[전문가칼럼] 부동산투자 패러다임이 바뀐다
[부동산뱅크 2006/12/14 - 조회:19,349]
부동산의 패러다임이 바뀌고 있다. 오래전에는 4대문 안에 집을 소유하고 있는 것 자체만으로도 자산 가치를 높게 인정받곤 했었다. 하지만 지금은 강남을 비롯한 강남3구 이른바 강남, 서초, 송파구에 살고 있다는 것이 중상층 이상의 네임벨류에 속한다고 해도 지나친 표현은 아닐 것이다.
그동안은 각종 개발 규제가 많은 서울 중심지 보다 규제가 덜 한 강남과 인근 지역에 개발 호재가 많았으며 교육과 생활 편의시설까지 폭 넓게 들어서면서 초고층 아파트와 건물들이 들어섰다. 건설사와 시행사들은 앞 다퉈 강남 지역에 아파트와 업무시설을 대거 지었고 그 덕에 강남 지역 부동산 가격은 꾸준히 그리고 많이 올랐다.
강남을 대체할 만한 신도시....? 분당, 분당을 대체할 만한 도시....? 판교, 또 다시 판교를 대체할 만한.... ‘대체할 만한’이란 타이틀 때문에 분양가는 브레이크 없는 고공행진을 이어갔다. 급기야 서울도 아닌 수도권이 오르는데 하물며 서울 은평이 ... 하면서 뉴타운 고분양가에 휘말렸고 결국에는 서울시장이 나서서 분양 자체를 연기하는 사태와 함께 후분양제를 거론하게 되었다. 강남을 대체할 만한 곳이라고 했으니 그만큼 교육 여건도 좋아야 하고 교통과 편의시설, 주거환경이 뛰어나야 하기 때문에 분양가 상승은 어쩔수 없다는 게 정부와 건설사들의 변명이었다. 그렇다면, 강남의 굴레를 어떻게 해서든 벗어나지 않는다면 부동산 가격 안정은 쉽지 않다는 결론이 나온다.
그러나, 앞서 언급했듯이 부동산의 패러다임이 바뀌고 있다. 과거에 더 이상 4대문 안에서 개발 자체가 어렵다고 판단한 사람들과 돈이 강남권으로 몰렸듯이, 강남권 지가가 높고 제반 비용이 높아 일부 재건축 외에는 매력이 없다고 판단한 유동자금이 개발 여건이 풍부하고 제반 비용이 적게 드는 다시 말해서 수익성이 높은 수도권과 신도시 지역으로 옮겨가고 있다는 것이다. 물건을 2,000원에 사서 2,200원에 파느니 500원에 사서 1,000원에 파는 것이 수익률이 높다는 말로 해석하면 좋을 것이다. 판교 신도시에 이어 파주.운정 신도시 , 김포와 검단 신도시는 물론 수원, 광명, 동탄, 광교, 하남 지역 등의 가격 상승 원인이 여기에 있다고 본다.
부동산 패러다임을 읽어야 한다는 말은 향후 강남권지역은 가격 안정은 있을 수 있으나 급락 가능성은 희박하다고 보고 타 지역은 상황에 따라서는 급락이라는 리스크를 언제든 안고 있다고 봐야 한다는 것이다. 강남권에 근접한 개발 가능성이 매우 높은 지역은 어디일까? 개발만 있고 리스크가 크다면 이 또한 불안하기는 마찬가지다. 리스크가 적고 개발 여건이 풍부한 곳, 그곳은 바로 ‘용산’이다. 강남과의 접근성이 매우 뛰어 날 뿐 아니라 시내 중심가로 진입하기에도 편리한 교통과 경부 호남 고속철이 서울역과 용산역에 있기 때문에 용산 지역 발전 가치는 높을 수밖에 없는 것이다.
