상반기 서울 아파트값 1.43% 올라
[부동산뱅크 2007/06/19 - 조회:5,605]
올해 상반기 아파트 시장은 연초부터 쏟아낸 1.11대책과 1.31대책의 영향으로 지난해까지 계속된 집값 폭등을 마감하고 안정세로 접어들었다. 전세시장도 쌍춘년 수요로 전세가가 급등했던 지난해 상반기에 비해 다소 둔화된 오름세를 기록했다.
전반적으로 금융권 압박을 통한 ‘돈줄 죄기’와 분양가 인하에 대한 기대감으로 매수세가 끊긴 가운데 강남권 재건축 단지와 고가아파트를 중심으로 급매물이 쏟아지는 약세장이 연출된 2006년 상반기 아파트 및 분양 시장을 대한민국 부동산표준 부동산뱅크에서 3회에 걸쳐 정리한다.
서울 상승률, 지난해 1/10 수준
강남권, 1.25% 떨어져
부동산뱅크 조사에 따르면 지난해 12월 말 평당 778만 원이었던 전국 아파트 평당 매매가가 5월 말 현재 793만 원으로 1.91% 상승한 것으로 나타났다. 이는 2006년 상반기 상승률(8.39%)에 비해 크게 둔화된 수치로 참여정부의 부동산 정책이 임기 마지막 해에 들어 본격적인 영향력을 발휘한 것으로 분석된다.
부동산 대책에 가장 민감하게 반응한 서울의 경우 올 상반기 상승률이 1.43%에 불과했다. 지난해 같은 기간 12.15% 급등한 것과 비교하면 1/10 수준으로 집값 오름세가 둔화된 셈이다. 특히 재건축 단지 약세 탓에 1.25% 하락한 강남권이 집값 약세를 주도한 것으로 조사됐다. 비강남권은 3.16% 올라 강남권을 뛰어넘는 오름폭을 기록했다. 지난해 정부의 거품 지목과 동시에 약세로 접어들었던 강남구, 서초구, 송파구, 목동, 용인시, 분당, 평촌 등 버블세븐 지역은 올 상반기 0.55% 하락했다.
올 1월 서울 아파트 시장은 지난해 연말부터 이어진 집값 급등세의 영향으로 1.45%의 변동률을 기록하며 불안한 시작을 알렸다. 그러나 민간아파트 분양가 상한제와 청약가점제 조기 시행 등의 내용을 담은 1.11대책과 임대주택 건설 확대를 담은 1.31대책이 동시에 시장을 강타하며 상반기 집값 안정에 결정적인 역할을 하게 된다.
대책 발표의 영향으로 2월과 3월 서울 아파트값은 각각 0.27%, 0.22% 변동률을 기록하는 등 상승률이 뚝 떨어지게 된다. 특히 분양가 상한제와 금융권 규제의 직격탄을 맞은 강남권은 2월 -0.16%의 변동률을 보이며 하락세로 접어들기도 했다. 같은 기간 비강남권은 0.55% 상승했다.
4월 들어서는 가뜩이나 얼어붙은 부동산 시장에 종부세 등 보유세 압박까지 겹치면서 서울아파트값이 -0.29%의 변동률을 보이며 주저앉았다. 이처럼 거래 실종 속 급매물 위주의 장은 5월(-0.22%)까지 이어져 두 달 연속 매매가 하락을 기록하기도 했다.
구별로는 도봉구가 11.09% 올라 서울에서 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다. 리모델링 호재에 올 1, 2월 집값 급등에 갈 곳을 잃은 서민들이 집값이 비교적 저렴한 아파트로 발길을 돌렸기 때문으로 분석된다. 이 밖에도 중구(6.73%), 중랑구(6.57%), 동대문구(6.50%), 성북구(6.30%) 등 비강남권이 상승률 상위권에 포진했다.
반면 재건축 단지를 중심으로 가격이 큰 폭으로 빠진 강동구가 3.27% 하락한 것을 비롯해 ‘거품 붕괴’에 대한 우려가 높았던 양천구(-2.52%), 송파구(-2.13%), 강남구(-1.15%), 서초구(-0.47%) 등이 약세를 면치 못한 것으로 조사됐다. 특히 강남권의 경우 금융 규제로 매수세가 얼어붙은 데다 분양가 상한제에 따른 수익률 악화 우려까지 겹치면서 3개 구가 일제히 하락하는 유례없는 모습을 보이기도 했다.
