세자녀 인센티브 현실화
[부동산뱅크 2006/07/05 - 조회:4,911]
다음달 중순부터 3자녀 이상 무주택가구는 신규주택의 3%를 특별공급 받을 수 있고, 국민임대주택에도 우선 입주할 수 있게 된다. 이에 따라 8월에 있을 판교 분양에서 3자녀 이상 무주택가구는 전체 분양 물량의 3%를 우선 배정받게 될 전망이다.
또 내년부터 주공이나 지자체•지방공사가 짓는 아파트는 전체 공정의 40%가 진행돼야 분양할 수 있다.
건설교통부는 5일 이같은 내용을 주요 골자로 하는 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’을 마련, 입법예고한다고 밝혔다.
개정안에 따르면 저출산 문제 해소를 위해 민간과 공공이 공급하는 주택 건설량의 3%를 3자녀 이상 무주택 가구에게 특별 공급한다. 이때 자녀는 민법상 미성년자여야 한다. 이번 조치는 내달 중순부터 시행되며 전국 무주택 3자녀 가구 27만 세대가 혜택을 볼 전망이다.
그러나 채권입찰제가 적용되는 공공택지내 전용면적 25.7평 초과 주택을 특별 공급받을 경우 일반 분양주택과의 가격차 조정을 위해 채권을 매입해야 한다. 채권 매입액은 해당 주택이 속한 단지에서 공급되는 해당평형 당첨자의 평균 채권 매입 예정액이다.
3자녀 이상 무주택 가구는 또 소년소녀가장, 저소득 한부모 가족, 철거세입자 등과 함께 공급물량의 15%에 해당하는 국민임대주택 우선 입주 대상에 포함된다.
개정안은 또 주공과 수도권 지역의 지자체•지방공사가 짓는 아파트에 대해 내년 1월 1일부터 공정이 40%를 넘어야 입주자를 모집할 수 있도록 했다. 주택시장의 안정과 소비자중심의 주택공급질서 정착을 위해 시행되는 이 제도는 향후 단계별로 상향조정돼 2011년에는 전체 사업장에서 80% 공정완료 후 분양하도록 할 계획이다
이와 함께 재건축사업으로 주상복합아파트를 지어 소형평형의무비율, 후분양제 등 재건축 관련 규제를 피하는 편법을 막기 위해 사업부지 소유자에게 부여됐던 1세대 1주택 우선공급 혜택을 삭제, 전량을 일반분양하도록 했다. 이에 따라 주상복합 건립 사업을 추진해온 서울, 공작, 수정 등 여의도 일대 아파트의 재건축 사업은 타격이 불가피할 전망이다.
이밖에 분양가 상한제가 적용되는 주택은 시장 등이 분양승인 전 회계•토목•건축•감정평가분양의 민간전문가와 공무원, 공사 직원 등 10명으로 구성된 분양가상한제 자문위원회를 둬 분양가 산정의 적정성을 검토하도록 했다.
<주택공급규칙 개정관련 Q&A>
3자녀 이상 가구에 대한 주택의 특별공급
Q1) 3자녀 이상가구에 대하여 주택의 특별공급을 실시하는 사유는?
A1) 우리나라 출산율은 1.08명(‘05년 기준)으로 OECD 국가중에서 최하위 수준으로 저출산•고령화에 따른 국가의 성장잠재력 약화 등 사회경제적 문제를 최소화하기 위한 범정부적인 대책마련 필요. 특히, 다자녀가구의 주거비용에 대한 부담완화를 위하여 민영주택 및 공공기관이 건설․공급하는 주택건설량의 3%범위내 특별공급과 국민임대주택에 우선입주가 가능토록 하였음.
Q2) 건설량의 3%를 특별공급한다면, 실제 3자녀이상 가구중 얼마만큼 혜택을 받을 수 있나?
