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[전문가칼럼] 오피스텔이 다시 뜨는 이유

[부동산뱅크 2007/06/20 - 조회:7,190]

오피스텔이란 도심 공동화를 막고 재택근무 등 선진적 업무 환경을 위해 탄생한 한국 특유의 부동산 상품이다. 자유업 종사자 등에게‘업무와 주거를 동시에 만족시키는 사무실’또는‘일하면서 먹고 잘 수 있는 공간’을 만들어 준다는 의미로 첫 오피스텔은 지난 1985년 서울 도화동에 들어선 성지빌딩이 그 효시다.



또한, ‘주거용 오피스텔’이라는 개념은 건설 교통부가 1998년 6월 오피스텔의 건축기준을 변경하면서 등장했다. 원칙적으로 ‘주거용 오피스텔’과 ‘업무용 오피스텔’의 구분은 없다. 모든 오피스텔은 건축법상 단일한 업무 시설일 뿐이다. 다만 1998년6월 이후 건설사들은 오피스텔을 분양하면서 바뀐 기준에 따른 주거 면적 증가를 마케팅에 이용하기 위해 ‘주거용’이라는 포장을 새로 씌운 것이다. 일명 ‘아파텔’이라고 부르기도 하나 일반 아파트와 혼동하기 쉬워서 정부는 이를 사용하지 못하도록 해 놓았다.



따라서 일반 오피스 빌딩이 사무실로만 사용할 수 있도록 설계된데 대하여, 주거용 오피스텔은 낮에는 사무 또는 작업 · 공부 등 다목적으로 사용하고 밤에는 숙식까지 할 수 있도록 호텔 분위기까지 고려하여 설계되어 있다. 이용자가 출퇴근의 필요 없이 하루의 일과나 생활이 한 빌딩 내에서 이루어지는 편리성 때문에 변호사, 회계사, 세무사, 교수, 화가 등의 전문직 직종인들의 이용률이 높고, 수출입상사를 비롯한 중소 기업체들도 분양받거나 임차하고 있다.



현행법상으로 오피스텔은 1세대 2주택 원칙의 적용을 받지 않아 팔 때, 양도 시 양도세 중과세에 해당하지 않고 주거 및 사무실을 겸용하는 경우에는 취득세, 등록세, 재산세 등 각종 지방세에서 주거용으로 적용받는 이점이 있다.



그러나 이러한 이유와 대출규제 및 전매제한 등에 자유로운 이점으로 인해 그동안 오피스텔이 급증하여 공급되어 온 것은 사실이다. 오피스텔의 공급 물량은 따져보면, 2000년도에 급증하기 시작한 오피스텔은 2003년 40,000실을 정점으로 점차 줄어드는 추세다. 서울을 포함한 수도권의 경우 2005년 7,892실, 지난해 2,116실에 이어 올 하반기까지 분양 물량이 1,774실에 그칠 것으로 예상되고 있다. 이에 반해 임대 수요는 점점 늘고 있다.



서울의 경우 강남역 삼성타운의 입주가 시작됨으로서 작년 봄에 비해 주요 역세권 오피스텔 임대료는 월세 기준으로 평당 1만 원 가량 상승했다. 18-22평형의 경우 대략 보증금 1,000만원에 월세 70-80만원을 받고 있는 것이다.



특히 올 하반기 서울지역 예상 공급물량도 255실에 불과해서 당분간 오피스텔의 임대 수요는 공급을 초과할 것으로 보여 임대료가 강세를 보일 것으로 예상된다.더욱이 오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 업무시설로 분류돼 전매 제한이 없고, 담보 대출을 받을 때 총부채상환비율 규제도 받지 않는다. 또한, 청약통장 없이도 분양을 받을 수 있고 오피스텔을 보유 하고도 무주택자로 인정되어 1순위로 아파트 청약을 할 수 있다. 그러나 이점에서 국세청과 건교부가 적용하고 있는 오피스텔에 대한 양면성이 나온다.



결론부터 이야기하면 국세청은 오피스텔도 주거용으로 사용하면 주택으로 보고, 건교부는 어떠한 형태든지 오피스텔을 업무용으로 판단하고 있다는 것이다.



그렇다면 우선 국세청 기준으로보자.

국세청이 주거용 오피스텔을 주택으로 간주한 것은 '실질 과세원칙'을 중시하는 것이다. 부동산이 현재 실질적으로 어떤 용도로 활용되고 있느냐가 세금 부과에 우선 고려대상으로 보고 있다.



따라서 같은 동의 오피스텔이라 하더라도 주택으로 활용하고 있으면 주택으로, 사무실로 이용하면 업무용 시설로 간주된다.



