[전문가칼럼]초보 창업자를 위한 창업가이드
[부동산뱅크 2007/05/09 - 조회:4,531]
어떤 업종이든 창업을 계획하게 되면 임대료와 권리금, 시설비등 투자비용 및 입지 선정, 입점후 매출에 중대한 영향을 줄 수 있는 외부요인등 꼼꼼히 짚어봐야 할 사항들이 많다. 점포 입지가 아무리 뛰어나다 하더라도 업종이 지역 소비층 및 소비시장흐름에 맞지 않아 적잖은 창업비용과 노력이 수포로 돌아가는 경우들이 많기 때문이다.
그러나 의외로 창업에 성공한 케이스도 많다. 이는 변화하는 상권의 사이클을 제대로 읽고 업종을 선점해 들어가는 경우들이 많은 비율을 차지한다고 볼 수 있으며 따라서 창업의 성패를 좌우하는 것은 소비층의 소비수준 및 특성 변화를 먼저 읽을수 있는 혜안이 중요하다고 할 수 있다.
점포 창업시 검토해야 할 사항중에서도 가장 선순위는 경쟁력 있는 입지 선정이다. 유동인구가 풍부하고 많을수록 다양한 소비층을 접할 수 있어 매출을 보장할 수 있고 업종 선택의 폭도 크기 때문이다. 여기에 소비트렌드를 선점한 업종으로 매출액이 상승한다면 상당한 권리금까지 추가 수익으로 얻을 수도 있다.
문제는 상권을 보는 안목을 제대로 갖추었냐는 것인데 상권을 보는 기본적인 사안으로는 상권의 형성 과정을 초기부터 현재까지 파악하고 업종의 변천사와 소비층의 연령대별 변화 추이를 알아야 상권의 향후 전망을 예측할 수 있고 입지 선정하는 안목이 길러질 것이다.
또한 상가 종류 선택을 신중히 해야 한다. 90년대 후반부터 불어닥친 대형 쇼핑몰 시장은 이미 경쟁력을 잃었고 부동산 개발 열풍에 따른 도심지 상권내에도 주상복합형 건물들이 우후죽순 들어서서 오랬동안 형성된 상권을 기형화 시키고 있는 사례가 심심찮게 등장하고 있다.
쇼핑몰은 대부분 연면적 1만평을 초과하는 대형 건물로써 패션 및 잡화, 레저, IT, 이동통신, 전자, 먹거리등 업종의 집합체라고 할 수 있는 집단 상가다. 하지만 대형 할인점들의 업종 다양화에 따른 업종중복과 로데오 거리, 온라인 쇼핑몰의 등장 등 경쟁 업태들이 많고 건물 오픈이후 소비트렌드 변화에 대한 대처가 미흡해 운영 자체가 어려운 실정이다. 따라서 창업 환경에서는 배제되는 상가 종류로 꼽을 수 있으며 특히 의류 등 패션 및 잡화, 액세서리 등 창업을 준비하는 상인들의 주의가 요망된다.
주상 복합 상가는 배추밭에 무우를 심어놓은 격이 되고 있다. 건물의 구조와 전용율, 분양가에 따른 임대가 산정등에 의한 주변 상권과 호완성이 떨어지는 단점이 있다. 대부분 상권이 형성되어 있는 지역은 대형 오피스건물이나 주상 복합형 건물 보다는 근린상가 형태위주로 이루어져 있고 주상복합형 상가에 입점할 수 있는 업종은 지역 상권에 따라 별도로 분석해야 한다.
즉 국내 대표적인 상권인 강남역 일대 상권만 하더라도 이미지 효과를 노린 국내 굴지의 메이커 및 브랜드 위주로 입점해 있고 일반 상인들의 업종들은 근린 상가에 입점해 있다. 따라서 대형 상권에 들어선 일부 주복형 상가의 경우 일정부분 경쟁력을 가질수는 있지만 도심의 재래시장 재개발등에 따른 나홀로 상가들은 상가의 기능을 제대로 하지 못하고 있으며 청량리 재래시장 재개발 건을 참고할 만 하다.
