[전문가칼럼] 부자, 그들만의 특별한 상가투자
[부동산뱅크 2006/12/27 - 조회:9,011]
8.31대책 발표이후 아파트 등 주거시설의 각종규제가 강화되면서 틈새시장으로 떠오른 상가에 시중 500조원에 달하는 부동자금이 흘러 들어 것을 기대하면서 상가시장이 활성화 될 것으로 예상했으나 기대에 못 미치는 것이 사실이다.
상가라는 부동산투자상품을 놓고 부자들이 투자 할 때는 그들 나름대로의 원칙과 기준을 갖고 투자 하는 성향이 강하게 나타난다. 대다수의 투자자들이 무작정 트랜드를 ？거나 주위의 권유에 따라 투자하는 것과는 근본을 달리한다. 투자방향과 투자상품의 정확한 분석이 선행되야 하고, 상가형태별 특성을 명확히 분석해야 투자기준이 형성되는 것이므로 속을 보는 명확한 분석작업이 선행되어야 한다.
2006년 상가시장 형태중 두드러진 특징적인 현상을 보이고 있는 쇼핑몰과 단지내 상가의 대표적인 사례를 살펴보자.
쇼핑몰은 대표적인 영업 부진 현상을 보이고, 단지내 상가는 고분양가 논란이 벌이질 정도로 높은 분양가의 고공행진을 하고 있어 이를 주식에 비교하면 쇼핑몰은 하한가, 단지내상가는 상한가 형태로 볼 수 있을 것이다.
쇼핑몰은 공급과잉, 인터넷 쇼핑몰, 대형마트 등으로 고전을 면치 못하고 있는 것이 현주소이다. 최근 명동역 인근 A급 상권에 화려하게 개점한 H쇼핑몰은 체면치레도 못하는 상태로 입점객이 적어 고전을 하고 있는 상황이다. 상권내 유동인구는 많으나, 입점률이 낮은 현상을 보이고 있다. 입점고객수가 현저히 떨어지니 쇼핑몰내 인스토아 점포의 매출은 기대에 못 미쳐 안타까운 현실을 보여주고 있다.
모 여가수가 의류점을 개점해 관심을 모았던 신촌 M쇼핑몰도 사정은 마찬가지로 어려운 국면을 맡고 있으며, 이런 상황은 한 두개의 쇼핑몰에 국한되지않고 전반적인 추세로 나타나고 있다.
반면, 단지내상가는 고분양가 논란을 일으키며 높은 가격에도 불구하고 대단한 관심을 보이고 있다. 이러한 현상은 재건축, 재개발아파트 및 택지개발내 아파트, 뉴타운내 아파트 등에서 특히 두드러진다.
입주를 맞이하면서 관심이 증폭되고 있는 잠실4 단지 재건축단지인 레이크팰리스 단지내 상가는 대로변 기준으로 평당 6,000만원이상을 호가하고 있다. 동탄택지개발지구 단지내 상가의 경우를 살펴보면, 시범단지내의 W단지상가의 입찰결과 분양평수 7.11평의 상가는 6억1,330만원(평당 8,625만원)에 낙찰되기도 하였다. 이는 강남의 A급 상가의 분양가를 상회하는 높은 가격으로 부동산업계의 이슈가 되기도 했다. 또한 최근 분양된 부천 소사 주공4단지 단지내 상가는 1층 5.75평 상가는 낙찰률 400%를 기록하며, 3억 7,700만원(내정가 9,425만원)에 낙찰되기도 했다.
이런 고분양가의 단지내상가는 임차인의 영업에 따른 수익률이 한정적이다라는 지적과 함께 투자 수익 및 임차인 영업에 따른 임대수익을 맞추기 어렵다는 우려가 있으므로 매우 주의 해야한다.
다수의 상가를 소유하고 있는 상가부자들의 투자 성향특징중에 하나는 분위기에 흔들리지않고 자신만의 투자원칙을 고수한다는 것이다. 쇼핑몰이 트랜드처럼 열풍이 불때도 단지내상가의 열풍이 불때도 자신의 투자원칙을 지키며 자신만의 길을 걸어간다는 것이다.
그 제 1의 원칙은 정확한 수요예측 및 수익성분석이다. 트랜드에 의존하지 않고 수요예측에 따른 예상매출 규모로 판단기준을 삼고, 적정 분양가 산정을 통한 수익성분석에 전력을 다한다는 것이다. 이는 단기간의 시세차익을 목적으로 운영되는 투기성향과는 그 근본을 달리함에 유념해야 한다.
상가는 동전의 양면처럼 위험(Risk)과 안전성이 항상 줄을 타듯 공존한다. 정책 및 경기동향, 주변상권변화, 마케팅 등의 영향에 따라 상가가치는 큰 폭의 차이를 보이므로 정확한 상권분석과 향후발전성을 예측하고, 겉만 보지말고 속을 세밀히 따져보는 분석자세가 필요하다.
<기업은행 조현수 차장>
< Copyright ⓒ 부동산뱅크. 무단전재 및 재배포금지 >
