재개발 뉴타운 대상지역투자에 주목하라
[부동산뱅크 2006/08/09 - 조회:10,243]
부동산경기가 전반적으로 침체국면에 들어선 것 같다. 그럼에도 부동산가격이 강세를 유지하고 있으며, 좀 싸다고 생각되는 물건은 투자자가 꾸준히 매수하고 있는 상품이 있으니, 바로 재개발과 뉴타운물건이다. 최근 모 언론사에서 발표한 투자자들의 투자선호도조사를 보도한 바 있는데, 간접투자가 1위이며, 2위가 강북 재개발과 뉴타운 투자로 나타났다.
뉴타운사업이란 지역균형발전차원에서 종래 민간주도의 재개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려없이 실행되어 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 도입한 새로운 기성시가지 개발방식으로 단순한 도시구조의 정비·개선 뿐만 아니라 다양한 계층과 세대가 함께 살 수 있는 커뮤니티를 조성하고 도시전체가 조화를 이루는 21C형 고품질의 복지주거환경 공간을 조성하는 사업을 말한다.
기존의 소규모 단위 재개발사업으로는 도로, 학교부지, 녹지공간 등 도시기반시설에 대한 확충이 어려워 다양한 도시개발을 할 수 없었던 점을 고려하여, 도시기반시설을 갖추지 못한 블록을 몇 개씩 묶어 계획적인 개발을 통해 새로운 도시형태를 만드는 것이며, 아파트건설 위주의 과밀개발이 아니라 도로 ․ 공원 ․ 학교 등 도시기반시설은 시나 해당 구청에서 지원하는 시가지 정비사업이다.
서울시에서는 뉴타운사업으로 2002년 10월에 1차로 성북구 길음지구, 은평구 진관내․외동의 은평지구, 성북구 왕십리지구 3곳을 지정하였고, 2003년 11월에 2차로 종로구 평동의 교남지구, 용산구 한남동․이태원동․보광동 일대의 한남지구, 동대문구 전농동․답십리동 일대의 전농․답십리지구, 중랑구 중화동의 중화지구, 강북구 미아동의 미아지구, 서대문구 남가좌동의 가좌지구, 마포구 아현동․염리동․공덕동 일대의 아현지구, 양천구 신정동의 신정지구, 강서구 방화동의 방화지구, 영등포구 영등포동 5․7가 일대의 영등포지구, 동작구 노량진동의 노량지구, 강동구 천호2․4동의 천호지구 12곳을 지정했다.
2005년 12월에는 동대문구 이문동․휘경동 일대의 이문휘경지구, 성북구 장위동 일대와 노원구 월계동 일대의 장위지구, 노원구 상계3․4동 일대의 상계지구, 은평구 수색․증산동의 수색증산지구, 서대문구 북아현동의 북아현지구, 금천구 시흥동의 시흥지구, 영등포구 신길동의 신길지구, 동작구 흑동의 흑석지구, 관악구 신림동의 신림지구, 송파구 거여․마천동 일대의 거여마천지구 10곳을 지정하여 현재 25곳에서 뉴타운사업을 추진 중에 있다. 그리고 7월부터 임기가 시작되는 오세훈 서울시장은 추가로 25곳을 뉴타운지구로 지정하여 개발하겠다고 공약한 바 있다.
뉴타운지구로 지정된 곳의 부동산의 가격은 지정되기 전보다 작은 지분은 약 3배정도의 가격 상승이 이루어졌고, 큰 지분도 최소한 50%이상의 가격 상승이 이루어졌으며, 부동산경기의 침체국면에서도 뉴타운의 부동산 가격은 강세내지는 지속적인 상승이 예상된다. 그러므로 부동산투자자들은 다음에 뉴타운으로 지정 될 곳에 관심을 가지고 있을 뿐 아니라, 강북의 뉴타운으로 지정될 예상지역에 투자자들이 몰린다고 한다.
필자는 2002년에 뉴타운으로 지정될 곳을 칼럼을 통하여 주요 일간지에 제공한 바 있으며, 예측한 지역들이 대부분 뉴타운으로 지정되었다. 뉴타운지구로 지정된 지역의 공통점을 살펴보면 앞으로 추가로 지정될 25곳의 뉴타운지구를 예상해볼 수 있을 것이다. 뉴타운지구로 지정된 곳은 주변지역의 주건환경이 열악하고 기반시설이 취약한 지역으로 재개발사업이나 재건축사업을 집단적으로 추진하였던 지역들이었다.