여기서 주거용과 업무용을 어떻게 구분하느냐는 문제가 발생한다. 주거용 오피스텔의 판정 여부는 주민등록등본 확인, 자녀의 거주 여부, 공과금 납부 내용 등 주거 생활을 한다고 판단되는 객관적인 자료를 기준으로 한다. 따라서 현재 주거용으로 이용 중인 시설을 업무용으로 전환해 사용하면 '1세대 2주택'에 해당되지 않는다. 또 종전 주택을 1년 안에 팔아도 비과세 대상에 포함된다.



따라서 양도세 판단에서 오피스텔이 주거용일 때 1세대 2주택일 경우는 50% 중과 양도세를 부과 당하나, 1세대 1주택이며 3년 보유 2년 거주 기간을 충족할 경우 양도세가 주거용으로 판단되어 비과세 혜택을 받는 모순성을 갖는다. 또한, 임대 시에 임차인에게 주민등록 전입신고를 하지 않겠다는 조건으로 임차하여 전세금을 떼일 수도 있는 맹점이 발생한다.



이에 비해 건교부에서 보는 오피스텔은 어떤가?

건교부에서는 무조건 오피스텔은 주택으로 간주한다 해도 주거용 오피스텔은 건축법상 여전히 업무용 시설로 간주한다.



따라서 무주택이 되는 것이다. 즉 아파트 청약 자격이나 주택임대사업, 부 가가치세 문제 등에서 무주택자로 처리되는 것이다. 다시 말하면 주거용 오피스텔을 보유하고 있어도 다른 주택이 없으면 무주택자로 인정돼 여전히 무주택자 우선청약 대상이 된다. 또 임대사업법상 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않기 때문에 오피스텔을 사서 임대사업을 하면 임대주택사업자에 포함되지 않는다.



결론적으로 건교부 기준으로 보면, 오피스텔은 어떤 경우든 주택이 아니다. 건축법의 적용을 받는 오피스텔일 뿐, 업무용인 것이다. 단지 실제로 주거용으로 사용하는 오피스텔의 경우 양도세 문제가 있을 때, 국세청에서 주거용으로 판단을 하는 것이다. 즉 '주거용' 여부와 '주택'이냐는 전혀 별개다.



또한 앞에서도 언급했지만 오피스텔은 주택이 아니므로 아파트 청약과는 아무 관계가 없다. 설령 오피스텔이 주거용으로 판정이 나더라도(그럴 확률은 아주 낮지만)이는 나중에 오피스텔을 양도할 때의 문제이지 아파트 청약과는 무관하다. 이는 오피스텔을 몇 개 갖고 있더라도 마찬가지로 다주택자로 보지 않는다. 오피스텔을 팔 때 주거용이냐 아니냐에 따라 양도세 문제를 결정하는 것이지, 아파트 청약과는 무관하다. 오피스텔은 어느 경우든 주택이 아니기 때문이다.



그렇다면 이러한 기형적인 오피스텔의 장·단점은 무엇이 있나?



첫째, 장점을 보자.

오피스텔의 장점은 위치가 역세권 등 도심에 위치해서 교통여건이 좋고, 직장의 출퇴근이 용이하다는 점과 소액투자가 가능하며, 안정적인 임대 수입을 기대할 수 있다는 점이다.또한 청약통장 가입에 제한이 없고 주택수에 포함이 안 돼 다주택자에게는 유리한 종목이다.



둘째, 단점도 만만치 않다.

오피스텔은 수익성부동산이기 때문에 가치성부동산에 비해 투자가치는 약하다.아파트보다 환금성이 낮고, 분양보증대상이 안 된다. 또한 건축법상 베란다 및 욕조를 설치할 수 없어 생활하는데 불편함이 있다. 또한, 관리비가 아파트에 비해 많이 나와 경제적인 부담을 준다. 또한 일정규모 이상이 되면 반드시 있어야 되는 놀이터, 경로당, 기타 편의 시설이 없다. 대부분 용적률이 높으므로 대지지분이 낮아 나중에 재건축의 메리트가 낮을 뿐 아니라 부동산 임대소득에 대해 소득세와 부가가치세를 납부해야 한다.



그렇다면 오피스텔투자가치성을 얼마나 될까?

일반적으로 오피스텔은 단기차익보다는 장기적인 임대수익을 보고 투자하는 경우가 대부분이다. 과거 2000년대 초반에도 전반적인 부동산 시장의 활황에 힘입어 오피스텔 인기가 높을 때가 있었다. 그러나 실제 자금 여력이 충분하지 않은 사람들의 경우에는 오히려 낭패를 당하는 경우가 많았다. 그만큼 오피스텔을 수익성부동산으로서 경기의 영향을 많이 받는다는 결론을 얻을 수 있다.



