[전문가칼럼] 상가 후분양제 시행 2년, 투자자는 안전해 졌나
[부동산뱅크 2007/06/27 - 조회:4,522]
건축물 분양에 관한 법률(후분양제도)이 2005년 4월 23일부터 시행돼 올해 4월 23일로 2년이 경과하였다. 주택의 경우 주택법의 시행으로 안전성을 담보하고 있으나 상가 시장은 굿모닝씨티 같은 수많은 피해자를 내고서야 뒤늦게 수분양자를 보호하기 위한 법안이 준비되고 시행되었다. 그러나 법안의 취지와는 달리 법률의 요건을 갖추고 상가를 공급하는 상가는 일부분으로 조사되어 법률 취지가 무색할 정도이고 여전히 법률 시행 이전의 문제점을 안고 있다.
◇ 법률 시행 이전 문제점
굿모닝 씨티 부도 등 토지 매입 및 건축 인허가를 득하지 않고 선분양 방식으로 상가공급, 사업체 부도로 인한 피해자가 속출했다.
◇ 건축물 분양에 관한 법률의 주요내용
분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제73조의 규정에 의한 바닥면적을 말한다)의 합계가 3,000㎡(907.5평) 이상인 건축물이 해당한다.
1. 골조를 2/3이상 진행 후 분양 할 수 있으며
2. 부동산 신탁사의 대리사무 계약과 시공사 책임준공 및 지급보증
3. 보증보험 회사의 분양 보증 등 요건을 갖춘 후 해당 관공서에 분양 승인을 받아야 분양 사업을 할 수 있으나 시공사나 금융기관 등의 상가에 대한 사업 리스크 때문에 지급 보증 및 신탁사의 대리 사무계약 기피 현상으로 현재 택지 개발 지구내 상업용지에서 공급되는 대다수 상가들의 경우 법안 요건을 갖추지 못한 상태에서 분양이 이루어지고 있다.
◇ 상가 공급업체들이 후분양 요건을 갖추지 못하는 이유
현재 주상복합이나 쇼핑몰 등 시공 규모가 큰 상가들은 대부분 후분양 요건을 갖추고 상가를 공급하고 있으나 상대적으로 규모가 작은 근린 상가들은 건설사들의 사업영역에서 배제되어 있다. 부동산 신탁(대리사무계약) 시 신용평가 기관에서 평가한 BBB- 급 시공사의 지급보증 요구하고 있다. 그러나 시공사들은 상가 지급보증을 거의 거절 하고 있는 실정이다.
◇ 시공사의 지급보증 거절 사유
1. 리스크가 크다.
신탁사가 요구하는 등급의 시공사들의 경우 도심지에 주상 복합 상가들을 1~2곳 이상 개발을 하지 않은 업체들이 없을 정도로 시공경험이 있는데, 주상 복합 건물들이 대부분 위층, 아파트나 오피스텔의 경우 분양이 순조롭지만 건물이 완공 되었음에도 상가가 미분양으로 남아 골머리를 앓아본 경험을 다 가지고 있다. 따라서 상가에 대한 사업 수지에 대해 부정적인 이미지가 많고 리스크를 크게 보아 상가 시공에 대한 부정적 견해를 가지고 있다.
2. 시공 금액이 적다.
보통 택지 개발 지구 내 근린 상업 용지들은 400 평 대 미만이며 건폐율60% 정도와 용적률 500% 연면적 3,000 평 미만이 대부분으로 시공 금액이 높게 잡아도 100억대 미만이다.
신탁사가 요구하는 건설업체들의 경우 최소 200억대 이상 시공비가 나와야 사업에 관심을 가지는 추세이다.
3. 지급보증 금액이 공사비보다 많다.
사업시행자금을 금융권의 P/F자금이나 펀드자금을 끌어오기 위해선 필연적으로 시공사의 지급보증을 요구하나 시공사의 입장에서 지급보증금액이 공사비보다 많기 때문에 당연히 거절하게 마련이다.
결론적으로 현재 시공사 2개 이상 연대보증 이후 2/3이상 공정 후 분양을 하기에는 근린 상가 시행자들의 자금여력 등을 감안할 때 불가능한 상태이다. 따라서 부동산 신탁을 통한 사업이 가장 현실적인 방법으로 보이는데 시공사들의 상가 시공 기피로 인해 소규모 근린 상가 시장은 여전히 사업 부도 시 피해자를 양산할 수 있는 과거의 문제가 답습되고 있는 것이다.
◇ 후분양 제도 시행 이후 상가 시장
법률 시행 이전과는 달리 후분양 요건을 갖추진 못했지만 비교적 상가 공급업체들의 자금관리 등은 신탁을 통해 투명해졌고 건축 인허가 등을 갖추고 분양에 나서고 있다.(상가 대기 수요의 학습효과) 그러나 후분양 요건을 갖추지 못한 상가 공급시 여전히 피해자를 양산할 수 있는 위험성이 도사리고 있고 실질적으로 상가 공급자들이 후분양 요건을 갖추고자 하나 현실은 그렇지 못하다. 이미 일부 현장에서는 법의 맹점을 교묘히 피해가면서 편법을 통한 분양이 진행되고 있다. 일부 업체의 경우 일단 분양 사업부터 시작하고 보자는 심리가 작동한 셈이다.
편법 분양의 대표적인 사례가 전체 상가 면적중 3,000㎡(907.5평) 이하만 분양하고 나머지 면적은 임대 형태로 준공 후 매각하는 방식이다. 하지만 분양 요건을 제대로 갖추지 못하고 편법으로 분양하는 현장의 경우 일부만 분양을 하게 되므로 사업이 정상적으로 진행이 될지 미지수다.
또 분양 보증이 제대로 되지 않아 사업자 부도시 구제도 받지 못해 피해자를 양산할 가능성도 높다. 건물의 일부만 분양되므로 분양가가 높다는 것도 문제점이다. 후분양 제도는 자격요건을 갖춘 사업자가 제대로 사업을 하도록 하는 제도인 만큼 과거 선분양 형태의 사업 방법은 문제를 야기시킬 가능성이 농후 하다는 것을 잊지 말아야 한다. 또한 상가 공급자들과 시공사, 신탁사간의 이해 관계에 따른 보완책을 강구, 적절한 상가 공급으로 주민의 편의를 도모하고 투자자들의 안전성에도 기여를 해야 할 것으로 보인다.
특히 투자자들의 경우 해당관청에 관심 분양상가가 후분양 요건을 확인하고 접근하는 것이 안전성을 확보하는 길임을 알아야 할 것이다.
분양 현황은 상가114에 등록된 자료기준이며 면적 부분을 벗어난 현장은 제외
[상가 114 투자 전략 연구소 유영상 소장]
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