신(新)청약제도 도입과 내집마련 대응전략
[부동산뱅크 2006/08/18 - 조회:4,219]
주거공간은 생활의 기본터전이자 사회조직의 기초단위인 가정을 담아내는 장소를 일컫는다. 과거 주택은 인간을 보호하는 은신처로서의 역할을 하였지만 지금은 삶의 질을 크게 좌우하는 다차원적인 성격을 갖는 사회 환경의 중요한 부분으로 자리하고 있다. 물리적 시설물로서뿐만 아니라 거주자의 사회적 신분과 소득수준을 대변해주는 상품이며 또한 사용가치와 교환가치를 동시에 갖고 있는 경제적 재화이기 때문이다.
흔히 주택을 매입하기 위해서는 재고물량을 매매하거나 민영, 정부단체가 제공하는 신규물량을 구입하는 방법이 있다. 특히 실용적인 신평면구성과 업그레이드된 공법, 세련된 빌트인(built-in)으로 이뤄진 새집을 구입하기 위해선 통상 청약이라는 방법을 이용한다.
청약이란 계약을 체결하기 위해 신청하는 의사표시로, 상대방의 승낙이 있어야 계약이 성립한다. 주택법에 의해 주택을 공급받고자 하는 자에 대하여는 청약하기 전 미리 입주자 저축에 가입하여 입주금의 전부 또는 일부를 저축해야 하는데 청약예금, 청약부금, 청약저축이 바로 그것이다.
올 6월 말 현재 청약통장 전체 가입자는 총 7백2십4만 명. 이는 우리나라 전체 가구 수인 1,500여만 가구의 절반에 해당하는 수치이다. 한 집 건너 청약관련통장을 갖고 있을 만큼 무주택자들에겐 내집마련, 유주택자에겐 내집늘리기 기회로 입주자 저축은 재테크의 필수요건이다.
이중 민영주택과 민간건설 중형국민주택을 공급 받는 청약예금 가입자는 전체 약 40% 정도 차지하고 있다. 한편 정부는 작년 8.31부동산종합대책 중 무주택자의 보금자리 마련을 위해 서민주거안정 및 실수요자 중심으로 개편하겠다고 발표한 바 있다. 얼마 전 그 청약제도의 실체가 드러났다. 무엇이 달라졌는지 그리고 어떻게 대처를 해야 할까.
■ 무엇이 어떻게 달라지나
현재 주택공급에 관한 규칙에 의하면 사업주체가 일반 공급에 의하여 입주자를 선정하는 때에는 순위 및 순차에 의하되 동일순위 내에선 추첨방식으로 진행하고 있다. 그러나 이러한 추첨이 2008년부터 가점제 중심으로 바뀌게 된다. 가점제란 나이와 부양가족 수가 많고 무주택 기간이 긴 사람에게 우선권을 주는 제도다. 따라서 그와 반대되는 경우엔 매우 불리해질 수 밖에 없다.
그 구분을 보면 인구사회지표(가구주연령, 부양가족수), 경제지표(가구소득, 부동산자산규모), 주거수준지표(무주택기간), 제도지표(가입기간)으로 분류된다. 이 제도가 실시되면 무주택자의 내집마련 확률이 높아지는 반면 1주택이상 보유자에겐 청약을 통해 내집마련 기회가 사실상 줄어들게 된다.
이 제도는 우선 공공택지를 중심으로 2008년부터 적용된다. 가구소득과 부동산자산 등을 포함한 개인자산 전산화작업이 마무리되는 2010년부터는 민간이 조성한 택지에서도 적용할 방침이다. 또 중대형 아파트(전용면적 25.7평 초과)는 현행 추첨제 방식을 유지하되 채권입찰제가 도입되는 아파트에서 동점자가 생길 경우에만 가점제가 적용될 예정이다. 이에 따라 서울을 포함한 경기, 인천 등 수도권과 지방광역시 등이 대부분 투기과열지구로 묶여있어 무주택자들의 보금자리 마련기회는 늘어날 것으로 보인다.
■ 입주자저축 유형별 전략
□ 전용 25.7평 초과 청약예금 가입자
공공택지내 25.7평 초과 주택은 현행 채권입찰제를 그대로 적용하되 2008년 동일 순위내 경쟁이 있을 경우 부양가족, 무주택기간, 통장 가입기간으로 순위를 가리게 된다. 따라서 다 주택을 소유하고 있거나 가족구성원이 적은 청약예금 가입자는 2008년 이전에 분양하는 판교를 비롯하여 2기신도시, 행복도시 등 인기지역 내 아파트 청약을 적극적으로 노릴 필요가 있다.