A2) 연간 평균 건설물량 40만호중, 분양되는 20여만호의 3%인 6,000여호가 매년 특별공급이 될 것으로 예상됨. 특별공급의 구체적인 물량은 사업별로 사업계획승인 또는 입주자모집승인시 관할 지자체의 장과 사업주체가 협의하여 정함. 전국 1,500만가구중 미성년자로 구성된 3자녀 이상가구가 60만 가구로 파악되므로, 무주택자 비율(45.8%)을 감안시, 약 27만 가구가 특별공급 대상이 됨.
Q3) 3자녀이상 가구간 경쟁이 있을 경우 입주자는 어떻게 선정하나?
A3) 3자녀이상 가구간 경쟁이 있는 경우는 무주택기간, 자녀수, 미성년자의 연령, 지역거주기간 등을 종합적으로 감안한 우선순위배점표의 점수에 따라 선정할 계획임. 우선순위배점표는 현재 여성가족부에서 마련 중이며 조만간 지자체에 배점표 및 운용요령을 배포할 계획
입주자모집 공고시 특별공급 신청은 지자체에 하도록 하고, 지자체에서 우선순위를 매겨 사업주체에 명단을 제출토록 할 계획임.
Q4) 85㎡초과 주택에도 3자녀이상 가구가 특별공급대상이 되는지, 그럴 경우 채권입찰제의 적용여부는?
A4) 3자녀이상 가구는 가구원수가 많아 일정수준 이상의 주거 면적이 소요되어 85㎡초과 주택에 대하여도 특별공급이 가능함. 85㎡초과의 채권입찰제 대상인 주택을 특별 공급받고자 하는 경우, 일반공급 분양주택과의 가격차를 조정하기 위하여 당해 주택이 속한 단지에서 공급되는 해당평형의 당첨자에 대한 평균적인 제2종 국민주택채권 매입예정액 만큼 채권을 매입하도록 하였음.
Q5) 3자녀이상 가구의 특별공급 신청시 자격기준은?
A5) 자녀는 모두 민법상 미성년자(만20세) 미만이어야 하며, 자녀수에 입양자녀도 포함되며, 가구주는 무주택 세대주이어야 함. 그리고 종전에 주택소유를 하였거나, 당첨된 사실이 있더라도 특별공급 신청은 가능하며, 다만 경쟁이 있을 경우 무주택기간, 과거 당첨사실 등이 우선순위 배점표에 반영될 수 있음.
Q6) 3자녀이상 가구의 특별공급은 하반기 판교분양시에 적용가능한지?
A6) 주택공급규칙이 입법예고를 거친 후 8월 이후에 시행될 예정이므로, 하반기 판교지역에 공급되는 주택도 특별공급 대상에 포함될 것으로 보여짐.
Q7) 출산장려를 위하여는 규칙개정 후 3자녀이상 가구에 해당되는 경우에만 특별공급을 적용하여야 하지 않나?
A7) 출산장려 분위기 조성과 정책의 가시적 효과를 위하여 현행 다자녀가구에도 특별공급을 적용할 필요가 있다고 보여지며, 신혼부부 등 젊은 층이 다자녀를 가질 경우, 자녀수•연령에 따라 우대받을 수 있도록 추진할 계획임.
저소득층·사회취약계층에 대한 영구·국민임대주택의 우선입주권 부여
Q1) 영구임대주택 퇴거자에게 국민임대주택의 우선입주 자격을 부여한 사유는?
A1) 영구임대주택의 입주대기자가 6만명에 달하는 등 입주수요가 많으나 입주자격상실자가 주거부담 등으로 자진퇴거를 기피하고 있어 영구임대주택의 운영에 어려움이 있어 영구임대주택의 자진퇴거자에 대하여 국민임대주택의 우선입주권을 부여하여 자진퇴거유도 및 입주대기자의 민원 해소를 목적으로 함.
Q2) 아동복지시설 퇴소자에게 영구임대주택 우선입주자격을 부여한 사유는?