현재 시장에는 과거 2002년~05년 사이에 입주되었던 오피스텔로 인해 이미 공급량(대략 20만실 이상)이 충분하다. 오피스텔의 경우 수요기반이 주로 미혼 독신자, 신혼부부, 소호(SOHO) 사업자 등에 한정되어 있으며, 공급 및 수요지역 또한 광화문, 용산, 마포, 강남, 서초지역 등 일부 지역에 국한되어 있다.



따라서 오피스텔투자의 경우 단기차익을 얻지 못할 경우를 대비하여 기본적으로 임대가 잘 되고, 투자부담이 적은 소형평수를 선택하며, 역세권이나 사무실 밀집지역으로서 가급적 세대수가 많아 관리가 잘되는 곳을 선택하여야 한다.



지난 광풍의 주인공인 송도신도시 더프라우와 같은 경우 경쟁률은 4,855대 1이라는 경이로운 경쟁률로 광풍이 불었지만 아직 주위에 인프라가 구축되지 않은 지역의 경우는 당장에 오피스텔 임차 수요가 거의 없어 당분간 공실로 두어야 할 부담이 생길 수도 있고, 추후 인근 지역에 주상복합아파트 및 오피스텔들이 추가로 공급됨에 따라 장기적으로 공급 과잉 현상이 나타나 투자가치가 감소할 수 있음에 유념해야 한다.



그렇다면 여러 가지로 신중성이 요구되는 오피스텔 투자 요령은 무엇일까?



첫째, 크기는 소형, 위치는 역세권과 업무밀집지를 선택하라.

오피스텔은 수익성 부동산이기 때문에 임대가 수월한 소형을 선택하는 것이 유리하다. 소형은 임대금 부담이 적어 회전속도가 빠른 것이 장점이다. 위치는 교통이 수월한 역세권이나 업무빌딩 밀집지역이 좋다. 임대수요가 풍부하기 때문이다.



둘째, 분양업체가 제시하는 임대료를 반드시 확인하라.

분양업체들이 제시하는 임대료는 대부분 인근 지역의 최고시세를 기준으로 삼기 때문에 투자자들이 직접 해당지역 중개업소를 통해 임대가를 확인해둬야 낭패가 없다.



셋째, 분양가가 싼 층을 선택하라.

요즘엔 오피스텔도 층별로 분양가격이 차등 적용된다. 임대목적으로 분양받는 수요자라면 분양가가 싼 층을 고르는 게 유리하다. 준공 후 입주할 때쯤이면 임대가격은 비슷하게 형성되기 때문이다. 조망권에 따른 차이는 크게 신경 쓰지 말자.



넷째, 전용률에 지나치게 얽매일 필요 없다.

최근 오피스텔의 전용률이 60%까지 상승하고 있으나 전용률이 높으면 건물 내 부대시설이 빈약하다. 특히 주차장이 적거나 공용세탁장 및 빨래 건조장 등의 편의시설이 줄어서 오히려 임대수요가 떨어지고 상품성이 낮아진다.



다섯째, 회전율이 짧고 월세율은 높은 곳을 골라라.

회전율은 세입자가 나가고 난 후 재임대까지의 소요시간을 말한다. 재임대 소요기간은 짧아야 좋고, 최소한 한 달 이내 지역을 골라야 한다. 또 월임대료 적용 이율이 년8% 이상인 곳을 선택하는 것이 유리하다.



여섯째, 임대시세가 분양가의 40~50% 이상은 돼야한다

투자목적인 경우 임대료가 분양가의 40~50%이상은 보장받을 수 있는 곳을 골라야 한다. 오피스텔은 은행 대출이 쉽지 않기 때문에 투자원금에 대한 부담이 많다. 관리비도 따져봐야 한다. 관리비는 임대를 놓는데 많은 영향을 미치기 때문에 빙축열시스템 등을 도입해 관리비를 낮춘 곳이 좋다.



일곱째, 여유 자금으로 투자하는 게 좋다.

오피스텔은 임대수익용 투자 상품의 성격이 강하다. 주택처럼 가격상승을 통한 시세차익을 기대하는 것은 좋지 않다. 따라서 무리하게 자금 조달을 통한 투자는 금물이다. 적어도 분양가의 70% 정도의 여윳돈은 확보하고 있어야 한다. 그래야만 잔금을 임대보증금으로 대체하고 월세수익도 얻을 수 있다.



여덟째, 분양가를 따져보라.

주택의 분양면적은 전용면적과 공용면적을 합한 것이다. 최근 신규 오피스텔들은 분양가를 분양면적으로 나누어 볼 때 같은 지역의 아파트보다 평당 분양가격이 싸다는 것을 내세운다. 그러나 전용면적 기준으로 비교하면 오피스텔의 평당 분양가가 오히려 비싸다.



