[전문가칼럼]동탄 2기 신도시와 용산 신도시?
[부동산뱅크 2007/07/03 - 조회:7,306]
지난 6월 1일 동탄 2기 신도시가 확정됐다. 면적은 21,800,000m² (660만평)에 달하고 10만 5천 가구를 2010년부터 공급한다고 한다. 강남 대체 효과 또는 분당급에 견줄 신도시라고 표현하기에는 허전한 감이 든다. 급기야는 자족형 신도시라는 말로 비껴가기는 했지만 말이다.
정부로서도 쉬운 결정은 아니었다고 믿고 싶다. 강남과 가까운 지역이라면 사업성은 물론 주변지가 상승에 대한 부담이 크게 작용했을 것으로 보인다.
일부 전문가들은 송파, 평택, 광교, 판교, 동탄, 아산, 행정복합도시 등 경부고속도로를 이용하는 크고 작은 신도시들이 개발 중에 있어 경부고속도로와 주변 국도 까지도 노상 주차장이 될 가능성이 높다는 전망을 내놓는다. 지금도 출퇴근 길에는 고속도로인지 시내 중심가를 지나고 있는지 분간할 수 없을 지경이다.
정부와 관련 기관은 차제에 이러한 교통란부터 해결할 수 있도록 자구책을 마련해야 할 것이다.
“동탄 2기 신도시와 용산 신도시?”라고 하면 뜬구름 잡는 얘기를 한다고 할 사람도 있을 것이다. 그러나 몇 가지 공통점이 있다.
용산의 면적과 동탄 2기 신도시의 면적이 660만평으로 같다. 이런 기막힌 우연이 또 있을까... 이것만이 아니다. 용산 한 가운데에는 시민들이 자유롭게 즐길 수 있는 80만평 생태공원이 조성된다. 우습지만 동탄 2기 신도시에는 골프 회원들만 이용할 수 있는 리베라CC와 기흥CC가 한 가운데 있다. 신도시 발표 덕에 회원권 프리미엄이 많이 올랐다고 한다.
또 하나, 동탄 2기 신도시 중 100만평은 첨단 비즈니스 용지로 개발된다. 용산은 한강로를 축으로 100만평 지구단위계획에 의해 도심 재개발이 활발히 진행되고 있다.
강남과의 접근성, 시내 중심은 물론 고속철과 인천국제 공항선으로 직접 연결되는 용산은 전체 면적의 절반 가량이 재개발을 추진하고 있으며 앞으로 추진할 지역까지 모두 더하면 가히 신도시로 조성하고 있다고 해도 과언이 아니다.
이쯤 되면 무슨 말을 하려는지 짐작하는 사람들도 있을 것이다. 결국에는 지역이라고 하는 위치가 갖는 절대적 가치는 인위적으로 해결할 문제는 아니라는 결론이 나온다.
용산 얘기가 나왔으니 좀 더 구체적으로 살펴보자. 대출규제 강화와 종합부동산세, 9월부터 시행될 분양가상한제 등 정부의 고강도 대책으로 강남은 0.88％가 빠진 반면 용산은 평균 2500만원이 올라 가구당 평균 가격이 8억을 넘어섰다.
민간택지 분양가 상한제가 적용되고 민간분양 원가가 공개되면 85m² 미만은 계약일로부터 7년, 초과는 5년간 전매가 제한된다. 부동산정보업체 조사에 따르면 전국 6월 미분양 아파트는 총 5만 2000가구로 조사됐으며 서울과 수도권은 2300가구에 달한다.
대부분 전문가들은 향후 부동산 시장에 대해 부정적이다. 9월까지 관망한 후 판단하라는 게 일반적이다.
그러나 용산 시장만은 예외다. 지난 6월 18일 분양에 들어간 리첸시아용산 주상복합 아파트 일반분양은 전 평형 1순위 마감됐으며 평균 17대 1의 경쟁률을 보였다. 32평형 B형은 34가구 모집에 무려 2236명이 청약했다.
위에서 언급한 부동산 시장에 대한 부정적인 요인들이 있음에도 불구하고 용산 부동산 시장은 그 충격을 충분히 흡수할 수 있는 매력이 있다고 밖에는 해석이 안된다.
향후 용산 부동산 시장은 용산역세권 사업자 공모를 필두로 크고 작은 프로젝트와 재개발로 상호간 영향을 주고받아 그 범위가 확대되고 가시화 될 가능성이 높다.
이미 다 갖춰진 도시로의 진입은 상당한 대가를 지불해야 가능하다. 그 지역이 프리미엄을 갖는 강남과 같은 도시라면 더욱 그렇다. 반면, 새로 갖춰야 할 도시로의 진입은 비교적 쉽다. 그러나 투자 가치에 대한 판단은 길게는 10년 이상 소비해야 한다. 물론 검증은 필수다.
용산지역에 대한 투자 가치는 검증을 불필요로 한다. 전반적인 부동산 시장에 맞춰 자신의 사이클을 조정한다면 이미 가격은 상당 부분 올라 있거나 매물이 없을 가능성이 높다.
용산 진입을 계획하고 있는 사람이라면 한 가지, 이 부분만은 기억하자. 무턱대고 투자에 나섰다가는 낭패를 보기 쉽다.
뿐만 아니라 용산이라고 모두가 우량주만은 아니다. 뉴스 지면에 나오는 것처럼 지가가 비싸지만도 않다는 말이다. 분명 용산에서도 우량주 외에 저평가주도 있으니 세심히 관찰해 볼 것을 당부한다. 향후 가치가 올라갈 만한 지역을 찾기란 쉽지 않다.
기본적으로 용산지역은 3핵 2매듭이라고 하는 대원칙에서 출발한다. 3핵은 용산역과 그 주변, 삼각지역 주변, 서울역과 그 주변이다. 어느 지역이든 역세권을 기반으로 하는 지역이 발전되지 않은 경우는 없다. 아직 개발이 진행되지 않았다면 이 글을 보고 있는 분들에게는 그 지역이 재테크의 기회가 될 것이다.
2매듭은 한남 재정비촉진지구와 원효로 일대라고 보면 무리가 없겠다.
올 9월부터 예정대로 분양가상한제가 시행되면 서울과 수도권에서는 민간택지에서 공급되는 일반분양도 계약일로부터 국민주택규모에 따라 7년에서 5년간 전매가 제한된다. 또한, 전매제한 기간에는 신규주택을 공급받을수 없다.
용산지역에 투자하려고 준비하는 사람들은 9월 이전 신규 아파트를 분양 받거나 재개발 지분을 매입하는 것이 유리하다. 재개발 지분을 가지고 있으면 조합원이 되며 분양가상한제에 따른 전매제한도 받지 않을 뿐 아니라 일반분양 보다 로얄층과 조망이 확보된 아파트를 배정 받을 수 있다.
전문가와 충분히 상담하고 투자에 임하면 좋은 결과를 얻을 수 있다. 가능하다면 세미나에도 참여하고 약간의 재개발 상식을 알고 시작하는 편이 용산 재테크에 큰 도움이 될 것이라 생각된다.
<홍장희 RICHUE(주) 대표이사 & 알용산 대표>
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