소액 투자! 재개발의 연장선에 그 해답이 있다.
[부동산뱅크 2006/09/18 - 조회:9,396]
현재 부동산시장은 정부의 부동산 규제정책이 수시로 바뀌면서 침체와 혼란을 함께 겪고 있으나, 계속되는 규제와 경기 침체속에서도 단연 주목하고 있는 투자처가 있으니, 바로 재개발․뉴타운 지역이다. 재개발 사업지역이 대부분인 강북권 활성화를 위해 재개발은 규제가 덜했고, 강남권 재건축지역 보다는 소액으로 투자가 가능한 것이 매력이었다.
그러나 재개발 지분의 가격 상승 사이클은 재개발추진 초기단계에 급상승으로 변화되었고 주목을 받는 유망 재개발지역의 소액투자가 가능한 물건은 이미 여러 차례 거래가 이루어져 매물이 없고, 시세보다 저렴한 물건들은 초기투자금액이 만만치 않다.
예전에 ‘재개발 투자’하면 흔히 일반투자자들은‘위험’을 떠올렸다. 따라서 어느 정도 사업이 안정적인
궤도에 올라선 정비구역지정 이후에야 거래가 활발해지고 지분 시세도 급등하였다.
그러나 2003년‘낙후지역 개발사업의 신속화와 법체계의 정비를 통한 투명성 제고’를 취지로 [도시및주거환경정비법]이 제정되어 그간 사업장기화로 인한 조합원들의 피해가 팽배했던 재개발, 재건축사업이 보다 신속하고 체계적으로 추진되겠다는 기대감을 갖게 되었다. 재개발 투자에 있어‘위험’이라는 인식이 사라지기 시작한 것이다.
그리하여 2003년 12월 도시및주거환경정비기본계획이 공람,공고되고 이듬해 6월 고시되기까지 재개발시장은 그야말로 황금기였다. 수많은 거래가 이루어지고 몇 달새 지분시세는 급등하게 되었다. 이 때부터 재개발사업시 지분의 계단식 상승 사이클은 없어졌으며, 이미 개발사업 초기에 지분가는 급등하고 수많은 거래가 정비구역지정 이전에 이미 이루어졌다.
그리하여 지금은 기본계획 미수립지역이라도 역세권 주변 노후․불량주택지 마다 2010 기본계획 수립을 위해 벌써부터 정비업체에서 밑작업을 하기도 하고 주민중 누군가가 앞서 재개발을 추진하기도 한다. 추진하기만 하면 매물은 자취를 감추고 호가도 급등한다. 이미 여러지역이 2010년 기본계획 수립을 위하여 활발히 움직이고 있다. 따라서 현재 재개발,뉴타운지역 및 기본계획 미수립지역이지만 재개발을 추진중인 지역 어느 곳에서도 소액투자처를 찾기가 쉽지 않게 되었다.
부도심으로서 각종 특별계획구역, 교통 호재, 강북 업그레이드 개발전략인 ‘U턴 프로젝트’ 등 다양한 개발호재로 높은 관심을 받고 있는 용산 일대는 용산구 전체가 하나의 거대한 개발체로서 인식되고 있다.
한남뉴타운, 국제빌딩주변지구, 용산역 전면지구를 비롯한 모두 알고 있는 이들 지역들의 시세는 이미 상한가를 친 상태이다. 그러나 청파동, 용문동, 후암동, 이태원동, 원효로 등은 구체적인 개발계획이 없었음에도 불구하고 용산 지역 자체에 대한 기대감으로 꾸준히 투자자들의 문의가 이어졌고 최근 몇 달새 지분 가격이 높은 상승을 하였다. 6호선 역세권 주변 주택가는 2010년 기본계획 반영을 준비하며, 동의서를 징구하고 있는 곳도 있고, 이미 동의서를 모두 받아 놓은 지역도 있으니 개발기대감으로 매물을 내놓지 않아 투자자들은 끊이지 않아도 매물이 없어 거래를 못하는 실정이라고 주변 부동산에서는 하소연을 하고 있다.
이렇게 개발계획이 나온 지역들, 재개발기본계획에 포함되었거나, 추진중이거나, 구청에서 개발타당성 검토를 위한 용역을 발주했다거나 하는 소문만 돌아도 매물은 자취를 감추고, 시세는 급격하게 상승해버린다.
따라서, 5,000만원 미만의 소액 여유자금을 가진, 정보의 사각지대에 놓인 서민들은 개발계획이 발표가 되고 난 후 투자 대상을 물색하다가 오히려 박탈감만 더욱 크게 느낄 뿐이다.
그리하여 연일 신문에 오르내리는 재정비촉진지구에 대한 기대반, 우려반이 맞물려 대부분이 5,000만원 미만의 소액투자처를 문의하기 위해 하루에도 몇통씩 투자유망지역을 문의하는 전화가 걸려오며 도촉지구 지정이 예상되는 지역의 부동산업소들은‘6평이상 토지거래허가제’로 인한 거래중단의 우려로 사무실 이전처를 문의하는 공인중개사들도 적지 않다.
