분양원가 공개는 아파트 가격상승의 원인이다
[부동산뱅크 2006/11/08 - 조회:5,202]
북한 핵실험이며 유엔의 안보리 제재 결의며, 경제의 불확실성으로 인하여 우리나라 경제의 방향이 흔들리고 있다. 이러한 상황에서 강북과 강남의 재건축을 중심으로 아파트 가격은 다시 상승으로 돌아섰고, 이에 정부는 분당에 버금가는 신도시를 건설하겠다며 맞불을 두고, 또한 정부는 정부대로 아파트 분양 원가를 공개하겠다고 하면서 이수가 되어 한동안 아파트 정책에 따른 여러 가지 혼란이 가중되는 시점에 와？？듯 하다. 이에 정부는 분양원가를 공개해야 하나 아니면 그대로 둘 것인가로 또한 어수선하다.
이는 참여정부가 아파트 분양원가 공개를 전면적으로 추진하여 분양가를 떨어 뜨린 후 부동산 시장 안정을 꾀하겠다는 취지로 보인다. 분양가 개선위원회를 만들어 여론 수렴을 통하면 6-8개월 후에는 분양 원가를 공개할 예정이라고 한다. 그렇지만 이렇게 한다고 해서 아파트 가격이 잡힐까?
분양원가란 무엇인가?
분양원가는 아파트를 짓는데 들어가는 필요비용을 말한다. 즉 다시말해서 직,간접 공사비 설계,감리비,모델하우스 및 홍보비등의 부대비용, 택지비, 이자 및 제세공과금, 건설회사 이윤등으로 나누어진다.
그렇다면 정부가 그동안 분양원가에 대해 얼마나 갈팡지팡 했는지를 차제해 두더라도 당장 분양 원가를 공개할 경우 아파트 가격에 어떤 영향을 끼칠 것인가에 대해 서 많은 의견이 분분하겠지만 필자의 의견으로는 다음과 같은 결과를 가져다 줄 것으로 예상된다.
첫째, 아파트 가격 상승의 주범이 될 것이다.
아파트 분양원가를 공개하면 일시적으로는 아파트 가격은 하락 하겠지만 중,장기적으로는 아파트 공급 감소로 가격을 상승하는 요인으로 작용할 것이다.
처음에 아파트 분양원가를 공개할 경우 분양원가에 자신 있는 아파트만 우선 공개할 것이다. 따라서 분양원가에서 가장 많은 부분을 차지하는 택지비나 보상비를 커다란 협의 없이 건설회사는 계약자와 계약 확정함으로서 원부자재 가격인 택지비 협상에 크게 신경을 쓰지 않을 것이다.
민간 건설회사는 어짜피 분양 원가 비용으로 인정 받을 것인데 이미 확정된 택지비나 보상비를 힘들게 협의하려고 하지 않을 것이고, 회사는 건설비용을 최대한 부풀일 가능성이 매우 높다.
둘째, 정확한 분양 원가 공개가 사실상 불가능 하다는 것이다.
앞에서도 이야기 했듯이 분양 원가는 직,간접공사비, 설계, 감리비, 택지비 및 모델하우스 비용, 홍보비, 분양 영업비, 지하층 건축비, 각종 제세공과등으로 나누어 질 수 있다.
이러한 항목의 원가를 산정 한다는 것이 공사현장의 환경과 공사기간과 공사 난이도에 따라 천차만별이다. 그런데 이러한 다양한 항목들을 표준으로 정하여 공사비용을 산정 하는 것도 쉽지 않을뿐더러 정말 공사비나 해당 항목에 적절하게 적용 되었는지는 공사현장을 직접 공사하지 않은 사람들은 이를 알 수 없다. 다만 공사비등은 추정치에 가깝게 산정할 뿐이다.
예를 들어 김치찌게 1인분 가격이 5,000원이라면 이에 대한 재료비, 인건비등을 누구나 이해할 수 있을 정도로 공개할 수 있을까? 더나아가 2,000cc 자동차의 원가를 개인,기업,사회가 공감하는 적절한 가격에 맞게 공개 할 수 있을까?
셋째, 분양 원가 공개로 사업성 없는 지역은 과감히 포기한다.
민간기업 이익을 국가가 관리할 경우 시장이 왜곡될 가능성이 높다.
아파트 공사 현장의 이익을 살펴보자. 모든 공사 현장이라고 해서 동일한 이윤이 남는 것이 아니다. 건설회사들이 모든 아파트 현장에서 이익을 보면 좋겠지만 민원이 발생하고 생각지도 못한 추가비용이 발생하게 되면 상황과 여건에 따라 이익의 차이는 현격하게 차이가 난다.
