[전문가칼럼]뉴타운 투자할까? 촉진지구 투자할까?
[부동산뱅크 2007/03/02 - 조회:7,764]
서울시에 현재 25곳의 뉴타운지역과, 8곳의 지역균형발전촉진지구가 있으며, 오세훈 서울시장이 향후 추가로 25곳을 뉴타운지역으로 지정 개발하겠다고 공약한 바 있다. 그리고 작년 10월에 건설교통부에서 서울시에 17곳의 재정비촉진지구를 지정 발표하였다. 발표된 17곳 재정비촉진지구에는 종로구 세운상가재정비촉진지구를 제외한 13곳이 종전 뉴타운지역이고 3곳은 지역균형발전촉진지구에 해당된다. 또한 경기도에서도 12곳을 뉴타운으로 조성하겠다고 지정 발표한 바 있다. 이제 전국 대도시는 뉴타운사업의 시대가 된 것이다.
한 때는 부동산투자자들 사이에 “‘뉴’자가 붙으면 평당 4,000만원이요, ‘재’자가 붙으면 평당 2,000만원이다”라는 말이 유행어가 되었다. 이말은 약 10평의 대지지지분의 평당 가격이 뉴타운지역의 경우는 평당 4,000만 원 이상이고, 재개발이나 재건축의 경우 2,000만 원 이상이라는 것이다. 사실 인기 있는 뉴타운지역은 10평정도의 지분이 6,000만 원 이상에 거래되기도 하였다. 1. 11부동산 대책으로 매수세가 꺽였을 뿐 아니라 특히 재정비촉진지역의 경우 6평 이상 지분은 토지거래허가를 받아야 되는 규제로 인하여 인기 있는 재정비촉진지구 뉴타운 지분가격이 큰 폭 하락하기도 하였다.
금년 상반기에 서울 4차뉴타운 지정 발표예정을 부동산시장의 안정과 기존에 지정된 1~3차 뉴타운사업에 집중한다는 취지로 보류시켜 재개발지분의 가격이 하락하는 듯 하였으나 실제로는 하락폭이 크지 않은 것 같다. 그리고 강북의 지분이 적은 다세대주택은 뉴타운지정에 대한 기대심리로 여전히 강보합을 유지하고 있고, 물건이 없어서 구입을 못한다고 한다.
뉴타운지역에서도 어느 지역은 재개발사업으로 추진하고 있으며, 어느 지역은 재건축사업으로 추진하고 있다. 대부분의 투자자분들이 혼란스러워 하고 있으며, 재개발, 재건축, 뉴타운, 재정비촉진지구 등 용어도 어려워 모두다 재개발로 이해하고 있다. 하지만 각각 개발형태, 분양방법, 분양자격, 규제의 형태가 다르다. 그러므로 보다 정확한 내용을 알고 투자하면 큰 도움이 될 것이다.
재개발사업, 재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업
도시및주거환경정비법에 의한 정비사업은 「주거환경개선사업」, 「주택재개발사업」, 「주택재건축사업」, 「도시환경정비사업」이 있다.
『주거환경개선사업』이란 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
『주택재개발사업』이란 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.
『주택재건축사업』이란 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.
『도시환경정비사업』이란 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
뉴타운개발사업이란?
『뉴타운개발사업』이란 도시및주거환경정비법에 의거한 주택재개발 또는 도시개발법 등에 의거한 도시개발이 필요하거나 추진되고 있는 구역을 중심으로 인근 동일 생활권지역 전체를 포함하여 「종합도시개발계획」을 수립ㆍ시행하거나 주거지를 중심으로 도시기반시설 확보 등 「도시기반구조 개선계획」을 수립ㆍ시행하는 사업을 말한다. 여기서 「종합도시개발계획」은 공영개발 등을 통하여 새로운 시가지를 조성하는 사업을 말하며, 「도시기반구조 개선계획」은 주택재개발사업 등을 통하여 주로 도로, 학교부지, 공원 등 대상지역의 도시기반시설을 공공부문이 투자하여 고품질의 복지주거환경공간을 조성하는 사업이다.
뉴타운개발사업은 재개발 등 사업이 소규모 단위 민간위주로 시행되어 도로, 학교 부지 등 도시기반시설의 부족 등 난개발이 이루어진 점을 고려하여 소규모단위 민간의존의 재개발사업을 탈피하여 광역단위(생활권)에 공공부문의 역할을 증대시켜 다양한 도시개발방식을 혼용 개발하게 된다.
그러므로 뉴타운사업에는 동일한 뉴타운지역에서도 구역별로 개발방식이 서로 다를 수 도 있다. 즉 재개발사업으로 추진하고 있는 구역이 있으며, 비교적 기반시설이 양호한 지역은 재건축사업으로 추진하게 되며, 상업지역이나 공업지역은 도시환경개선사업으로 추진한다.
균형발전촉진지구란?
『균형발전촉진지구』란 지역간 균형발전이 이루어질 수 있도록 지역생활권 중심으로서의 성장잠재력이 큰 거점지역에 대해 토지이용을 합리적으로 조정하고 도 시기반시설을 체계적으로 확충함으로써 상업ㆍ유통ㆍ업무ㆍ정보산업 등의 도시기능을 집중적으로 증진시키기 위하여 지정ㆍ고시한 지역을 말한다.
균형발전촉진지구는 자치구별 중심지역에 백화점, 병원, 대형입시학원, 문화공연장, 기업 본사 등 상업ㆍ업무기능이 입지하여 지역의 경제ㆍ문화 활동의 중심지로 형성되고, 쇼핑, 문화활동 등 대부분의 도시생활도 도심이나 강남까지 가지 않아도 지역에서 해결할 수 있도록 한다.