그렇다면 과연 서민들이 투자할 곳은 없는 것인가?
이제는 여유자금 5,000만원 미만으로는 투자할 곳이 없을까?
소액투자처를 찾는다면 우선적으로 현실을 직시하고 이젠 투자의 성향부터 바꾸길 충고한다. IMF때와 같은 대박신화는 이제 기억속에서 버려야 한다. 앞으로의 투자 시 유의할 점은 단기 차익, 몇배의 시세 차익에 대한 욕심은 거두길 바라고, 반드시 여유자금으로 실수요관점의 장기 투자를 권하며, 무리한 대출은 피해야 한다.
다음과 같은 접근방식에 따르면 소액의 투자금으로도 재개발, 뉴타운 투자 가능하다. 발상의 전환으로 재개발의 연장선 상에서 지역을 바라보면 해답을 얻을 수 있을 것이다. 좁은 국토를 가진 우리나 라의 현실상 희소성의 가치로 인해 부동산 가격은 높기 마련이고 한정된 국토의 효율적 이용을 위해 많은 주거를, 그것도 환경이 중요한 화두로 떠오르는 지금 풍부한 녹지공간을 조성하기 위해서는 아파트 건립을 피할 수 없으며, 아파트를 건립할 토지가 부족한 지금 수요를 충족하기 위한 역세권 단독,다가구,연립 주택지는 향후 재개발을 피할 수 없다. 즉, 재개발은 앞으로도 계속된다.
첫째, 개발잠재력은 갖고 있되, 개발요건을 충족하지 못하는 역세권 주변 지역을 찾아라.예를 들어보자. 모두들 알다시피 5.31선거 이후 강서구청장의 화곡뉴타운 추진 공약으로 인해 강서구 화곡동 일대 주민들은 개발에 대한 기대감으로 들썩이게 되었다.
그간 양천구와 길하나를 사이에 두고 있어 높은 시세를 형성하고 있는 목동아파트단지와 최근 목2,3,4동 주택지 일대의 뉴타운 추진, 신월․신정뉴타운 등의 다양한 개발 호재로 인해 재산가치가 급상승하는 것을 바로 눈앞에서 지켜본 화곡동 주민들의 상대적 박탈감은 무척이나 컸을 것이다.
그러나 현재 3개월이 지난 시점... 구청에서는 90년대 초 단독주택 대부분이 다세대, 다가구로 재건축되어 노후ㆍ불량 건축물 비율이 관련 규정에 미치지 못하고 있는 상황이라고 발표해 크게 실망한 주민들에 의해 쇄도하는 민원에 몸살을 앓고 있는 실정이다.
그러면 여기서 생각해볼 때, 화곡동에 투자를 해야할 것인가, 말아야 할 것인가?
굳이 화곡뉴타운 추진 공약 때문이 아니라, 역세권 주변 저밀도 개발지를 찾는 것이다.화곡동 일대를 지도를 펴놓고 유심히 보고 있으면 장기투자의 관점에서 접근이 가능하다.
개발이 되어야 할 곳의 특성을 기준으로 화곡동을 살펴보자.
80년대 이후 지하철 역세권 주변으로 꾸준히 인구가 유입되고 있다. 따라서 늘어나는 수요를 충족하기 위해 역세권 주변은 고밀도 개발이 선행되어야 한다. 고밀도 개발로 수요를 충족하고 삶의 질의 욕구도 충족시켜야 한다. 환경조건.. 우장산, 백석근린공원 등의 오픈스페이스가 바로 근접해있다. 또한, 구역 내부, 90년대 이후 무분별하게 지어진 단독, 다가구들로 인해 소방도로가 제대로 되어 있지 않으며, 주차공간 또한 부족하다. 저렴한 시세로 인해 젊은 신혼부부들의 전입이 늘어났으나 교육환경이 열악하다. 이쯤되면 지금 당장은 주택 노후도가 충족이 되지 않아서 시급한 개발이 진행되지는 않더라도 반드시 개발이 되지 않을까?
오히려 현재 개발잠재력은 갖고 있되 개발요건을 충족하고 있지 못한 지역을 장기투자의 관점으로 접근하는 것이다. 뉴타운 추진이 아니라 가장 낙후된 일부 ‘동’ 부터라도 재개발을 추진하면 그 인근 지역도 개발을 추진하게 되고 재개발이 다수 밀집되어 있으면 광역개발의 필요성으로 뉴타운, 촉진지구로 개발될 가능성도 있는 것이 아닌가? 전세끼고 개발 후 실수요 관점으로 장기투자한다고 생각하면 5,000만원 미만의 투자처로 손색이 없을 것이다.
둘째, 재개발,뉴타운 인근 지역을 살펴보아라.
재개발의 연장선에서 재개발, 뉴타운 지역에 편입되지 않은 지역은 현재 시세는 차이가 나지만 사업이 가시화 되는 시점엔 주변지역도 덩달아 올라간다. 개발에 대한 직접적인 수혜, 쾌적한 환경, 편의시설의 충족 등의
개발 수혜를 직접적으로 입을 수 있고, 관리처분인가 후 철거되면 많은 원주민들이 인근 지역으로 아파트 완공시까지 거주하기 위해 주택을 구입하거나, 전세를 찾는다.