정부의 부동산 정책에 따라 희비가 엇갈리는 경우를 우리는 너무나 쉽게 보아 왔지 않았는가? 그러나 정부가 일률적인 분양원가 공개 기준을 적용하여 모든 현장에 적용하다보면 기업들은 이익이 있는 지역에만 중점적으로 분양하고 그렇치 않은 지역은 기피하는 현상이 나타 날 것이다.
건설회사는 가끔 어느 지역을 진출하기 위해서 회사이익 보다는 회사 이미지를 위해 이익이 없더라도 아파트를 분양하는 경우가 있다. 그러나 만약 분양원가를 공개해서 별로 이득이 없다고 판단할 경우 위험이 따르는 이러한 지역진출을 하기가 쉽지 않을 것이다. 따라서 지역마다 분양 공급에 현격한 차이가 나기 때문에 아파트 왜곡 현상은 더욱 깊어질 것이다.
넷째, 분양원가 공개는 필요이상 고급화로 아파트 가격 상승의 촉매제가 된다.
기업은 이윤을 추구하는 집단이다.
따라서 강남과 같은 인기지역이나 분양이 잘 될 것으로 예상되는 아파트 지역은 자재의 고급화를 추구하여 회사 이미지를 높이고 최고의 아파트 전략을 추구할 것이다. 어짜피 고급화된 자재비를 분양원가에 반영시 킬 것이고, 이를 모두 분양원가에서 인정해 주면 해당 기업 아파트는 최고의 아파트가 되어 이미지 향상에 상당한 상당한 영향을 주기 때문에 모든 건설회사가 이러한 고급화 전략을 추구할 때 아파트 분양가는 계속적인 상승을 거듭할 것이고 이것은 아파트 가격을 폭등시킬 촉매제 역할을 할 가능성이 매우 높다.
다섯째, 과도한 프리미엄을 발생시켜 투기를 가중시킬 것이다.
만약 건설회사가 자기 브랜드가 아닌 공공택지 건설에 부득하게 어느지역에 아파트 분양에 참여해야 하고 분양가를 공개해야만 한다면, 즉 분양가 상한제가 도입된다면 전략적으로 최소의 분양가격 전략으로 아파트를 짓게 되어 아파트 품질을 떨어뜨릴 가능성이 높다.
반대로 건설회사가 부득불 이익이 많이 남는 지역의 아파트에 진출한다하더라도 여론의 집중이 된다면 쉽게 분양 원가를 높일 수 없을 것이고, 그렇다면 이런 지역에 분양한 아파트는 상당한 견제속에서 아파트 분양가를 높게 책정할 수 없게 된다. 그렇게 되어도 이러한 아파트는 품질 여하를 불문하고 해당지역 아파트 평균이상의 가격을 형성하게 된다. 분양가 상한제로 인해 가격을 낮게 받은 자는 아파트 품질과 관계없이 막대한 투기적 이익을 얻을 수 있게 된다.
판교의 경우를 보자.
32평이하 아파트의 경우 정책적으로 분양가상한제를 적용하다보니 실제 주변 시세보다 낮은 가격으로 분양을 하게 되고 아파트의 품질과 관계없이 그 차액은 고스란히 분양받은 자의 몫으로 돌아갔지 않았는가?
여섯째, 분양원가의 적절한 가격 산출과 산출된 분양원가에 대한 신뢰에 대한 평가는 제각각으로 인해 혼란이 더욱 가중시킬 것이다.
분양원가를 적절하게 알아냈다는 것은 사실상 불가능하다. 각 건설회사가 어떤 가중치를 두고 분양가를 결정하는냐에 따라 달라지는 것이다. 그러나 일률적인 분양가를 적용한다면 분양가 상한제를 도입하는 경우와 다를 바 없게 된다 . 따라서 분양가를 전담하는 기구를 설치하여 적절한 분양가를 도입한다면 좋겠다고 생각하는 사람들도 있겠지만 그렇다면 모든 것을 국가가 관리 감독 운영하는 사회주의와 다를 바 무엇인가? 따라서 민간건설회사 분양가는 시장의 자율에 맡겨야 한다.
시장 원리에 맡기면 끝없이 분양가가 상승할 것이라는 생각은 기우에 불과하다. 시장이라는 제어기능이 이를 보고만 있지 않기 때문이고 그렇게 단순하지만은 아니기 때문이다.
상기와 같이 분양원가의 공개로 인한 영향을 몇가지 따져 보았다. 그러나 이외에도 많은 문제점을 가지고 있는 분양원가 공개를 정치적인 이슈에 맞추어 따라가야 하는지 의구심이 든다. 왜냐하면 필자에게는 분양가 상한제 적용보다 정부의 신뢰성 있고 일관성 있는 부동산 정책이 더 아쉽기 때문이다
양은열
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