2/4분기 청약 ‘웃고’, 매매 ‘울고’
[부동산뱅크 2007/04/04 - 조회:7,785]
올 1분기 부동산 시장은 아파트값 광풍이 불어 닥쳤던 지난해와는 달리 집값 안정세가 두드러진 시기였다. 연초부터 터져 나온 정부의 대책과 대출 옥죄기가 본격화되면서 임기말년 참여정부의 위력이 불을 뿜는 듯 했다. 올 2분기도 1분기와 마찬가지의 양상을 보이면서 시장은 약보합세를 유지할 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 알토란 같은 종자돈을 모아 내 집 마련을 위한 실수요자들과 차익실현을 위한 투자자들의 길잡이가 되길 바라는 마음으로 2분기 주택시장을 종목별로 전망 해본다.
2007년 1분기 주택시장은 1.11대책, 1.31대책, 3.29청약가점제 등 집값 안정을 위한 정부의 융단폭격식 대책이 잇따라 발표되면서 하향안정국면을 맞았다. 주택담보대출 규제로 매수심리가 크게 위축된 가운데 분양가 인하 압력에 따른 집값 하락 기대로 수요자들이 주택 매입을 미루면서 매매시장은 거래는 꽁꽁 얼어 붙었다.
봄 이사철에 접어들어서도 좀처럼 거래가 살아나지 못한 가운데 ‘버블세븐’ 등 지난해 집값 급등한 지역과 재건축단지를 중심으로 가격이 하락하는 양상을 띠었다. 또 지난 3월부터 주택투기지역과 수도권 투기과열지구에 대해 총부채상환비율(DTI) 규제가 확대되면서 부동산 시장의 안정세는 더욱 가속화 됐다.
2분기 주택시장은 1분기와 비슷한 약보합세장이 이어질 전망이다. 지난 2일 민간택지의 분양가상한제와 원가공개을 골자로 한 주택법 개정안이 통과됐고, 6월 1일 종부세 과세기준일을 앞두고 고가주택과 다주택자들의 처분매물이 나올 것으로 보이기 때문이다. 이에 보유세 부담이 큰 6억 원 초과의 고가주택을 중심으로 집값 하락이 두드러지는 양상을 보일 것으로 예상된다. 여기에 1분기(2만 253가구)에 비해 22.8%가 증가한 2만 4,872가구의 입주가 예정돼 있다는 점도 집값 안정세를 이끌 요인으로 꼽히고 있다.
반면 주거여건이 뛰어나면서 보유세 부담이 덜한 공시가격 6억 원 이하 주택과 송도신도시, 용인 흥덕지구 등 개발호재가 있는 지역에서는 소폭의 가격 상승이 예상된다.
이미 지난해 개발부담금, 개발이익환수제 등의 시행으로 메리트가 떨어진 재건축단지는 DTI 규제와 분양가상한제, 분양원가 공개 등을 주요 골자로 하는 주택법 개정안이 발표되면서 1분기 집값 안정세를 주도했다.
2분기에도 재건축단지의 전망은 그리 밝지 않을 것으로 보인다. 특히 주택법 개정안이 통과 오는 9월부터 민간택지에도 분양가상한제가 적용되면서 사업 초기 재건축 단지를 중심으로 집값 하락이 예상된다. 재건축단지는 그 동안 일반분양을 통해 재건축사업비용을 충당했지만 분양가 상한을 정해놓게 되면 그만큼 조합원 부담분이 커질 수 밖에 없기 때문이다. 반면 이미 사업시행인가를 받았거나 9월 이전 사업시행인가를 받을 것으로 예상되는 강남권 재건축 단지의 추가 하락은 없을 것으로 보인다.
1분기 재개발 시장은 DTI와 분양가상한제를 골자로 한 1.11대책의 여파로 ‘정중동’의 양상을 띠었다. 여기에 규제완화와 인센티브 등을 기대했던 도시재정비촉진지구의 용적률이 다른 뉴타운과 재개발 구역과 마찬가지로 적용된 점도 시장을 움츠리 게 한 요인으로 작용하고 있다.
2분기에도 이 같은 분위기가 지속되는 가운데 입지여건, 사업속도 등에 따라 양극화 현상이 나타날 전망이다. 아직까지 재건축에 비해 상대적으로 규제가 덜하다는 메리트는 남아있지만 재개발 구역도 오는 9월부터 적용되는 분양가 상한제의 적용에서 예외일 수 없다는 점에서 사업속도가 빠른 구역을 중심으로 매수세가 몰릴 것으로 예상된다. 여기에 지난 1분기 재개발구역 아파트 청약경쟁률이 높았다는 점을 비춰본다면 교통 및 생활여건이 뛰어난 구역을 중심으로 투자자들의 이목이 집중될 가능성이 크다.
1분기 분양시장은 대규모 개발호재로 입주 후 시세차익이 예상되는 흥덕지구, 송도신도시 등의 택지개발지구와 뛰어난 입지를 바탕으로 분양가가 저렴한 단지를 중심으로 청약과열이 두드러졌다. 반면 입지여건이 뛰어남에도 불구하고 고급화 고분양가로 시장을 공략했던 단지들은 미분양이라는 참담한 결과를 맞이했다.
이를 볼 때 2분기 분양시장 역시 인기지역을 중심으로 뜨거운 청약대전이 벌어질 것으로 보인다. 오는 9월부터 시행되는 분양가상한제로 그 동안 고분양 논란으로 차일피일 미뤄왔던 송도신도시, 논현에코메트로, 동탄신도시, 흥덕지구 등의 알짜 택지지구에서 분양물량이 대거 쏟아질 것으로 예상되기 때문이다. 이와 함께 중도금 집단대출 DTI 적용과 9월 청약가점제 시행이 내 집 마련의 문턱이 높아진 청약예부금자들이 대거 가세해 유례없는 청약전쟁을 예고 하고 있다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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