반면 민간택지, 재건축, 재개발사업 등은 가점제와 상관없이 지금의 청약조건과 동일하다. 한편 중대형아파트에 청약이 가능한 예금가입자(서울기준 1,000만원, 1,500만원 가입)는 이번 적용되는 가점제가 영향을 미치는 범위가 미미한 편이다. 따라서 자금마련계획 및 지역선정 등을 꼼꼼히 체크하여 소신껏 지원하는 것이 좋다.
□ 전용 25.7평 이하 청약예금, 청약부금 가입자
유주택자이거나 신혼부부, 사회초년생, 단독세대 등은 앞으로 당첨률이 점점 낮아지는 만큼 2008년 가점제가 실시되기 이전에 서둘러 통장을 사용하는 것이 유리하다. 따라서 판교, 파주, 충남 아산, 수원 광교신도시나 택지개발지구 등 인기지역의 분양가 상한제가 적용되는 아파트를 적극 노려볼 만하다.
청약예금 가입자의 경우 채권입찰제를 실시하지 않는 곳 등 가점제가 적용되지 않거나 일부만 적용되는 중대평형(전용 30.8평형 초과)으로 예치금을 증액하는 것도 방법 중 하나. 큰 평형으로 증액 할 경우 1년 후 자격이 주어지므로 최소한 2007년 초까지 신청하는 것이 좋다.
반면 소형아파트에 청약이 가능한 청약부금, 예금 가입자 중 무주택기간이 길거나 부양가족이 많은 세대주는 공공택지뿐만 아니라 민간택지 공급 아파트도 공격적으로 청약해 볼 만하다. 특히 나이 만 35-40세 이상, 무주택 세대기간 5-10년 이상의 요건을 갖춘 경우라면 당첨 가능성이 더욱 높아진 만큼 내집마련을 서두를 필요가 없다.
□ 청약저축 가입자
청약저축은 무주택자 세대주만이 가입하게 된다. 그리고 공공분양아파트뿐 아니라 국민임대 혹은 민영임대 등을 통해 내 집 마련에 쉽게 접근할 수 있다. 게다가 통장가입기간이 오래될수록 청약예·부금 가입자에 비해 청약경쟁률이 낮아져 당첨확률 역시 높은 편이다. 청약가점제가 실시되면 청약저축 가입자들은 내 집 마련에 서두를 필요가 전혀 없다.
원래 청약저축 동일순위 내 경쟁시 무주택세대기간, 저축총액, 납입횟수, 부양가족 수, 당해지역 거주기간 등으로 우선순차를 두고 있다. 따라서 청약저축 가입자의 가점제도 영향력은 그리 큰 편이 아니다. 그러나 청약예금으로 전환, 민영 중소형 아파트를 신청하게 된다면 청약 당첨확률이 매우 높아진다.
청약제도는 무주택 서민의 내집마련 기회확대 및 고급주택 수요에 부응하기 위해 1978년 도입되었다. 주택보급율과 주거면적의 증가, 자가보유율의 상승 등 주택환경변화와 더불어 로또라는 인식을 불식하여 실수요 중심의 공급체계로 개선하겠다는 것이 현 정부의 의지다.
가점제라는 신(新)청약제도는 결국 서민들 입장에서는 내집마련의 꿈을 앞당길 수 있도록 지원해주는 대책이라 할 수 있다.
따라서 이번 가점제 도입을 골격으로 하는 청약제도의 개편으로 무주택자의 보금자리 마련의 기회가 크게 늘어날 것이다. 그러나 젊은 층, 1세대가구, 소형에서 중대형으로 보금자리를 넓히려는 주택소유자들에겐 지금보다 내집마련의 입지가 좁혀졌다. 이들의 기득권을 배려할 수 있는 완충장치 역시 정부는 고려해야 할 것이다.
한편 정부는 8.31대책을 통해 향후 5년간 연 300만평씩 공공택지를 추가 공급키로 발표한 바 있다. 비인기지역에 당첨돼 청약을 후회하거나 당첨을 포기하는 사례가 늘고 있다. 투기과열지구에서 아파트 당첨 후 계약을 포기하면 5년간 재당첨이 금지된다.
따라서 무주택자들은 내집마련을 서두르기 보다는 향후 거주희망지역의 공급계획에 관심을 두되 지역 발전가능성, 대출 등 자금계획, 학교, 교통 및 편의기반시설 등을 토대로 자신에게 맞는 내집마련 전략을 다시 짜야 할 것이다. 참고로 가점제 적용시기는 10월경 주택공급규칙 개정 후 2년 뒤인 2008년 10월 시행될 전망이다.
< RE멤버스 고종완 대표>
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