전용 면적률이 47~58%로 일반 아파트(80%)보다 낮기 때문이다. 최근 강남권에서 분양중인 오피스텔 중 평당 분양가 가장 낮은 서초구 서초동 모 오피스텔의 경우 공급면적을 기준으로 한 평당 분양가는 1,200만~1,350만 원선이나 전용면적 기준일 경우 36평형이 평당1,900만원 선으로 같은 지역의 삼성 래미안 아파트 34평 B형(전용면적 기준 평당 1,850만 원선)보다 비싸다.



아홉째, 관리비는 꼼꼼하게 따져보자.

일반적으로 오피스텔의 월 관리비는 평당 5,000원~2만원수준이다. 호텔식 서비스를 제공하는 오피스텔이라면 최소한 3~4만 원 이상은 잡아야 한다. 30평형대 오피스텔에 매월 30만~120만원의 관리비가 나가는 셈이다. 일반 아파트의 관리비와는 상당한 격차다. 다만 오피스텔도 지역난방 방식을 채택하거나, 단지 내 수영장ㆍ골프장 등의 부대시설을 주민 전용이 아닌 일반인용으로 만들 경우 관리비가 이보다 크게 낮아진다. 참고로 아파트는 평균 관리비는 평당 7,000원이다.



마지막으로 중요한 환금성을 염두에 두고 투자하자.

일반적으로 오피스텔은 아파트보다 팔기가 쉽지 않기 때문이다. 임대를 위해 매입하는 경우라면 해당 오피스텔이 임대수요가 많은 지역에 있는지를 살펴볼 필요가 있다. 최근 일부 오피스텔의 경우 계약자가 임대위탁을 할 경우 안정적인 임대료 수입을 보장해주고 있다. 이 경우, 시공사보다는 사업시행자의 안전성을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 또 계약서에 이 같은 내용이 명시되는지도 확인해야 한다.



또한, 환금성이 약한 오피스텔의 경우 편리성을 체크해 보아야 한다. 오피스텔은 사무기능과 주거기능을 동시에 수용하는 틈새상품이기 때문이다. 따라서 오피스텔 내 주차장, 편의시설, 공원 등은 투자판단을 할 때 주변아파트가격과 직접 비교하는 것은 적절치 못하다. 아파트의 경우 단지규모가 100가구이냐 1,000가구이냐에 따라 관리비용 및 편익시설여부에 따라 차이가 나고 투자가치가 달라지는 것에 비해 오피스텔은 편의성이 얼마나 뛰어난가에 따라 투자가치를 판단하는 게 좋다.



오피스텔의 편의성은 크게 교통, 주차, 편익시설 등으로 나누어 검토해 볼 수 있다. 우선 교통 편의성은 대중교통의 편리한 이용여부가 관건이다. 역세권을 중심으로 해당 지구중심이나 지역중심으로 얼마나 쉽게 이동할 수 있는지를 알아봐야한다. 주차편의성은 실당 어느 정도의 주차공간을 확보했는가를 확인해야한다. 또 오피스텔은 주거를 목적으로 하던 업무를 목적으로 하던 근린생활시설이나 상업시설이 적절하게 분포돼있어야 임대를 할 때 유리하다. 이와 함께 위성방송 통신망 다중 전화선 등 각종 첨단통신시설을 편리하게 사용할 수 있도록 돼있는지도 확인해야 할 사항이다. 특히 청소 세탁 각종예약대행 우편수화물배송, 수취대행 등을 할 수 있는 관리체제를 갖추었는지도 살펴봐야한다. 오피스텔을 이용하는 수요자는 바쁜 사람들이 대부분이어서 이 같은 관리체제를 갖추어야 편의성이 대폭 높아질 것이기 때 문이다.



오피스텔이 뜨고 있다. 모든 오피스텔이 그런 것이 아니라 차별화된 오피스텔만이 뜨고 있는 것이다. 오피스텔의 수요와 공급법칙에서 탈피해 이제는 차별화된 오피스텔이 수익성 부동산의 대표역할을 하고 있는 것이다.



아무리 공급이 많다고 해도 수익성부동산은 계속 이어질 것이다. 그 가운데 수익성 오피스텔이 있는 것이다. 주택담보대출 규제 등으로 아파트는 똘똘한 아파트 1채가 여러 채보다 낫은 경우가 많다. 그러나 수익성 부동산인 오피스텔은 좋은 위치에 있는 오피스텔은 많이 가지고 있을수록 자본이익이 극대화 될 것이고, 지속적이고 안정된 임대수익을 보장해 주고 있다.이제는 오피스텔도 개성화 시대로 접근하고 있는 것이다.



< YEL 부동산연구소 양은열 대표>
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