2005년 3차 뉴타운지구로 신청했다 지정되지 못한 곳이나 현재 재개발사업을 여러구역이 특정지역에 집중되어 추진되고 있는 곳이 향후에 뉴타운지구로 지정될 수 있는 가능성이 쿠다 할 것이다. 일시에 25개지구를 지정하지 않기때문에 관심지역이나 투자한 지역이 다음 4차 뉴타운지구에 포함되지 않을 수도 있을 것이다. 그러나 4차 뉴타운지구에 포함되지 않았다 하더라도 다음 5차 아니면 6차 뉴타운지구에 지정될 수 있을 것으로 예상된다.
현재 뉴타운지구로 지정된 지역의 지분의 가격은 그동안 가격상승이 많았다는 점을 고려할 때 언제 지정될 수 있을 것인지, 위험(risk)을 수용할 수 있다면 어떠한 부동산 상품에 투자하는 것보다 높은 투자수익이 기대되므로 관심을 가져볼만 하다 할 것이다.
이러한 지역으로는 투자자들 사이에는 아름 아름 알려져 있는 중랑구 면목동, 광진구 중곡동, 중구 신당동, 강동구 천호동 추가지역, 은평구 응암동, 불광동, 강서구 화곡동, 성북구 정릉동 등은 눈여겨 볼만하다.
일명 뉴타운법이라고 하는 “도시 재정비 촉진을 위한 특별법”에 의하면 재정비촉진지구로 지정하기 위해서는 주거지역은 50만 ㎡(약 15만평)이상, 상업지역은 20만 ㎡(약 6만평) 이상 역세권, 부도심이 대상이다.
그러므로 뉴타운 후보지역에 투자하려면, 먼저 주거지역이라면 해당 지역 주변에 재개발사업이나 재건축사업 등 도시정비사업을 집단적으로 추진하는 곳으로 해당 집단지역 배후지역의 총 규모가 약 15만평규모 이상되는 곳이어야 한다. 둘째, 역세권지역이거나, 대중교통이 양호한 곳이 좋다.
역세권이나 대중교통이 좋은 곳이 주택수요자가 많아 개발이 이루어졌을 때 아파트 값이 고가로 형성되기 때문이다. 셋째, 한강조망권이 있거나 산책이나 운동을 할 수 있는 공원이나 산 등 주변에 자연적인 녹지공간이 있는지 확인한다. 웰빙시대에 사람들은 건강에 많은 관심을 가지고 있기 때문이다. 넷째, 투자할 수 있는 자금사정을 고려한다. 많은 투자차익이 기대된다고 무리해서 투자하면 금융비용 부담 등으로 계획한 투자차익을 얻지 못하고 매도해야하기 때문이다.
다섯째, 해당 지역이 재개발사업으로 추진하고 있는지 재건축사업으로 추진하고 있는지 체크한다. 뉴타운사업에는 재건축사업과 재개발사업이 있는데, 재개발사업과 재건축사업은 분양을 받을 수 있는 자격이 다르며, 분양방법도 다르기 때문이다. 즉 재건축사업에서 토지와 건물 양등기 소유자인 조합원이어야 분양을 받을 수 있으나, 재개발사업은 건물만을 소유한 자이거나 토지만을 소유하여도 분양을 받을 수 있기 때문이며, 재건축사업의 분양은 조합원들에게 우선적으로 공급하고 잔여세대를 일반분양을 하지만 재개발사업은 국민주택규모(85㎡)이상의 평형은 50%를 일반분양을 하여야 하기 때문이다.
여섯째, 가격이 급등하지는 않았나 체크한다. 최근 개발지의 부동산은 추진한다는 소문과 추진위원회만 구성되면 해당 지역의 부동산가격이 조기에 급등하는 경우가 있으므로 현재 뉴타운지구로 지정된 곳의 부동산격과 비교 검토하여 예상외로 급등한 곳은 피하는 곳이 좋다.
다음에는 재개발지분투자에 대하여 보다 더 구체적으로 살펴보기로 하자.
<김종수 에이스부동산컨설팅 대표 gold500@empal.com>
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