 빼면 3억2천만원, 취·등록세를 합하면 3억3천만원이 초기 투자비용이다.
재개발에서는 무엇보다 권리가액을 산정하는 기준을 알아야 투자에 자신이 붙는다. 권리가액이란 감정평가액에 비례율을 곱한 수치를 말하는데 이는 조합원들이 배분 받을 아파트 평형을 정하는 기준이 된다.
감정평가액은 지가공시와 감정평가에 관한 법률에 의한 공인 감정평가사 2인 이상의 평가 결과를 산술 평균하여 결정한다. 보통은 시세의 70%에서 감정 결과가 나오고 있으므로 서계동 지역 빌라 대지지분의 시세가 5000만원이라고(2007년 7월 현재) 볼 때, 지분 평당 3,500만원으로 추정할 수 있다.
그러나, 용산전문가는 감정평가에 대한 부분은 사업시행인가 당시의 토지·건축물의 이용 상황에 따라 평가하기 때문에 이 보다 높을 것으로 예상하지만 투자자 입장에서 최대한 보수적인 금액으로 추정치를 계산했다.
보수적인 추정치 금액은 지분 평당 3000만원, 건물 평가금액은 평당 100만원으로 추정하면 3000만원×8평은 2억4000만원, 100만원×20평은 2000만원, 따라서 이용산씨의 서계동 빌라 8평 지분의 감정평가 추정금액은 2억6천만원이다.
이용산씨는 용산구 서계동 일대 약6만평이 도시재정비촉진지구지정을 앞두고 있으며 이미 지난 5월 용산구에서 용역을 발주한 상태라는 정보를 듣고 확인까지 한 상태라 지정고시만 된다면 중심지형(상업업무중심)으로 개발이 가능해 주상복합 아파트가 들어설 가능성이 높다는 말에 공감했다.
용산전문가의 말에 따르면 용산 파크타워의 비례율은 168%였으며 용산역전면 2·3구역과 국제빌딩주변 4구역의 비례율은 이보다 높을 것이라는 설명을 들었다.
비례율이란 재개발을 통해 조합원이 얻게 되는 총수익에서 사업비용을 뺀 금액을 조합원들의 총 평가금액으로 나눈 것을 말한다. 비례율이 높을수록 재개발을 통한 조합원들의 권리가액은 높아진다. 일반 주택재개발이 110%에서 120%인 점을 감안하면 용산 도시환경정비사업으로 지정 된 용산역전면과 국제빌딩주변 특별구역 등은 그 비례율이 200%에 이를 것이란 전망이 나오면서 현재(2007년 7월) 지분 값이 평당 1억에서 1억5000만원에 이fms다.
한편, 용산전문가는 이용산씨에게 최대한 보수적으로 예상 비례율을 140%로 적용하여 권리가액을 산정했다. 앞서 말한 것처럼 투자자 입장에서는 최대한 보수적인 추정치로 계산이 이루어져야 투자 리스크를 최소화할 수 있으며 그에 따른 개발이익도 커지기 때문이다.
총평가금액 2억6천만원×140%(예상 비례율)을 적용하면 최종권리가액은 3억6천만원이 되며 33평형 조합원 예상분양가를 5억 6천만원이라고(일반분양의 경우 평당 2000만원 계산 시 6억6천만원) 가정하면 이용산씨는 2억원 가량 추가부담금을 내게 된다.
초기투자비용 4억과 추가부담금 2억을 더하고 취·등록세 1000만원을 합하면 이씨의 총투자비용은 6억 1000만원이 되고 2007년 7월 현재 용산지역 아파트 34평형(한강로 벽산메가트리움)의 시세가 최하 평당 2200만원에서 2300만원이라고 할 때, 대략 1억원에서 1억3천만원의 시세차익을 거둘 수 있게 된다.
그러나 위 수익률은 현재 주변시세를 기준으로 한 것인 만큼 2010년 인천국제공항선이 개통되는 개발호재와 용산공원(80만평) 1차 개방, 국제업무단지 및 한강르네상스계획 등 각종 개발호재가 겹쳐 있어 2010년 이후 용산지역 33평형 아파트 시세는 평당 2500만원을 상회할 것이라는 게 전문가들 대다수의 전망치다.
따라서 이용산씨의 예상수익율은 최대한 보수적으로 계산할 경우에도 2010년 이후 33평형 아파트 주변시세가 평당 2500만원이라고 계산하면 8억2000만원이 된다. 이용산씨의 시세차익은 최소 1억5000만원에서 2억1000만원이 되는 것이다. 뿐만 아니라 권리가액 산정에 따른 수익률이 아닌 입주시점(공사기간 3년)에 이르게 되면 그 가치는 더 높아진다.
그 밖에도 조합원이라는 이점을 지니고 있어 청약통장이 필요 없다는 장점과 일반분양 보다 로얄층에 배정받을 확률이 높다는 점, 조합원 분양가는 일반분양가 대비 평균 10~15% 정도 저렴하다는 장점(조합측과 시공사간 막판 줄다리기에서 비공식적으로 정해지는 경우가 흔함) 등 그 수익률은 단순 계산 이상을 뛰어 넘는다.
왜 이용산씨가 용산전문가의 컨설팅을 받고 3개월이 지난 지금 만족해하고 있는지 여러분도 짐작이 갈 것이라 생각된다.
물론, 모든 재개발이 위에서 밝힌 상담 내용대로 적용된다고 볼 수는 없다. 재개발 비례율이라는 것도 조합원 세대수와 기본건립세대수 및 재개발 방식, 시행사와 시공사의 노하우, 용도지역이 3종 또는 준주거 및 상업지역이냐에 따라 각기 다른 결과물을 만들어 낼 수 있으므로 전문가와 충분히 상담한 후 투자에 임해야 할 것이다.
<(주)RICHUE와 알용산 대표 홍장희>
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