북으로는 남산이 있고 남으로는 한강이 흐르고 있다. 배산임수형으로 자리 잡은 용산 한 가운데에 민족공원 80만평이 자연생태공원으로 조성될 것이다. 그러나 용산을 투자하려고 하는 사람들에게 이것만은 꼭 당부하고 싶다. 용산지역이라 하더라도 묻지마식 투자는 절대 금물이라는 것이다.
용산지역에서도 남산 고도제한을 받는 지역이 상당수 있다는 것을 알아야한다. 중심미관지구와 같이 개발행위가 제한 된 곳에 투자를 하면 낭패를 보기 쉽다. 최근에 어떤 사람이 남산 부근이 재개발 된다고 해서 아파트를 샀다고 했다. 개발행위가 제한되는 곳인지 확인 했느냐 물었더니 자신은 그저 업자말만 믿고 샀다고 한다. 아파트도 5층 미만으로 신축한지 얼마 되지 않았다는 얘기까지 상세하게 늘어놓았는데, 업자말로는 개발이 안되면 주상복합 들어서는 곳에 입주권을 줄 수 있다고 해서 샀다고 하니 참 기가 찰 노릇이었다. 분명 용산 지역이 살기 좋아지는 것은 맞지만 정확하게 알아보고 투자하지 않으면 개발행위 제한에 걸려 10년 20년 아니 어쩌면 영원히 개발이 안 될 수도 있음을 명심해야한다.
한 가지 투자에 대한 팁을 공개하자면 남산 고도제한과 중심미관지구로 개발행위 제한을 받는 곳은 후암동, 용산동5가, 이태원2동등 일부지역이며 이들 지역은 정비기반시설은 양호하나 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역으로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 주택재건축 사업이거나 주택재개발사업과 한강로 일대와 같이 상업지역으로서 토지의 효율적 이용과 부도심 기능의 회복이나 상업 활성화를 위해 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 재개발은 도시환경정비사업을 구별 할 수 있어야한다.
한강로 일대 도시정비환경정비사업은 용적률이 800% 이상이며 조합원의 수도 많지 않아 수익성이 높기 때문에 조합원에게 돌아가는 이익이 많을 수밖에 없다. 당연히 땅 값은 비쌀 수밖에 없다. 그러나 이러한 영향이 무분별하게 또는 과도하게 고도제한에 걸려 있는 개발행위 제한 지역과 저층형 아파트 재개발 사업장 까지 번지면서 묻지마 투자가 성행했던 것이다. 주상복합 아파트와 같은 고층형 아파트 입주권을 생각하고 투자했다면 그 피해는 고스란히 투자자 몫이 되어 버릴 것이다.
가격이 많이 올라서 투자에 엄두를 내지 못한다고 하는 투자자들에게 한강로 일대와 같이 도시환경정비사업으로 지정될 가능성과 재정비촉진지구로 지정될 가능성이 높은 지역을 조심스레 조명한다면 서계동, 청파동 일대가 예비 순위에 들지 않을까 생각된다. 중심지형(상업지역) 6만평이상 되는 조건을 갖춘 지역에다 남산 고도제한이나 기타 개발행위 제한에 걸려 있지 않은 지역이므로 주상복합 아파트가 들어설 가능성이 높다고 판단된다.
강남 진입과 도심 진입이 편리하면서도 개발 호재가 많은 용산지역이라 하더라도 리스크가 전혀 없는 것은 아니다. 용산에 투자할 때는 묻지마 투자는 금물이라는 것을 재차 강조한다. 요즘은 부동산 컨설팅은 물론 중개와 더불어 고객 서비스를 제공하는 법인업체들도 많이 있다. 부동산 전문가와 충분히 상담하고 투자에 임할 것을 권한다. 자신의 자산 포트폴리오를 잘 세우고 기다릴 수 있는 여유만 있다면 강남이 갖지 못한 자연생태공원 80만평과 교통 입지 여건, 국립중앙박물관을 비롯한 리움, 광화문, 인사동과 연계된 문화.예술 인프라까지 갖춘 새로운 패러다임 시대를 용산에서 맞이할 수 있을 것이다.
<홍장희 RICHUE(주) 대표이사>
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