창업 시 기본적으로 점검해야 할 사항은 임대료 및 권리금등 투자금액대비 매출에따른 수익성을 예측해야 한다. IMF 금융대란 이후 낮아진 금리에 따라 부동산 시장은 몰려드는 자금수요와 맞물려 개발열풍이 불어 수 년간 도심의 상권 내 지가는 공시지가를 비롯 호가가 지역에 따라 다소의 차이는 있지만 상당한 수준으로 상승되었고 이에 따라 임대료 추이도 함께 오른 경우가 대부분으로 상인들에겐 위협적인 요소로 작용하고 있고 창업의 의욕을 꺽기도 한다. 그런데 점포도 오픈하기전 매출과 수익성을 예측하기란 쉽지 않은 것이 현실이다. 따라서 비슷한 여건의 상권에 유사매장등의 종사자들에게 도움을 받는 방법을 강구해야 한다. 매출 및 원자재의 유통경로와 원가대비 수익율, 인건비, 기타 경비등을 제외한 세전 순이익을 분석한후 점포 입점 결정을 해야 한다.
특히 권리금의 경우 면밀한 분석이 필요하다. 자칫 가공된 허위정보에 속아 많은 권리금을 지급하고 손해를 볼 수가 있다. 권리금은 건물주와는 무관하게 임차인간에 거래되는 것이 일반적이고 해당 점포의 임대료 및 원가, 기타 경비등을 제외한 매출 순이익에 의해 결정된다. 대개 1년간 순이익으로 책정되는 경우가 많다. 따라서 기존 점포를 인수할 경우에는 매출 장부를 확인하고 또한 매도자가 매출 장부를 허위로 제출할 가능성에 대해서도 미리 주변 중개업소나 상인들에게 확인해두는 것이 리스크를 줄일수 있는 방법이고 목적물에 대해 장기간 관찰을 통해 들고나는 고객 수요를 파악하는 것도 매출 확인에 도움이 될 수 있을 것이다.
분당을 비롯한 1기 신도시부터 수많은 택지 개발사업은 신흥 상권을 양산하고 있다. 따라서신택지 신흥 상권에 창업을 할 것인가, 기존 도심 상권에 창업을 할 것인가는 분명 다르게 접근해야한다. 기존 도심의 상권은 이미 형성된 상권으로 임대료나 권리금, 매출 및 수익등이 비교적 비교할 수 있는 데이터가 있지만 신흥 상권이 들어서는 지역은 업종 및 입지 선정등이 매우 어려운 실정이다. 유동인구의 동선이나 소비층의 소비수준등을 파악하기 어렵기 때문이다.
또한 안정적인 상권으로 부상하기 까지는 많은 시간이 요구되는 특성상 비록 신규 상가 이므로 권리금에 대한 부담은 덜하겠지만 창업시기를 고려 해야 한다. 즉 인근의 주민 입주가 마무리 되고 상가들이 대부분 지어지는 시기에 입점 타이밍으로 봐야 한다는 얘기다. 그리고 가급적 상권이 용이하게 형성될 수 있는 요건을 갖춘 지역을 택해야 한다.
상권이 갖춰야할 요건은 접근성이다. 서울 도심을 비롯 전국 광역시에는 대부분 지하철이 이동 경로의 중요 요소로 자리잡고 있고 상권역시 접근성이 좋은곳 위주로 재편되고 있기 때문이다. 여기에 주중 소비층인 업무시설과 함께 주거단지, 대학교가 인접해 있으면 주중 주말 로스타임 없이 매출을 받쳐 주게 되므로 상권 활성도 및 업종 경쟁력이 좋아지게 된다.
그러나 무엇 보다도 창업에 있어서 가장 중요 요소는 인내력과 상권 및 경쟁업종을 들여다 볼 수 있는 통찰력을 기르는 것이다. 창업대비 실패 비율이 50:50 이라는 수치가 유행할 정도로 창업은 어려운 과정의 연속이다. 창업을 목적으로한 업종이 들어서 있는 유사 상권을 오랜 시간동안 계획하고 발품을 팔아야 실패할 확률이 줄어들 것이고 최근 각 업종별 프렌차이즈화가 가속화 되면서 유행 업종의 전환 시기가 1,2년 단위로 짧아지고 있다. 업종선정에 있어 뒷차를 타기 보다는 선점하는 것이 창업에 필요 요건으로 자리잡아가고 있음을 참고 해야 할 것이다.
[상가 114 투자 전략 연구소 유영상 소장]
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