A2) 시설보호아동(19천여명)은 18세에 달하면 시설에서 퇴소하도록 되어 있어 매년 1천여명이 퇴소하고 있으나 자립지원시설이 미흡하여 자립에 어려움을 겪고 있어 영구임대주택에 우선입주할 수 있도록 함.
Q3) 부도임대주택의 입주자선정을 건설국민임대주택과 다르게 정하는 이유는?
A3) 부도임대주택을 매입하여 공급하는 국민임대주택은 당해 부도임대주택의 임차인 보호목적으로 추진하는 것으로 이를 위해서는 건설 국민임대주택의 입주조건인 소득요건 등과는 별도로 당해 부도임대주택의 임차인(또는 거주인)에게 우선 입주혜택을 주어야 하기 때문
국민임대주택의 입주자 자격기준 정비
Q1) 국민임대주택의 60㎡이하의 월평균 소득기준을 단일화한 이유는?
A1) 주택규모별 입주자 소득기준이 달리 적용되고 있어 불편이 있어 지역별 수요여건을 감안하고 다양한 평형선택이 가능하도록 국민임대주택의 60㎡ 이하의 입주자격을 전년도 도시근로자 가구당소득의 70%이하로 소득기준을 일원화하고, 다만 50㎡미만 주택은 도시근로자 월평균 소득의 50%이하인 자에게 우선공급하도록 함.
Q2) 국민임대주택, 영구임대주택 등 분양전환이 되지 않는 주택으로 이전시 청약통장의 재사용을 하게 된 이유는?
A2) 현행 청약저축을 사용하여 국민임대주택의 입주자로 선정된 자는 다른 국민임대주택으로 이주할 경우 청약저축 재사용이 제한되어 많은 불편이 있어, 국민임대주택 등 분양전환이 되지 않는 주택은 소유가 아닌 거주개념의 주택이므로 분양전환이 되지 않는 다른 주택으로 이주하려는 경우 청약저축의 재사용을 가능토록 함.
공공기관 공급주택의 후분양제 시행
Q1) 후분양에 따른 문제점은 없는지?
A1) 전면적으로 후분양을 시행할 경우에는 종전에 소비자로부터 조달하였던 계약금․중도금이 준공후에 회수되어 건설 자금조달에 차질 발생이 우려되고, 건설자금 지원이 충분히 이루어지지 않는 상황에서 급격하게 후분양을 시행할 경우, 자금동원능력이 떨어지는 주택업 체의 주택공급의 위축이 우려되므로 우선, 공공부문에서 단계적으로 후분양제를 실시하고, 민간부문은 후분양시 국민주택기금의 우대지원과 공공택지를 우선공급하는 등의 인센티브를 제공하여 자율적인 후분양 전환을 유도할 계획임.
Q2) 주택공사는 전국에 걸쳐 후분양제를 시행하고, 지자체․지방공사는 왜 수도권 지역만 후분양제를 실시하나?
A2) 재무구조가 견실하여 건설자금 지원능력이 있는 대한주택공사는 후분양제를 전국에 걸쳐 선도적으로 추진할 필요가 있고, 지자체․지방공사의 경우는 주택수요가 많아 자금조달의 부담이 상대적으로 적은 수도권지역에 후분양제를 우선적으로 시행하고, 그 외 비수도권지역은 후분양제 시행에 따른 제반 여건을 감안하여 별도 시행계획을 수립하여 추진할 계획.
분양가상한제 자문위원회의 구성 등 분양정보의 인터넷 게시 등
Q1) 분양가상한제 자문위원회에서 검토하는 대상은?
A1) 위원회의 주요검토 대상은 택지비의 추가비용, 기타 가산비용 및 채권매입예정 상한액 결정을 위한 인근지역의 범위설정․주택매매가격의 기준 설정 등에 관한 사항임.
