호재라는 여의주를 품은 용산
[부동산뱅크 2006/10/13 - 조회:8,878]
정부가 3.30 부동산대책을 내놓고 최근에는 부동산 버블 세븐 지역을 지목하면서 버블논란과 함께 금리인상까지 겹치자 한동안 부동산 시장은 한 숨을 고르는듯 했다.
그러나 부동산 시장은 판교분양 및 은평 뉴타운 고분양가 논란에 휩싸여 있고 인근 아파트 시세는 동반 상승에 출렁이고 있다. 앞으로도 서울에서만 뉴타운 및 재개발 방식으로 진행되는 사업들이 많아 무능한 정부의 대책만 믿고 있다가는 내집 마련의 꿈은 점점 멀어지고 버블이냐 아니냐의 추상적인 경제학자들의 논리와는 무관하게 투자자들의 부동산 재테크는 꾸준히 이어질 것이라고 보는 것이 전문가들의 시각이다. 그 중에서도 용산은 호재실현이 하나씩 진행되면서 투자자의 발길이 끊이지 않고 있다.
용산은 가장 큰 핵심호재인 100만평에 이르는 미군기지 이전(2009년 예정)에 따른 민족공원의 조성이 차근차근 진행되고 있고 착공만 이루어진다면 한국의 센트럴파크로 부각되며 부동산시장의 선두주자로 우뚝 설 것이 자명하다.
최근에는 용산민자역사 전면 특별계획구역과 국제빌딩주변 특별계획구역 구역지정이 이루어져 씨티파크와 나란히 40층 이상 초고층건물들의 밑그림이 그려지면서 도심재개발구역에 대한 관심이 고조되었다.
아울러 지난 5.31 지방선거 중에 現오세훈 서울시장이 용산을 국제업무역사지구로 개발하겠다는 발언은 철도공사가 발표한 용산역 철도공작창부지(13만평-101층,88층 랜드마크타워 건립 예정) 의 개발과 일맥상통하며 13만평 국제업무역사지구(인천국제공항철도가 연결될 예정)의 실현시기가 앞당겨질 것으로 예상된다.
이렇듯 용산은 민족공원조성, 도심재개발구역 개발, 용산국제업무역사지구 등으로 탄탄한 대형개발호재를 바탕으로 향후 부동산시장에서 꾸준한 상승과 관심이 예상되는 지역이다. 서울시와 건교부가 민족공원에 대한 개발 방식에 이견이 있기는 하지만 근본적으로 용산 미군기지 메인포스트와 사우스포스트 80만평을 공원화 하는 데는 합의한 것으로 보인다.
다만 공원 주변 지역에 대한 개발권을 서울시가 갖느냐 아니면 건교부가 갖느냐의 문제인데 건교부의 입장은 미군기지 이전비용을 충당하기 위한 방법으로 상업 주거업무 복합시설 계획이 불가피하다는 입장이고 서울시는 개발은 최소화 하자는 입장이다. 서울시 입장대로 개발을 최소화해 용산미군기지 주변 유엔사, 캠프킴, 수송단(약5만5천평)을 상업 및 업무주거 복합시설로 개발하더라도 서울시 자체 조사에 따르면 땅 값만 최소 3조 3000억원으로 추정했으며 개발 이익으로 이전 비용을 상당 부분 충당할 수 있다고 서울시는 밝혔다.
초점은 개발 방식과 규모에 차이가 있을 뿐이며 가격이 올랐다고는 하지만 용산만 오른 것은 아니기 때문에 지금이 바로 용산을 투자처로 보기에는 시기적으로 늦었다고 볼 수 없는 것이다. 강남과 인접한 위치는 물론 강남북의 중심에 자리 잡은 용산을 부동산 가격이 올랐으니 3년, 5년, 10년 후에는 떨어질 것이라고 보는 사람은 아무도 없다.
용산의 투자처로는 크게 기존 아파트, 재개발, 주상복합분양권으로 나누어 볼 수 있다.
기존 아파트는 동부 이촌동과 서부이촌동으로 나누어 볼 수 있는데 동부이촌동의 한강이 보이는 대형평형은 평당4000~5000만원을 넘고 뒤편에 30평 대는 8억선을 넘어섰다. 상대적으로 낙후됐던 서부이촌동도 철도공작창부지 개발 호재로 가파른 상승을 보여 30평대가 5억~6억 정도의 가파른 상승을 보였다.
재개발은 용산역 주변 도심재개발구역이 구역지정이 이루어지면서 재개발구역 지분가격이 평당 7000만원~1억까지 호가되고 있으나 투자금액이 많아 거래는 활발하게 이루어지지는 않는 편이다. 일반 재개발 사업으로는 한남뉴타운 지역이 강북유턴프로젝트 이후 강남투자자들을 끌어 모으며 가파른 상승을 보여 대지지분 10평 이하는 평당4000만~5000만원을 호가한다. 그리고 작년에 3차 균형발전촉진지구 후보지였던 서계동(서울역 후면부)이 주택재정비촉진법과 서울시 50개 뉴타운 확대 개발공약에 힘입어 다세대주택거래는 평당2000만원 이상에 거래가 이루어 지고 있으나 매물이 많지 않은 편이다.
마지막으로 분양권을 살펴보면 씨티파트와 파크타워는 평당3000만~4000만원을 호가하며 주상복합 아파트 용산GS자이(삼각지역)와 벽산메가트리움(신용산역)이 평당2000만~3000만원을 호가하고 문배동에 위치한 아크로타워, CJ나인파크, 이안프리미어 분양권 등이 평당1600만~2000만원을 호가하며 가격을 형성하고 있다.
용산지역에서의 투자는 굵직굵직한 호재들이 단계별로 이어지면서 장기적으로는 안정적인 투자성과 높은 수익률을 가져다 줄 것으로 예상된다. 단, 투자금액이 높다는게 부담이긴 하지만 용산 지역에서 아직은 저평가 되어있는 서계동 지역과 문배동 주상복합, 이태원2동 재개발 구역, 후암동, 청파동, 용산동에 관심을 갖고 투자전략을 세우는게 좋겠다.
<홍장희 RICHUE(주) 대표이사>
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