[전문가칼럼]상권투자, 유동인구를 예측해야 성공한다 ②역세권 상권
[부동산뱅크 2007/04/03 - 조회:4,966]
상가 광고뿐 아니라 주택 등 대부분의 부동산 광고내용중에는 역세권과의 인접거리가 분양에 중요한 요소로 자리한다. 그만큼 지하철이나 전철은 대중교통의 메카로 이미 오래전부터 일반인의 생활권에 밀접한 영향력을 행사하고 있다. 특히 상권형성에 있어서는 지하철이나 전철역이 있는 상권과 그렇지 못한 상권은 활성도가 판이하게 다르다. 또 신설 역이 들어서면 신흥상권으로 부상하며 지역상권을 재편하는 파괴력을 지니고 있다.
서울 도심상권에서 역세권상권으로 이동한 대표적인 사례는 지하철 2호선 건대역이 들어서면서 서울동북 최대상권이던 화양리 상권이 건대역 인근으로 쏠림현상이 발생해 상권이 붕괴된 예가 있다.
그렇다면 역세권 위주로 상권이 재편되기 시작한 시기는 언제일까.
지하철 및 전철의 시대가 열리게 된 시초는 1971년 4월 12일에 기공을 시작해 1974년 8월 15일에 개통한 1기 지하철 1호선 서울역~청량리 구간이다. 이후 수도권 전철 확대로 인천과 수원으로 확대되면서 서울도심 및 수도권에 역세권상권이 형성되기 시작하였다. 이후 1984년 5월22일 서울 도심 순환선인 2호선과 1985년 10월18일 일산과 수서를 잇는 3호선, 당고개와 안산(연장)을 잇는 4호선, 1996년 동서를 가로지르는 5호선, 2000년엔 6, 7호선, 1999년 8호선 개통과 함께 2002년에 9호선이 착공을 하였고 분당선 연장선과 더불어 천안과 남양주 덕소, 경기도 동두천까지 확대 되었다.
수도권 및 지방 대도시의 경우에도 인천을 비롯한 부산과 대구, 광주, 대전 등 지하철이 차지하는 수송비율은 실로 막대하다. 서울의 경우 전체 통행량의 35~40%에 이르고 수도권 전체로는 약 20% 정도의 수송비율을 차지하고 있다.
1호선을 비롯한 그동안 전철이나 지하철 역이 들어선 지역은 대부분 지가 상승요인으로 작용하는 것과 함께 대형 상권으로 발전하였다. 역세권 위주로 상권이 발달되어 있다는 것은 지하철이나 전철역이 들어서는 것은 곧 신흥 상권으로의 가능성이 많아 짐을 예단할 수 있다하겠다.
지하철이나 전철역이 상권 구성이 용이한 이유
지하철 노선은 도심 곳곳으로 이어주는 환승역할이 용이하다. 정확한 시간대를 예측할 수 있는 정확성 등 여러 장점이 있지만 버스 등 대중 교통이 역세권 위주로 경유를 하게되어 지역 연계성이 뛰어나다. 사통팔달 접근성이 좋아지므로 역세권 주변으로는 택지와 업무시설들의 개발행위가 많아지게 되어 유동 인구층의 급격한 증가가 이루어지며 역지명의 인지도가 높아져 랜드마크 역할을 하게되는 것이다. 또한 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율이 높아져 판매시설과 유흥 시설 등 다양한 계층의 소비층이 상주하게 되어 업종의 다양성 및 경쟁력이 높아진다.
그러나 역세권이라고 무조건 상권이 형성되는 것은 아니라는 사실을 알아야 한다. 역세권이라고 해도 상권이 갖춰야할 기본 요소를 갖추지 못하면 별반 실익이 없다. 적어도 대규모 주거단지와 업무시설이 밀집된 지역이라야 기본적인 소비층을 확보할 수 있다. 경사진곳의 역세권, 도심 고속화도로에 의한 상권의 연계성이 떨어지는 곳은 상권형성이 쉽지 않다.
역세권 상권의 강자, 대형 백화점 민자역사
대형 백화점등 유통시설이 민자역사(단순쇼핑몰 배제)형태로 개발된 곳들은 소비층 흡수력이 매우 뛰어나 인근의 근린상가 등의 매출구조가 좋은 영향을 받기도 한다. 대표적인 사례는 분당 서현역으로 삼성프라자가 있으며 잠실의 롯데백화점과 2호선 잠실역의 경우 지하상가가 활성화 되어 있다는 점을 참고 할 수 있다. 특히 수도권 일대 경기권으로 이어지는 광역버스노선이 경유하는 역세권도 백화점을 이용하려는 많은 소비층 및 직장인 등을 유입시키는 역할을 톡톡히 하고 있다.
따라서 도심이나 택지개발지구내 상가에 투자를 고려 할때에는 신흥 상권으로 발전할 수 있는 요소를 갖춘 곳을 찾아야한다. 재개발지역이나 뉴타운지역 인근의 전철역과 택지개발 지구의 경우 전철역 인접 상가들이 투자성이 용이하며 가급적이면 업무시설이 함께 들어서는지역이 주중, 주말, 매출 경쟁력이 높다는 점을 염두에 두어야 한다.
<상가 114 투자 전략 연구소 유영상 소장>
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