그 중 저밀도 역세권 지역을 투자한다면 전․월세 수요 꾸준하니 큰 금액 들어가지 않고 그렇게 수요가 많으면 가치 상승으로 시세는 상승하게 되고, 그리고 그 즈음 되면 순환의 원리에 따라 개발 요건을 충족하게 된
인근 지역도 서서히 재개발을 추진할 수도 있다. 여유돈 묻어놓아도 안전한 투자처라고 볼 수 있다.
셋째, 마찬가지로 재개발, 뉴타운 연장선 상에서 주변 도로와 공원으로 개발하는 곳을 눈여겨 보아라.
대부분의 재개발,뉴타운 사업은 정비기반시설이 부족한 곳을 개발한다. 쉽게 생각하면 도로 사정이 열악한 곳이다. 재개발로 인해 아파트를 건립하게 되면 최소 1.5배 주민들이 늘어나 교통체증이 심각해지고 민원이 쇄도하게 되면 결국은 주변 도로를 확장하거나, 교통 노선을 개선할 수 밖에 없다. 일명 도시계획시설사업으로 도로 확장에 의해 주택이 철거되게 되면 택지개발지구 입주권을 받게 된다.
같은 이치로 현재의 주거 환경의 화두가 ‘웰빙’으로 단지내 녹지비율을 높이기 위해 모든 주차장을 지하로 설계한 아파트도 있는 만큼 대규모 뉴타운, 재개발 사업지 주변에 오픈스페이스가 마땅하지 않은 곳은 반드시 인근 공공공지 등을 공원으로 개발하기 마련이다. 산, 강 조망권에 수천만원의 프리미엄이 왔다 갔다 하는
한강변 아 파트 등을 보았을 때 주변에 쾌적한 공원, 산책로가 있거나 조성되는 주택지는 실수요적 입장으로 투자해 집값 상승의 효과를 볼 수 있을 것이다.
넷째, 가장 중요한 점으로서 현재 자신이 살고 있는 주변지역을 대상으로 찾아보아라.
용산의 어느지역이 1평당 얼마니, 강남의 아파트가 몇억이니 하는 것에 관심을 가져 상대적 박탈감만 키우지 말고 현재 내가 살고 있는 곳, 내가 직장, 교육의 문제로 살아야만 하는 곳을 위주로 주변을 관심있게 지켜 보아야 한다. 어차피 우리나라는 국토는 한정되어 있고, 수요는 넘쳐난다. 결국은 단독,연립주택지를 허물고 아파트를 많이 지을수 밖에 없다. 주변지역을 둘러보면 반드시 개발계획이 있게 마련이다.
일예로 자식들 교육문제로 목동신시가지 아파트에 고액의 전세로 거주하는 40대 후반의 부부가 있었다. 강서로를 기점으로 마주하고 있는 구로구 고척동에 관심도 두지 않았다. 자식들은 크고 집은 좁아지고 이제야 살펴보니 목동 아파트를 구입하기엔 돈이 모자라고, 우연히 고척동 뒤편 계남공원 산행을 다녀오다가 고척제2구역 철거현장을 보았다. 조합원 매물도 몇 남지 않았을 때...그제서야 여기가 언제부터 개발되었어요? 인근 부동산에 들러 물어본다.
설명을 들으니 그동안 낙후되었던 구로구도 현재 각종 개발계획이 나오고 있어 향후 주거환경이 개선될 것으로 보여지고, 단지 뒤편으로 늘 애용하던 산책길 있어 쾌적하고 새 아파트인데 목동에 비해 너무나 저렴한 분양가와 아파트 시세...그제서야 사려고 해도 매물이 없다. 뒤늦게 바로 집 주변인데도 무관심했던 것을 후회하였다.
사실 이러한 일들이 매우 비일비재하다. 그 부부가 그 일대가 살아온 기반으로서 그 지역을 떠나지 않기 위해 항상 관심을 갖고 주변지역을 지켜보았다면 몇 년 후 새아파트 입주를 목표로 개발 초기에 저렴한 조합원 지분을 살 수 있었을 것이다.
지금까지 위에서 기술한 내용들은 이해하기 쉽게 필자의 주관으로 일정 지역을 예를 들어서 설명한 것이다. 아직 투자처는 남아있다. 재개발, 뉴타운지역을 항상 관심을 갖고 그 연장선에서 주변지역을 살펴보고 실수요적 입장에서 장기적 접근으로 투자처를 물색하면 얼마든지 자신에게 꼭 맞는 투자처를 찾아낼 수 있을 것이다.
다만, 지금은 예전과 상황이 다르다. 거래 제한으로 단기차익은 이제 쉽지 않기 때문에 현실을 이해하고 너무 큰 욕심, 단기차익이 아닌 장기적, 실수요적 접근, 무리한 대출을 피한 여유자금으로 투자처를 물색하기 바란다.
<정현조 부동산J테크 부동산사업부 팀장>
< Copyright ⓒ 부동산뱅크. 무단전재 및 재배포금지 >
