사례로 살펴본 1가구 2주택 중과세
[부동산뱅크 2006/09/27 - 조회:8,727]
내년부터 적용되는 1세대 2주택 중과제도를 바로 알아야 투자수익을 높일 수 있다.
1세대 2주택을 보유하다 그 중 먼저 양도하는 주택을 양도하는 경우 올해부터는 주택투지지역여부에 관계없이 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 부담하고, 내년부터 양도하는 경우에는 50%의 중과세율이 적용되며 3년이상 보유하면 적용 받는 장기보유특별공제도 적용 받지 못한다.
내년이후 양도분부터 시행이 되는 1세대 2주택에 대한 중과제도에 대해서 일반인들이 잘못 이해하고 있어 중과대상이 아닌데도 중과대상인지 알아 양도를 서두르는 경우도 있고 중과대상인데 중과대상이 아닌 경우로 착각하는 경우를 종종 볼 수 있다.
(사례1)
30세 후반의 직장인이 아파트를 2채(보유기간이 모두 5년 이상)를 소유하고 있어, 지방(충청도)에 소재한 주택을 처분하려고 하는데, 양도소득세가 얼마인지를 상담해 왔다. 그 직장인에게 지방에 소재한 주택을 왜 양도하려고 하느냐고 물었더니, 내년에 팔면 60%의 중과세율이 적용되어 세금부담이 증가되므로 올해안으로 양도하려고 한다고 하였다. 그 양도하려고 하는 주택의 향후 가치 있느냐고 물었더니, 향후가치는 있지만, 세금 때문에 양도한다고 하였다.
과연, 그 양도하려는 주택을 내년에 양도하면 중과세율이 과연 적용되는가?
(사례2)
40세 초반의 사업가가 서울에 소재한 주택 2채(예상매매가가 10억원 정도되는 아파트 1채와 예상매매가가가 6천만원 정도 되는 다세대주택 1채로 모두 기존주택을 개인으로부터 취득하여 보유기간이 5년이상임)를 보유하고 있는데, 그 중 내년 중에 아파트를 양도하면 양도소득세가 얼마로 예상되느냐고 문의하였다.
올해 양도하지 않고 내년에 양도하려는 이유는 무엇이냐고 물어보았더니, 내년 6월 중에 분양받은 아파트가 준공되어 입주하기 위해, 그 전에 양도하여야 중과세율이 적용되지 않기 위해서 라고 하면서 다세대주택은 단독주택가격이 1억원이하이기 때문에 중과세율이 적용여부를 판단할 경우에는 주택수에 포함되지 않는다는 하였다. 과연 그 양도하려는 아파트를 양도하면 중과세율이 과연 적용되지 않는가?
1세대가 2주택을 소유하다 양도시 중과세율이 적용되는 경우에 주택은 전국에 소재한 모든 주택이 아니라 일정요건에 해당하는 주택수가 2주택이어야 한다. 물론 일정요건 해당 주택수가 3주택이상인 상태에서 양도를 하면 60%의 중과세율이 적용된다.
또한, 주택수를 판정할 경우에 2006년이후 최초로 관리처분인가를 받은 재개발 ∙ 재건축 조합입주권거나 그 이전에 인가를 받은 조합입주권을 2006년 1월 1일 이후 매매 ∙ 상속 ∙ 증여 등으로 승계취득한 조합입주권도 포함되며, 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에도 주택수에 포함됨에 유의하여야 한다.
주택수 판정요건은 지역요건과 주택가액요건이 있는데, 이 2요건 중 하나라도 해당이 되면 중과세대상을 판정하는 주택수에 포함되게 된다.
① 양도당시 주택가액에는 상관없이 수도권, 광역시 소재 주택으로 군지역 및 읍 ․ 면지역에 소재하는 주택은 제외한다.
② 상기 지역기준 이외의 지역에 소재하는 주택(조합원입주권 포함)으로서 당해 주택 및 그 부수토지의 기준시가 합계액(조합원입주권의 경우에는 사업시행인가 고시일 기준 종전주택의 가격)이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하는 주택(조합원입주권)
상기 요건에 해당하는 주택(조합입주권 포함)이 2주택을 보유하다 양도를 하게 되면, 50%의 중과세율이 적용되며, 아무리 오래 부유하였다 하더라도 장기보유특별공제를 받지 못한다.
1세대가 상기에 해당하는 주택을 보유하다 양도하더라도 중과세율이 적용되지 않는 주택이 있는데, 이 중 하나가 일정요건에 해당하는 소형주택이 있다.
(사례1)을 보면, 지방에 보유한 주택이 수도권 및 광역시(군지역 및 읍 ․ 면지역 제외)에 소재하였으면, 2주택 중 어느 주택에 양도당시 기준시가가 3억원이하이면 중과대상이 되지 않으므로 내년(2006년)이후에 무조건 중과세율이 적용되지는 않는다. 따라서 세금면에서 보면, 지방에 소재한 주택의 기준시가의 추이를 예상해서 양도여부를 결정할 수 있다.
한편 (사례2)를 보면, 상기 주택은 1세대 2주택 판정시 지역조건에 해당하는 주택이기 때문에 중과세 대상여부를 판정하는 주택에 모두 해당한다. 그런데, 2주택 중 먼저 양도하는 주택은 50%의 중과세율이 적용되지만, 예외적으로 중과대상 해당 주택이 2채인 경우에도 양도당시 기준시가가 1억원이하의 주택(소형주택)을 있는 경우 그 주택을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않고, 일반세율이 적용되며 장기보유특별공제가 적용된다.
따라서 새로 분양받는 주택 의 잔금을 치르기 전에 다세대 주택을 양도하면, 중과세율이 적용되지 않지만, 아파투를 양도하면 중과세율이 적용되지 않는다. 한편, 잔금을 청산한 후 3주택이 된 상태에서 양도를 하게 되면 3주택 중 먼저 양도하는 주택은 60%의 중과세율이 적용된다.
왜냐하면, 중과대상이 되는 주택을 보유하다 양도하여도 중과세율이 적용되지 않는 소형주택의 범위가 1세대 2주택(조합입주권 포함) 중과의 경우과 1세대 3주택(조합입주권 포함)이상 중과의 경우에서 차이가 있기 때문이다. 이러한 소형주택의 범위가 1세대 2주택 중과의 경우에는 양도당시 기준시가가 1억원이하이면 되지만, 1세대 2주택 중과의 경우에는 2003년 12월 31일 이전에 취득한 주택으로 양도당시 기준시가가 4,000만원이하이며 동시에 주택의 면적이 대지 120㎡(36평)이하이면서 공동주택(아파트 ․ 연립주택 ․ 다세대주택)은 전용면적기준 60㎡(18평)이하이고, 단독주택은 연면적 60㎡(18평) 이하인 경우이다. 또한, 오피스텔(1세대 3주택이사의 경우만 해당), 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(종전의 주택건설촉진에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택은 상기 소형주택의 요건에 해당하여도 중과세율이 적용된다.
따라서 다주택보유자가 양도여부를 판단시 보유주택 중 몇채가 중과대상이 되는 주택인지, 중과대상주택이 2주택이상이더라도 중과세율이 적용되지 않는 주택은 없는지에 대해 세무전문가와의 조언을 얻는 것이 절세면에서 좋다고 생각하며, 양도여부의 판단은 세금면으로만 판단해서는 안되고, 향후 투자수익 등 금전적인 면과 주거환경, 교육환경 등 비금전적인 면을 함께 고려하여 판단하여야 할 것이다.
<양재영 세무회계사 대표 y8925y@naver.com>
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