②강남, 아직 팔때 아니다
[부동산뱅크 2006/10/16 - 조회:30,234]
하반기 부동산 매매타이밍에 대해 관심이 쏠리고 있다. 매도자라면 가격이 올랐을 때 매수자는 가격이 떨어졌을 때 내집을 마련하고 싶어하는 것은 당연한 일이다. 이에 지난 10년 동안 매월 아파트 매매지수를 토대로 강남권과 비강남권 등을 비롯해 서울 및 수도권 주요지역의 매매타이밍을 가늠해본다.
지난 10년 동안 서울 및 수도권 집값 이동평균선은 IMF의 영향으로 1997년 말부터 1998년 하반기까지 하락세를 보이다 1999년을 시작으로 꾸준한 오름폭을 보이고 있다. 1996년 9월을 기준시점(100)으로 현재(2006년 9월) 아파트 매매지수는 강남권이 325, 비강남권이 212를 기록하고 있다. 이는 10년 전에 비해 강남권의 아파트 값은 3.25배, 비강남권은 2.12배가 올랐다는 얘기다.
이동평균선이 위로부터 매매지수→단기→중기→장기이동평균선 순으로 위치하면 강세장, 반대로 위에서부터 장기→중기→단기→매매지수로 배열된 상태에서 하락할 경우 약세장이라고 할 때 현재 강남권과 비강남권은 모두 강세장에 속한다. 즉 매각을 서두를 필요가 없다는 분석이다.
매매타이밍은 매매지수와 단기 이동평균선이 장기이동평균선을 아래에서 위로 교차하는 시점이 지속되면 가격 상승국면으로 매수 타이밍, 반대로 단기선이 장기선을 위에서 아래로 교차하는 시점을 가격하락국면인 매도타이밍으로 볼 수 있다.
이러한 내용을 가지고 1996년 9월 이후 10년 동안 아파트값 이동평균선을 통해 강남권과 비강남권의 매매타이밍을 살펴본 결과 강남권은 네 번의 매각시점과 세 번의 매입시점을, 비강남권은 세 번의 매입시점과 두 번의 매각 시점이 있던 것으로 나타났다.
강남권과 비강남권은 1996년 9월부터 1997년 12월까지 14%(매매지수 114)의 상승률을 보이다 IMF의 영향으로 1998년 1월 하락세로 돌아서게 된다. 이 시점이 첫 번째 매각 시점인 것이다.
그러다 정부의 건설경기 부양책으로 각종 부동산 관련 규제 완화를 통해 1998년 6월 80대까지 떨어지던 매매지수가 1998년 12월과 1999년 2월 강남권, 비강남권이 매매지수 96을 기록하면서 첫 번 째 매입시점을 맞게 된다.
경기가 회복기로 돌아오면서 2001년 3월에는 강남권과 비강남권의 매매지수가 각각 122, 111을 기록, 두 번째 매입타이밍이 찾아왔다. 2001년 3월부터 2002년 11월까지 강남권의 경우 집값이 89% 상승이라는 기염을 토했다. 이에 정부는 2002년 분양권 전매제한을 골자로 한 9.4대책을 발표, 그 해 11월 강남권은 매매지수 222를 기록하면서 두 번째 매각 시점을 맞게 된다.
또 2003년 4월부터 상승세로 돌아서면서 매입타이밍을 보이다 2003년 10.29부동산 대책으로 2003년 11월(매매지수 253) 세 번째 매각 타이밍이 찾아온다. 비강남권도 10.29대책으로 2001년 3월 이후 2년 8개월만인 2003년 11월 매매지수 177을 기록, 두 번째 매각시점을 맞게 된다. 이후 단기적인 오름세와 내림세가 반복돼다 강남권과 비강남권은 각각 2005년 11월, 2005년 5월 매입타이밍을 기록했다.
이후 서울지역은 꾸준한 가격 상승을 유지하다 지난 5월 정부의 버블세븐 지목과 여름 비수기와 겹치면서 강남권의 매매지수가 주춤하는 양상을 띠었지만 다시 상승세를 이어갈 분위기다. 비강남권은 뉴타운과 재개발 등의 호재를 등에 업고 꾸준한 상승세를 이어가고 있다.
이 같은 개념을 통해 지역별로 살펴보면 고분양가 논란으로 말이 많았던 은평구와 파주시는 2005년 2월 이후 매매지수와 이동평균지수가 우상향 하면서 위에서부터 3개월, 6개월, 12개월 이동평균지수가 차례로 놓여 있어 강세장을 형성하고 있다.
이밖에 일산, 분당 등 신도시에서도 2005년 3월 이후 강세장을 보이고 있기 때문에 서둘러 매도에 나설 경우 자산가치 하락을 불러올 수 있다는 분석이다.
<부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr>
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