입주물량 줄면 아파트값 ‘껑충’
[부동산뱅크 2007/03/14 - 조회:9,176]
분양가 상한제, 분양원가 공개 등 정부의 분양가 규제를 앞두고 신규아파트 시장에 한파가 몰려오면서 아파트 입주율과 매매•전세가간 상관관계에 관심이 쏠리고 있다. 정부의 인위적인 규제에 의해 신규 공급물량이 크게 줄어들 경우 2~3년 후 또 한 번 집값 광풍을 불러올 수 있다는 우려가 곳곳에서 제기되고 있기 때문이다.
실제 부동산뱅크가 지난 2000년 이후 서울지역 아파트 입주물량에 따른 매매•전세가 추이를 조사한 결과 입주율이 증가하면 매매가와 전세가도 안정세로 돌아선 반면, 입주율이 감소할 경우 매매•전세가가 동반상승하며 주택시장 불안에 불을 지핀 것으로 나타났다.
서울 입주물량은 전년도 대비 57% 급등하며 연간 7만 2,084가구가 공급된 지난 2003년에 절정에 다다랐다. 이 당시 IMF이후 풍부해진 유동성을 바탕으로 아파트값이 뛰어 오르자 높은 수익성을 노린 건설사들이 앞다퉈 아파트를 지어 올리며 신규주택 공급이 봇물을 이룬 것이다.
이러한 입주물량 증가는 1년 후인 2004년 집값 안정으로 이어졌다. 이 당시 서울지역 매매가와 전세가는 각각 연간 1.26%, 2.33% 하락했다. 전년도에 매매가가 13.20%, 전세가가 0.00%의 연간 변동률을 기록한 것과 비교하면 입주물량 증가에 따른 집값 안정효과를 실감할 수 있는 셈이다.
반면 각각 연간 4만 7,309가구, 4만 968가구가 입주하는 등 전년대비 입주율이 10% 이상 감소한 2005년과 2006년도에는 매매가와 전세가가 큰 폭으로 뛰어 올라 대조를 보였다. 2005년의 경우 서울지역 매매가와 전세가가 각각 연간 7.70%, 7.61% 상승했으며 공급 부족이 이어진 2006년 역시 매매가가 27.94%, 전세가가 11.56% 상승하며 급등세를 보인 것이다.
이러한 입주율과 매매가•전세가간 상관관계는 풍부한 대기수요가 뒷받침하고 있는 강남권에서도 어김없이 나타났다. 지난 2000년부터 2002년까지 연간 5,000가구 내외로 공급물량이 한정됐던 강남•서초•송파구의 매매가 상승률이 2000년 1.77%, 2001년 30.17%, 2002년 33.02%로 해가 갈수록 오름폭이 증가한 것이다. 전세가 상승률 역시 같은 기간 동안 각각 12.93%, 20.17%, 8.08%로 나타나 2000년 들어 가중된 강남권 공급 부족이 이 지역 매매가와 전세가 동반 상승에 압력을 가한 것으로 조사됐다.
그러나 2003년에 접어들며 연간 8,130가구가 입주하는 등 공급에 숨통이 트인 후에는 그해 매매가 상승률이 전년도 대비 절반 수준으로 뚝 떨어진 18.42%로 나타났다. 이는 신규 아파트 공급으로 강남권 입주에 목말라 있던 대기 수요자들에게 단비가 내리면서 급등하던 집값에 브레이크가 걸렸기 때문으로 풀이된다.
한편, 각각 9,177가구와 1만 2,890가구의 신규 아파트가 대거 공급됐던 지난 2005년과 2006년에도 강남권 매매가 상승률이 각각 13.62%, 28.39%로 고공행진을 한 것으로 나타나 눈길을 끌었다. 이는 강남구 도곡렉슬, 역삼래미안, 서초구 롯데캐슬클래식 등 대부분 재건축을 통해 입주한 단지들로 조합원분을 제외하면 신규 공급 물량이 많지 않았던 데다 8.31대책 등 정부의 굵직굵직한 규제책들로 집값이 좌지우지되면서 나타난 현상으로 보인다.
비강남권의 경우에도 2003년 6만 3,954가구가 새로 입주하는 등 공급량이 최고치에 다다른 후 이듬해인 2004년 매매가와 전세가 변동률이 각각 0.23%, -2.05%를 기록하며 안정세를 나타냈다.
그러나 2005년 3만 8,132가구, 2006년 2만 8,078가구로 전년대비 입주물량이 각각 10%, 26% 감소하자 같은 기간 매매가 상승률이 6.68%, 27.41%에 달하는 등 상승폭을 늘리기도 했다.
한편, 2007년 서울 입주물량은 지난해보다 20% 이상 감소한 3만 2,527가구에 그칠 것으로 조사돼 1.11대책 이후 가까스로 안정세로 돌아선 서울지역 집값에 적신호를 보냈다. 특히 올해 입주를 앞두고 있는 강남권 물량이 8,075가구로 지난해 1만 2,890가구의 2/3 수준에 도 미치지 못하는 것으로 나타나 수급 불균형과 이에 따른 강남 집값 상승의 악순환이 되풀이되는 게 아니냐는 우려도 제기되고 있는 실정이다. 한편, 비강남권 올해 입주 물 량은 지난해(2만 8,078가구)대비 13% 가량 줄어든 2만 4,452가구가 될 것으로 조사됐다.
부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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