재정비촉진지구란?
『재정비촉진지구』란 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 지정한 지구를 말한다.
재정비촉진지구는 노후ㆍ불량주택과 건축물이 밀집한 지역으로 주로 주거환경 개선과 기반시설의 정비가 필요한 「주거지형 촉진지구」가 있으며, 상업지역ㆍ공업지역 또는 역세권 지하철역 간선도로의 교차지 등으로서의 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등의 도시기능의 필요한 「중심지형 촉진지구」가 있다. 주거지형 재정비촉진지구는 50만제곱미터 이상의 면적이어야 하며, 중심지형 재정비촉진지구의 경우 20만제곱미터 이상이어야 한다.
재정비촉진지구로 지정된 곳은 어디?
서울지역에서 현재 25곳의 뉴타운사업에서 재정비촉진사업으로 변경ㆍ추진되는 곳은 모두 16곳이며, 추가로 세운상가 지구를 지정하여 총 17곳이다.
『주거지형 재정비촉진지구』는 은평뉴타운(106만평), 길음뉴타운(38만평), 한남뉴타운(33만평), 장위뉴타운(56만평), 신길뉴타운(45만평), 이문ㆍ휘경뉴타운(30만평), 상계뉴타운(20만평), 북아현뉴타운(25만평), 수색ㆍ증산뉴타운(27만평), 시흥뉴타운(19만평), 흑석뉴타운(27만평), 거여ㆍ마천뉴타운(22만평), 신림뉴타운(16만평)이다.
주거지형과는 달리 상업지역 위주로 오피스빌딩이나 주상복합을 위주로 개발되는 『중심지형 재정비촉진지구』는 천호ㆍ성내균형발전촉진지구(8만평), 구의ㆍ자양균형발전촉진지구(12만평), 망우ㆍ상봉균형발전촉진지구(50만평)가 있다.
사업방식에 따라 분양자격과 방법이 달라
위에서 열거한 각 사업이 다르기는 하지만 뉴타운사업이나 균형발전촉진지구와 재정비촉진지구는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경사업 등을 광역적으로 추진하는 것이므로 세부적으로는 조합원 및 분양을 받을 자격은 도시및주거환경정비법 관련 법령에 근거하여 각 시ㆍ도 조례를 참고하여야 한다. 재건축사업에서는 토지와 건축물을 동시에 소유하고 있어야 분양을 받을 수 있으나, 재개발사업에서는 복잡하다. 여기서는 서울시 조례를 중심으로 재개발지분의 분양자격을 살펴보면 다음 표와 같다.
재정비촉진지구는 인센티브도 많으나 거래규제도 많다
재개발사업에서는 국민주택규모(85㎡) 80%, 주거환경개선사업에서는 국민주택규모(85㎡) 90%를 건축할 수 있으나, 재정비촉진지구로 지정된 재개발사업에서는 국민주택규모(85㎡) 60%, 주거환경개선사업에서는 국민주택규모(85㎡) 80%를 건축할 수 있어 큰 평수의 아파트의 공급이 배로 증가한다. 그러나 재정비촉진지구의 경우 6평 이상 지분(토지)을 취득하려면 반드시 토지거래허가를 받아야 하는 것은 물론 토지이용계획서, 자금조달계획서 등도 제출해야 한다. 그러므로 취득할 때는 물론 매도할 때도 거래의 제한을 받게 된다. 하지만 최근에 국민주택규모 이상의 공급을 줄여서 작은 평형의 가구의 공급을 늘릴 계획이라고 서울시에서 밝힌 바 있다.
뉴타운 지역 중 재건축을 추진하는 지역 눈여겨 볼만
재정비촉진지구로 지정되지 않은 유망한 뉴타운의 경우 거래제한을 받지 않게 되므로 단기투자자들에게는 재정비촉진지구투자보다 더 선호되고 있다. 노후ㆍ불량주택이 밀집되어 있는 곳으로 비교적 기반시설이 양호한 지역에서 주거환경개선을 위한 사업이 재건축사업이다. 뉴타운사업에서도 재건축사업으로 추진하고 있는 곳이 있는데, 재건축사업의 경우 국민주택규모를 초과하는 주택을 40%까지 공급할 수 있으며, 분양에 대한 규제가 없으므로 일반적으로 조합원들에게 우선적으로 큰 평형을 공급하고 잔여세대수를 일반분양을 한다. 그르므로 조합원들이 선호하는 큰 평수와 좋은 층은 조합원들에게 공급이 이루어져 이에 따른 추가 프리미엄이 더 있게 된다. 단 조합설립인가를 득한 후 입주 때까지 명의변경이 어렵다는 점을 명심해야 한다.
공동주택가격이나 개별주택가격을 확인하고 투 자할 것
동일 뉴타운이나 재개발사업지역에 다양한 지분이 있어 선택하여 취득할 수 있다면, 건설교통부 홈페이지에서 공동주택가격이나 해당 지방자치단체 홈페이지에서 개별주택가격을 확인하여 그 중 공시가격이 높은 지분에 투자하는 것이 유리하다. 그리고 동일한 가격이라면 건물 면적보다는 토지지분이 더 큰 물건에 투자하는 것이 바람직하다. 건물은 시간의 경과에 따라 감가가 이루어지지만 토지의 지가는 인상되기 때문이다.
<김종수 에이스부동산컨설팅 대표 gold500@empal.com>
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