[전문가칼럼]부동산 자산의 포트폴리오 수정전략
[부동산뱅크 2007/05/30 - 조회:5,471]
고전 경제학자인 케인즈는 자산의 포트폴리오를 구성 할 때 수익성, 안정성, 환금성의 3가지 측면을 감안해서 주식, 부동산, 예금에 1/3씩 투자하는 것이 가장 합리적이다 라고 하였다.
분산투자 하는 측면에서는 이상적인 면이 있으나 부유층을 중심으로 한 국내 시장과는 현실적으로 거리감이 크다. 한국가계자산의 구성은 금융자산이 11.4%, 부동산은 88.6%로 나타나고 있다. 선진국인 미국의 경우는 금융자산이 45.1%, 부동산 자산의 비중이 54.9%인 점과 비교하면 국내 자산비중 중에 부동산자산이 차지하는 비중이 매우 높음을 알 수 있다.
이와 같은 현상은 부동산이 부 축적의 중심에 서 있는 국내경제환경 속에서 바라보면 지극히 자연스러운 현상이라 할 수 있다. 부동산은 상품별, 시기별로 급격하게 수익률의 차이를 보이므로, 주기적으로 포트폴리오를 점검하고 새롭게 전략을 수립하는 것이 필요하다. 현 시점에서 요구되는 포트폴리오 기본 구성개념은 아래와 같다.
첫째, 우량 부동산 위주로 자산을 재배치하는 전략이 필요하다. 예를 들어, 시가 5억원 주택을 2채 보유하는 것보다는 10억원 주택 하나만 보유하는 것이 유리하다. 양도소득세 등 세금 절감뿐만 아니라, 주택시장의 양극화 현상이 가속화 되고 있는 측면을 고려 할 때에도 합리적인 선택이 될 것이다.
둘째, 단기투자자산과 장기투자자산의 비율을 목적에 따라 이원화해서 조정할 필요가 있다. 자금의 운용 목적을 명확히 하고, 현 시장에 맞게 공격적으로 단기 상품으로 운용 할 것인지 아니면 묻어두는 장기상품으로 운용 할 것인지를 구분해 투자할 필요가 있다. 아파트, 상가 등 비교적 단기운용 상품보다는 토지, 건물 등 장기적인 상품으로 시각을 넓히는 노력도 필요하다.
그럼, 구체적으로 부동산 상품별로 운용비율을 어떻게 달리 할 것인가를 알아보자.
첫째, 부동산 펀드이다. 2004년 이후 설정된 공모 부동산펀드 115개를 살펴보면 27개가 상환 됐는데 연 환산수익률은 6.17 ~ 10.39%를 기록하여 비교적 양호한 실적을 보여주고 있다. 최종 수익시점까지 수익률을 지켜봐야 하겠지만 등락에 큰 변화가 없을 것으로 보여 분산투자하기에 유망한 상품중의 하나이다.
둘째, 아파트는 보수적으로 장기적인 시각에서 접근하라. 보유세 및 양도세 증가 등에 대한 세금은 증가하고, 매매가는 하락하는 최근 현상을 관망하며 보수적인 접근이 필요한 시기이다. 아파트 시장의 침체기가 이어지고 있으나, 장기적인 시각을 갖는다면 적극적으로 접근하는 자세도 필요하다.
셋째, 오피스는 새로운 시각으로 볼 필요가 있다. 과거 오피스는 그다지 주목 받는 상품이 아니었다. 하지만, 오피스가 새로운 투자처로 확고히 자리매김해가고 있다. 한 부동산 투자회사의 발표에 따르면 서울의 오피스 시장 임대수익률은 세계 최고 수준인 7.7%로 조사됐다. 일본 6%, 영국 5%, 프랑스 5.9%, 독일 4.5%에 비하면 높은 수익률을 기록하고 있다. 주요 오피스가인 테헤란로, 여의도, 마포 등의 공실률이 최저 수준으로 안정되면서 수익률을 높이고 있다.
넷째, 상가건물투자는 특화해서 투자해야 한다. 상가건물 투자는 우량상품으로 특화해서 임대수익률과 자본수익률이 높은 곳에 한해서 주목할 필요가 있다. 최근 강남권의 중소형 상가건물이 강세를 보이는데 이는 지역적, 수요적으로 특화된 지역이기 때문이다. 철저한 상권 분석을 통해 특화상품을 선별하는 시각이 필요하다.
다섯째, 토지는 개발예정지 중심으로 바라보는 것이 좋다. 건설교통부의 발표에 따르면 2007년 4월말 기준으로 전국 땅값 상승률은 0.26%로 5개월 연속 하락세를 보이며 19개월만에 최저치를 기록했다. 하지만, 분당급 신도시 후보지 등 개발 예정지로 부각되는 지역인 상승률은 높게 나타났다. 용인시 처인구 0.40%, 광주 0.3%, 양주 0.45% 등으로 개발 기대감이 땅값을 끌어올리고 있다.
그 외, 경매 및 공매물건도 소액으로 투자하기에 좋은 상품이므로 지속적인 관심을 두고 예의 주시하다 보면 뜻하지 않은 좋은 물건을 얻을 수 있다.
부동산 자산의 포트폴리오 구성은 자신의 투자성향을 고려해서 부동산 상품별로 구성비중을 어떻게 달리해야 하느냐가 포인트가 될 것이다
원래 포트폴리오란 서류가방이나 자료수집 파일을 의미한다. 자료를 서류가방에 분류가 잘 되도록 넣어두는 것을 뜻한다. 금융권에서 분산투자의 의미로 사용되고 있으며 이는 부동산에서도 같은 개념으로 하고 있는다.
포트폴리오는 부자들만의 자산관리 방식이 아니다. 일반인이 소액으로 투자를 할 때도 상품을 선별적인 선정하여 적시에 투자하는 모든 행위가 이에 포함된다. 시기별로 적정한 우량 부동산상품을 선별하고, 포트폴리오 구성비율을 조정함으로써 보다 높은 수익률을 확 보하려는 노력이 필요하다.
<기업은행 조현수 차장>
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