신도시 0.70%, 경기도 3.27% 올라
경기 북부 ‘강세’ 뚜렷
지난해 판교 분양 호재와 부녀회 집값 담합을 등에 업고 거침없는 가격 상승세를 선보였던 신도시 아파트값도 올해 상반기에는 0.70%의 맥 빠진 오름세를 기록했다. 신도시 중에는 중동이 3.06% 올라 가장 높은 상승률을 보였으며 평촌(0.96%), 분당(0.81%), 일산(0.23%) 순이었다. 산본 아파트값은 -1.61%의 하락세를 기록했다.
중동의 경우 올 1월 리모델링 연한 단축 호재에 따른 소형평형 강세로 1.84% 아파트 매매가가 치솟았다. 그러나 시장 침체가 신도시로 확산되면서 오름폭이 점차 둔화돼 5월에는 0.13%까지 상승세가 줄어들었다. 일산과 분당 역시 올 1월 각각 1.32%, 0.68% 상승했으나 3월 들어서는 일시적 1가구 2주택 대상자들이 급매물을 내놓아 각각 -0.07%, -0.19%의 변동률을 보이며 마이너스 장으로 접어들었다.
5대 신도시를 제외한 경기도는 지난해 말 808만 원에 머물렀던 평당 매매가가 834만 원으로 뛰어 오르며 3.27%의 변동률을 기록했다.
특히 경원선 개통에 따른 호재로 의정부시(17.40%), 양주시(8.85%), 동두천시(8.62%) 등 경기 북부가 상승장을 주도했다. 신안산선 노선 확정에 대한 기대감이 높아지고 있는 안산시(9.23%)와 시흥시(8.19%)의 오름폭도 컸다.
반면, 지난해 전국 아파트값 상승률 1위에 올랐던 과천시가 6.31% 하락하며 주저 앉았다. 이는 지난해 급격히 오른 매매가가 조정을 받은데다 분양가 상한제 시행 등으로 수익률 악화가 우려된 탓으로 풀이된다. 이밖에도 광명시(0.72%), 용인시(0.93%), 구리시(0.96%) 등이 1%대 미만의 상승폭을 보이며 약세장을 연출했다.
서울 전세 상승률, 지난해 절반
강북구, 중구 강세
전국 전세시장은 지난해 상반기(3.08%)보다 다소 둔화된 2.38%의 오름폭을 보였다. 서울의 경우 2.41% 상승해 전년도 상반기(4.75%)대비 오름폭이 절반 수준으로 둔화된 것으로 조사됐다.
상반기 서울 전세시장은 겨울방학 학군 수요와 신혼부부 수요가 몰리며 1월 0.66%, 2월 0.45%, 3월 0.74% 등 3월까지 고른 상승세를 이어갔다. 그러나 4월로 접어들며 봄철 이사수요가 일단락되면서 오름폭이 0.42%로 둔화되기 시작해 5월에는 0.08%로 안정세를 찾아가는 양상을 보였다.
서울 구별로는 전통적으로 신혼부부 수요가 높은 강북구(5.60%)가 가장 높은 오름폭을 보였으며 중구(5.42%), 영등포구(5.23%), 중랑구(5.02%), 노원구(4.69%) 등 강북과 도심권을 중심으로 전세가 상승이 두드러졌다.
반면, 전세 강세 지역으로 꼽혔던 양천구의 경우 목동 인기 학교의 정원 초과로 학군 메리트가 떨어지면서 -0.94% 약세를 보였다. 올 초 잠실 레이크팰리스 2,678가구가 대거 쏟아진 송파구도 0.59%로 전세가 상승폭이 크지 않았다.
신도시 전세가는 1.35% 상승에 그쳐 매매가와 함께 동반 약세를 기록했다. 지난해 급격히 상승한 전세가 탓에 수요자들이 경기도 외곽으로 발길을 돌리면서 세입자 찾기가 그 어느 때보다 힘든 상반기를 보냈다.
지역별로는 교육수요가 높은 평촌이 3.61%의 가장 높은 상승률을 보였고, 일산(2.64%), 중동(2.61%), 분당(0.57%) 순이었다. 대형평형을 중심으로 전세가 낙폭이 컸던 산본은 2.37% 하락했다.
부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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