다주택자 양도할 것인가, 증여할 것인가?
[부동산뱅크 2006/08/09 - 조회:7,226]
최근에 인자해 보이고 곱게 늙은 나이 드신 부부가 찾아와서 아파트 등기부등본을 보여주면서 “이 아파트를 17억(공동주택가격 13억원)에 양도를 하면 7억원 정도의 양도소득세가 나오냐고 문의하면서 현재 남편은 2채를, 부인은 1채를 소유하고 있다”고 하였다.
“아파트를 왜 처분하시려고 하느냐”고 질문하였더니 “내년부터는 1세대가 2주택을 보유하다 양도를 하면 50%의 중과세율이 적용되니 일단 먼저 한 주택을 양도를 하고, 올해 안에 1채를 처분하여 그 아파트의 양도소득세는 일반세율을 적용받고, 장기보유특별공제를 받기 위해서, 이와 더불어 종합부동산세에 대한 부담 때문이다”라고 하였다.
“처분하여 받은 자금은 어떻게 하시려고 합니까?”라고 질문을 하니, “그 자금의 일부를 지금 양도소득세 계산을 의뢰한 아파트에 사는 장남에게 아파트 취득자금으로 주려고 한다”고 하였다.
“장남세대는 주택을 소유한 것이 없느냐?”고 하였더니, “직장을 다니면서 분양받은 5억2천만원 정도하는 아파트가 있는데, 보유기간은 3년이 훨씬 지났지만, 거주를 1년 6개월정도하여 이 아파트로 이사하여 거주기간을 6개월을 넘겨서 양도소득세를 비과세 받고, 그 처분금액과 내가 처분해서 들어온 자금을 보태서 아파트를 구입할 예정이다”라고 하였다.
필자는 노인부부에게 “양도소득세 및 종합부동산 때문에 처분하려고 하는 것이라면, 무조건 처분부터 생각하지 마시고, 그 처분하려는 아파트의 향후 투자가치, 주거환경 등을 고려하여 결정하여야 하고, 투자가치 등이 있다면 세대가 분리된 자녀에게 증여하는 방안도 고려하여야 한다”고 조언하면 대안을 제시해 주었다.
이처럼 요즘에는 다주택보유자가 양도소득세의 중과제도 및 종합부동산에 대한 세부담의 강화로 상담을 해오는 경우가 종종 있다.
양도소득세를 절세하기 위해서는 1세대 1주택의 비과세제도, 일시적 2주택으로 인한 비과세특례제도, 조세특례제한법상 신축주택에 감면제도 등을 잘 활용할 줄 알아야 한다.
상기 사례의 경우 의뢰한 아파트를 양도를 하면, 질문한대로 양도에 따른 총부담하는 세금(주민세 포함)이 7억원 정도이고 이에 양도비용를 부담하며, 실제 수령금액이 양도비용과 9억 5천만원정도가 예상되고 이 돈을 장남에게 증여를 하면 증여세로 2억원정도를 납부하고 나면 7억 5천만원 정도가 되고, 장남이 장남소유의 아파트에 6개월이상 거주하다 양도를 하면 5억 1천만원 정도 수령하여 12억 6천만원의 자금을 가지고, 아파트를 개인에게 취득하더라도 취득세 등 부대비용을 감안하면, 12억원 정도의 아파트를 구입할 수 있을 것이다.
노인 부부의 가족입장에서 보면 시가 17억원 상당의 아파트와 5억원 정도의 아파트를 처분하여 12억원 정도의 아파트를 구입하는 경우가 되어 결과적으로 많은 재산의 손실을 가져오게 된다.
그럼, 이 경우에 다른 방법은 없는가?
양도하려는 아파트를 장남에게 증여를 하면 그 증여접수일로부터 1년이내(장남세대가 이사하여 장남의 거주요건은 충족해야)에 장남소유의 아파트를 양도하면 양도소득세가 비과세되므로 5억 1천만원 정도 수령할 수 있다. 이경우에 양도하려는 아파트를 장남이 증여를 받으면 5억 1천만원 정도의 증여세 및 부대비용이 필요한데, 이 자금은 장남이 여력이 없으면, 일시적으로 차입하여 양도자금이 나올 때까지 이자를 부담하면 되고, 증여받은 아파트를 전세을 주고 그 자금으로 증여에 따른 부대비용을 조달하고, 나머지 자금으로 전세를 구하는 방법도 있다.
이렇게 하면, 세대가 분리된 장남에게 증여를 통하여 노인부부의 가족은 장남의 주택만 처분하여도 향후 가치가 있는 17억원 아파트를 보존할 수 있으며, 향후 종합부동산세도 절세할 수 있게 된다.
<양재영 세무회계사 대표 y8925y@naver.com>
< Copyright ⓒ 부동산뱅크. 무단전재 및 재배포금지 >
