재개발투자가 떠오르고 있다
[부동산뱅크 2006/10/11 - 조회:10,465]
내집마련을 위한 재테크 수단으로 여러 가지 다양한 방법이 있다. 그러나 가장 많이 알려져 있는 방법으로 재건축아파트가 있으며, 주택재개발 투자가 있다. IMF 이전에는 재건축사업이 없었으므로 재개발 지분투자가 내집마련의 재테크수단으로 가장 선호되었다. 그런 후 5개저밀도 재건축사업이 발표되면서 재건축투자에 부동산투자자들의 관심이 쏠리기 시작하였고, 재건축아파트가 부동산 값을 급상승시킨 주역이 되었다.
정부 당국은 재건축아파트의 시세만 안정시키면 부동산 가격이 안정되는 양 평형의무비율 강화, 임대아파트 건축, 개발이익환수제도, 안전진단검사의 강화 등 재건축사업의 규제를 통하여 부동산가격을 안정화하고자 하였고 이러한 규제로 인하여 재건축사업은 부진하게 되었고 수익성이 떨어지게 되었다.
그러나 재개발사업은 종전에 비하여 달라진 게 없다. 더구나 지역균형발전차원의 뉴타운사업을 대도시에서는 대부분 추진하고 있는데, 뉴타운사업에 해당되는 지역은 일반적으로 낡고 오래된 주택이 밀집되어 있는 곳으로 재개발사업을 추진하고 있는 곳이 대부분이다.
소액부동산투자자 재개발투자가 유리해
먼저 소액으로 투자할 수 있다는 점에서 서민의 주택마련 수단으로 적합하다. 서울에서 내 집 마련에 있어 1억 이하의 주택을 찾기가 어렵다. 3개월 전에 모 회사 지방에 근무하는 맞벌이 부부가 3년 동안 은행에 저축하여 마련하여 모은 5천만 원으로 아파트를 구입할까, 다세대주택을 구입할까 하다가 아파트 청약을 하였으나 이마저 당첨되지 않자, 내 집 마련상담을 해 온 바 있다. 필자는 좋은 단지는 아니지만 장래 발전가능성이 있으면서 저렴한 은평구 응암동의 재개발물건 대지지분이 약 7평, 건물이 12평인 소형주택을 추천하여 총 매수가액 6,800만원 전세보증금 2,000만원을 공제한 실투자금 4,800만원에 구입하였다. 조합원 수와 건축계획을 살펴보니 적은 지분임에도 30평대를 무난히 분양받을 수 있는 물건이었다. 그런데 이 물건이 최근 은평뉴타운의 고분양가의 바람을 타고 은평구의 아파트가격 상승과 더불어 현재 호가가 1억까지 간다고 하며, 감사하다는 인사를 받은 바 있다..
둘째, 재개발 물건은 거래의 규제가 없다. 재건축사업의 경우는 조합설립인가를 득한 이후에는 거래가 금지되어 조합원명의변경이 어렵기 때문에 투자자의 경우 좋은 가격이 형성될 때, 매도하여 차익을 얻을 수 없다. 그러나 재개발사업의 경우 이러한 규제가 없기 때문에 조합설립인가 이후는 물론 사업시행인가, 관리처분 이후 언제라도 자유롭게 매도와 매수가 가능하다.
셋째, 재개발사업이나 재건축사업의 경우 우선적으로 조합원에게 동 ․ 호수를 배정하고 잔여세대를 일반분양하기 때문에 일반분양을 받을 경우 좋은 층과 호수를 분양받기 어렵다. 그리고 일반적으로 조합원분양가가 일반분양가액보다 낮다. 그러므로 재개발이나 재건축지분에 투자한 조합원의 지분의 프리미엄이 크거나 조합원의 아파트가격이 고가로 형성된다.
정비사업추진 초기에 투자해야 투자수익이 커
종전 재건축투자가 활성화되기 이전에는 재개발지분투자가 가장 인기 있는 부동산투자종목이었는데, 그 당시에는 재개발사업의 추진진척에 따라 단계별로 가격상승이 점진적으로 이루어졌다. 그러나 최근의 재개발지분 가격이나 재건축지분가격의 상승추이를 보면 예전과는 다르게 추진동의서를 징구하는 초기에 가격이 가장 많이 급상승하고 있다. 이러한 현상은 그동안 재개발사업이나 재건축사업이 보편화되면서 투자자들이 다수 증가되었고 재개발이나 재건축투자에 짭짤한 재미를 본 투자자들이 가능한 초기에 투자하려는 경향이 있기 때문이다. 또한 법령과 제도를 정비하여 추진과정의 투명화, 추진절차의 간소화 등으로 제반 리스크가 상당부분 해소되었기 때문으로 예상된다.
이러한 현상은 현재 재개발기본계획이 수립되어 있지 않은 곳인데도 재개발을 추진한다는 소문만 돌아도 투자자가 몰리고 있다. 하지만 간혹 소문만 듣고 묻지마 투자를 하였다가 곤욕을 치루는 투자자들이 있다는 점을 알아야 한다.
일반적으로 재개발과 단독주택재건축사업은 감정평가를 하여 권리가액을 산정한다
재개발이나 재건축사업은 수많은 조합원이 있고, 각 조합원의 자산을 출자하여 공동으로 아파트사업을 하는 것과 같다. 아파트단지의 재건축의 경우 한 필지이거나 아니면 두 세필지로 구성되어 있어 토지의 공시지가가 같을 뿐 아니라 건축구조와 건축년도가 동일하기 때문에 대지지분에 대하여 받을 수 있는 무상평수를 적용할 수 있다.
그러나 주택재발이나 단독주택재건축의 경우 부동산의 위치에 따라 토지가격이 다르고, 건물의 구조와 연수 등이 각각 다르기 때문에 토지지분의 크 기에 따라 일률적으로 무상평수를 적용할 수 없다.
그러므로 사업시행인가시점을 기준으로 감정평가사(업체)가 감정평가를 한 평가액에 개발이익률(비례율)을 적용하여 각각의 조합원의 권리가액을 산정하게 되는 것이다. 그리고 조합원분양가에서 권리가액을 차감한 금액을 추가로 분담하게 된다.
감정평가액이 높게 책정될 수 있는 물건에 투자해야
부동산에서 토지의 가치는 지역요인, 개별요인, 지가변동률 등을 고려하여 평가하며, 건물은 구조, 용도, 년수, 용재, 이용상태, 부대시설 등을 고려하여 평가를 하게되는데, 투자자들은 이러한 기술적이고 전문적인 사항까지 체크하기 어렵다.
일반적으로 투자자들은 땅 지분이 큰 물건을 선호하는데, 땅 지분이 크다 하여 감정평가액이 높게 책정되는 것은 아니기 때문이다.
그러므로 단독이나 다가구주택의 경우는 우선 개별공시지가를 해당 구청이나 시청의 사이트를 통하여 검색하여 비교하여 선별할 수 있을 것이다. 그리고 다세대주택이나 연립주택 등 집합건물은 건설교통부 홈페이지에서 공동주택가격을 열람하여 알아볼 수 있다.
대지지분이 유사한 다세대주택 중에서 선택하여 투자를 할 경우 개별주택공시가격이 높은 부동산을 선택하여 투자를 결정하는데 유익한 자료가 된다. 모 재개발사업에 있어 대지분이 5평인 신축다세대주택은 33평의 아파트를 분양받았으나, 대지가 19평인 단독주택(구옥)은 24평을 분양받은 사례가 있음을 참고하여야 할 것이다.
<김종수 에이스부동산컨설팅 대표 gold500@empal.com>
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