재건축 단지내상가 계약시 알아야 할 것
[부동산뱅크 2006/09/29 - 조회:7,469]
재건축단지의 규제로 인해 재건축 경기가 위축되고 있는 상황에서 입주를 앞두고 있는 재건축단지는 상대적으로 희소성을 인정 받아 관심이 집중되고 있다. 이런 재건축 아파트보다 더 주목을 받고 있는 것이 재건축 단지내 상가이다. 재건축단지내 상가는 안정성이 높다는 부분 때문에 입주가 임박할수록 인기를 더해가고 있다.
그러나, 장미에는 가시가 있듯이 재건축 아파트 단지내 상가를 계약 할 때도 함정이 있는 부분을 미리 점검하고, 꼼꼼히 중요사항을 체크 해서 지혜롭게 피해나갈 필요가 있다. 서울시에서 재건축 공사가 활발히 진행되고 있는 지역 중 송파지역이 대표적이다. 모두 재건축 규제이전에 공사에 착수한 단지로써, 타지역이 재건축 규제 조항으로 발이 묶이자 상대적으로 그 가치를 높게 평가 받고 있다.
송파 재건축 단지의 중심에 서있는 것이 잠실1단지(5,678세대), 2단지(5,563세대), 3단지(3,696세대), 4단지(2,678세대) 재건축 단지로써, 그 규모만 보더라도 대규모 주거단지로써, 주거 환경이 우수하다는 평을 받고 있다.
이들 재건축 단지내 상가를 살펴보면 공통적인 특징을 발견할 수 있다. 먼저, 단지 내 상가 수(數)의 차이이다. 기존의 아파트는 종합상가와 분산상가로 구분되어 1단지 내에 2~3개 상가가 건립되는 형태가 일반적이었다. 그러나, 잠실 재건축 단지를 비롯한 대부분의 재건축 단지가 개의 종합상가로단지내 상가의 단일화 현상을 보이고 있다.
1 단지에 1상가가 건립되어 상가와 단지의 1:1 형태를 취하고 있다. 또한, 종합상가는 대부분 5층 이상의 중대형으로 건립되어 대형화 현상을 보이고 있으며, 대부분 입지가 우수한 주출입구 인근 대로변을 접하고 있는 특징을 보인다.
그 외, 단지내상가 시세가 매우 고가로 형성되어 있다는 것이다. 송파 재건축 중 금년 말부터 입주가 시작되어 주변 시세를 선도하는 4단지를 살펴보면 추세를 가름해 볼 수 있다. 종합상가 1층은 매입지분이 거의 없는 상태로써, 임차현황을 살펴보면 환산보증금은 높지 않으나, 임대시에도 바닥권리금이 1~1.5억 정도가 형성되어 있다.
송파 이외 강동, 과천 등 재건축이 진행되고 있는 지역의 단지내 상가도 거의 같은 양상을 보이고 있다. 따라서, 상가 입점 시에는 막연한 기대심리에 현혹 되지 말고, 수익구조를 명확히 분석하는 것이 필요하다. 수익분석 시에는 B.E.P 분석과 R.O.I 분석을 통해 정확한 수익분석이 반드시 동반되어야 하며, 아파트내 영업기반을 중심으로 한 상권 및 입지현황을 세부적으로 분석이 자세가 필요하다.
이와 더불어 최근 재건축단지 및 신규아파트 단지내 상가의 사기분양 사례가 많으므로, 철저한 경계와 세심한 주의가 요구된다. 청계천변 주상복합으로 인기가 높은 황학동 롯데캐슬 단지내 상가는 공식적인 상가 분양이 시작되기도 전에 재개발 조합 또는 시행사와 분양대행계약을 맺었다고 주장하는 유령업체들로 인한 피해사례가 많아지고 있다.
또한, 포스코건설이 인천송도신도시에 건설중인 주상복합 아파트의 상가의 경우도 1000여평을 분양 받아 소규모로 쪼개어 재분양하는 형식을 취하고 있으나, 이는 분할하여 재분양할 수 없는 상가로써, 명도가 되지않아 피해를 입는 사례가 속출하고 있다.
인기 단지의 상가는 높은 시세차익을 목적으로 무작정 어떻게 해서든지 분양을 받고자 하는 고객들의 심리를 교묘히 이용한 수법이다. 이런 사기를 미연에 방지하려면 계약전에 반드시 시행사로부터 분양에 문제가 없는지를 확인해고 계약을 해야 피해를 막을 수 있다.
일반적으로 다른 상가에 비해 안정적이라는 평을 받는 아파트단지내 상가는 단순히 세대수 등 외형만 믿고 섣불리 판단하거나, 확실한 확인 없이 서둘러 계약을 하게 되면 뜻하지 않는 난관에 봉착 할 수 있으므로, 돌다리도 두드려보고 가듯이 세심한 주의를 요한다.
<기업은행 조현수 차장>
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