근린상가 투자 방향이 바뀐다
[부동산뱅크 2006/10/02 - 조회:9,693]
상가가 대표적인 수익성 부동산 투자 상품으로 급격하게 부상하기 시작한 것은 IMF 이후 금리가 곤두박질 하면서부터 부동산 시장으로 자금이 몰리기 시작하였다고 볼 수 있고 수많은 택지개발 사업이 전개됨에 따라 상가 공급물량이 급증 하면서 상가 시장은 수익형 부동산으로 각인되기 시작 하였다.
택지지구내 주민편의를 위한 주요 공급 상가 형태인 근린 상가들은 인접 구 상권들을 잠식하며 신흥 상권으로 부상하며 대형화 추세에 있어 택지내 상업용지 입찰 분양 시장부터 과열 양상을 띌 정도이다. 그만큼 투자 수요가 많아 개발 이익이 크다는 반증이라 할 수 있다.
여기에 근린 상가는 상가 형태 중 경쟁력이 높은 상가로 꼽힌다. 여러 상권을 보더라도 근린상가 업종 분포도가 가장 다양하고 활성도가 좋기 때문이다. 주택시장에 따라 공급이 달라지는 단지내 상가와 상가시장의 관심도 증가 만큼이나 개발이익이 막대한 쇼핑몰 시장등은 이미 할인점이나 온라인 쇼핑몰 등 다양한 경쟁 업태에 의해 이미 경쟁력을 잃어가고 있어 투자자들의 관심이 멀어지고 있고 그나마 대단지에 안정된 소비층을 확보하고 있어 집객도가 뛰어난 대형상권으로 발전할 가능성이 있는 지역이나 도심지 역세권 이나 대학가 상권등 상권이 확보되어 있는 곳으로 투자자들의 관심도가 높아지고 있다.
그러나 정부의 다각적인 부동산 정책으로 인해 종부세 등의 규제에서 빗겨나 있는 상가 시장에 관심도가 높아지고 있으나 최근 극심한 경기 침체와 부동산 시장에 대한 관망세가 두드러 지면서 상가시장도 주춤하는 양상을 띄고 있다.
따라서 근린 상가 투자 전략도 변화하는 여건에 맞게 새롭게 짜야 할 것이다.
근린상가 투자의 11계명
1. 뉴타운, 재개발등 신흥 소비층이 유입되는 지역의 상가 주목할 것.
재개발,뉴타운 재건축등은 노후되고 낙후된 지역을 재개발 하는 것으로, 매출 객단가가 높은 소비성이 양호한 신흥 소비 층이 상주하게 되며 업종의 재편이 이루어져 창업자나 투자자 모두 기회가 될 수 있다.
2. 도심지 새로운 역세권을 주목할 것
도심지에 새롭게 신설되는 지하철 역세권은 인근의 유동인구를 집객 시키는 요인으로 작용하여 신흥 역 주변 상권이 급격하게 형성될 수 있다.
3. 젊은 층이 모여 드는 입지를 찾아라
젊은 소비층은 한번 집객이되어 상권이 이루어지면 연중 무휴 형태로 주중 주말, 매출의 공백이 없기 때문이다.
4. 업무시설만 밀집되어 있는 곳은 가급적 피하는 것이 좋다.
업무시설위주로(테헤란로 ,법조타운, 관공서 등) 형성된 상권은 주5일제에 의한 매출구조가 주말이면 빈약하다. 여기에 기본적인 지가에 의해 분양가나 매매가는 높은 경향이 있다.
5. 택지 개발 지구내 근린상가는 입주율을 점검하라
부동산 시장에 가수요가 많은 곳은 실 입주율이 떨어져 세대수대비 상업용지 조성으로 상가가 들어서게 되지만 입주율이 저조하다면 소비승이 얇다는 결과로 매출구조가 떨어지게되어 공실의 위험성이 높아지게 된다.
6. 기반시설 부담금이 적용되는 지역인지 부담금이 분양가에 전가되어 있는지 주변 지가를 통해 확인하라
기반 시설부담금이 상가 분양가에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다. 이는 개발이익을 포기하고 사업을 전개할 사업자는 없을 것으로 분양가로 부담금을 전가할 가능성이 많다. 분양가가 높아지면 기본 수익율 및 향후 시세차익이나 환금성이 떨어지게 된다.
7. 가급적 사행성(성인오락실등) 업종이 있는 점포는 피하라
사행성 업종이 들어선다고 해서 임대수익이 떨어지는 것은 아니나 상가 전체적인 이미지 손상을 가져올 수 있고 또한 상가는 다양한 계층이 이용하는 업종이 들어와야 상가가 살기 때문이다.
8. 경사면이 있는 지역의 상가는 가급적 투자대상에서 제외하라
경사진 곳의 상가는 유동인구가 모이지 않는다. 대개 편한 동선을 찾는 소비자들의 특성상 경사면이 모이는 곳, (즉 일명 항아리 상권이라 부른다.)의 상가가 유동인구가 풍부하다.
9. 근린상가는 종으로 깊게 들어간 상가보다는 도로를 따라 횡으로 전면이 넓은 상가를 택하라.
종으로 깊게 들어간 점포는 상가의 전시효과 및 홍보효과 점포 활용면에서 불리한 점이 한 두가지가 아니다. 전면이 횡으로 넓은 점포가 효용가치가 높아 임차인의 선호도가 높고 매출 구조도 안정적이다.
10. 발품을 철저하게 많이 팔아라.
최근에 온라인 정보망 등 정보 습득의 편리함이 높아졌으나 상대적으로 허위정보역시 접할 경우가 많다. 해당상가의 주변여건, 향후 변수, 수익율 예측 등을 통해 투자여부를 결정해야 하며 발품을 많이 팔수록 좋은 물건을 만날 기회가 많다는 것을 알아야 한다.
11. 자금 계획을 명확히 하라
상가는 자칫 임대가 나가지 않으면 관리비와 함께 금융 비용 등 손 실이 지속적으로 발생하게 된다. 따라서 대출 비율을 가급적 20%내외로 낮추는 것이 바람직 하고 충분한 자기자본으로 투자하는 것이 바람직 하다.
상가 114 투자 전략 연구소
소장 유 영 상 (www.sg114.com)
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