Q2) 분양가상한제 자문위원회에서 검토하는 택지비, 가산 비용이란 무엇인가?
A2) 택지비는 당해 택지의 공급가격에 기간이자비용, 제세공과금, 연약지반․암석지반 공사비 등 추가로 소요되는 비용을 포함한 것이며 가산비용은 세대당 주택공급면적에 산입되지 아니하는 지하층의 건축비, 복리시설의 설치비용, 보증수수료 등을 포함한 말하며 구체적 사항은 주택공급에 관한 규칙 별표3 및 별표4에서 규정하고 있음.
Q3) 분양가상한제 자문위원회의 검토의견에 대하여 시장 등이 반드시 따라야 되는가?
A3) 자문위원회의 검토의견에 대하여 시장등이 법적으로 구속을 받는 것은 아니나, 해당분야의 전문가들의 의견인 만큼 특별한 사유가 없는 경우 실제적으로 위원회의 의견을 존중하여 따를 것으로 보여짐.
Q4) 분양승인 대상이 아닌 대한주택공사, 지방공사에도 분양가상한제 자문위원회를 설치․운영하는가?
A4) 분양승인대상이 아닌 대한주택공사, 지방공사 등도 입주자모집공고전에 해당 기관별로 분양가상한제 자문위원회를 구성하여 위원회의 의견을 들은 후 입주자를 모집공고할 수 있도록 하였음.
Q5) 분양승인 내용을 시장 등이 협회 등에 통보하는 사유는?
A5) 아파트 동시분양 폐지 이후, 입주자 모집공고가 개별적으로 이루어짐에 따라 종합적인 분양정보를 제공할 필요성이 있어 시장 등이 분양승인한 내용을 협회에 통보토록 하여 협회의 홈페이지에 전국의 아파트 분양현황을 게시토록하여 일반에게 종합적인 분양정보를 널리 신속하게 제공하기 위함.
건축법에 의한 건축물의 우선공급 제한
Q1) 건축법에 의한 건축물의 우선공급을 축소하는 이유는?
A1) 현행 건축법의 건축허가를 받아 공급되는 주택에 대하여 사업부지의 소유자에게 1세대 1주택 기준으로 우선공급하고 있으나, 소형평형, 임대주택 건설의무비율, 후분양제 등 재건축 관련 각종 규제를 회피하기 위하여 「도시 및 주거환경정비법」의 주택재건축사업의 대상이 되는 건축물을 철거한 후, 건축법의 주상복합사업으로 사업을 추진할 수 있어, 이러한 사업에 대하여는 다른 재건축사업장과의 형평성을 고려하여 재건축사업으로 추진토록 하기 위하여 건축법의 우선공급 적용을 배제하고자 함.
Q2) 주상복합사업을 추진하는 사업주체, 아파트 입주민들의 신뢰보호의 상실 등 문제점이 야기될 수도 있는데?
A2) 현행 건축물의 우선공급 규정은 도심지내 나대지가 방치되어 슬럼화되는 것을 방지하고 효율적인 개발을 촉진하기 위하여 마련된 것으로 「도시 및 주거환경정비법」의 주택재건축 사업의 대상이 되는 건축물을 철거한 후, 건축법의 주상복합사업으로 추진하는 사업은 우선공급을 제한할 필요가 있음. 그리고, 이미 건축허가를 신청하였거나 건축허가를 받은 경우 에는 종전의 우선공급 조항이 그대로 적용되고 향후 추진되는 사업에 대하여만 우선공급을 제 한할 예정이므로 사업주체, 아파트 입주민에게 큰 제한을 가하는 것은 아니라고 봄.
85㎡초과 주택 특별공급시 채권매입 의무
Q1) 85㎡초과 주택에 대한 특별공급시 채권매입을 하게 하는 이유는?
A1) 분양가 상한제가 적용되는 85㎡초과 일반공급 주택의 경우, 채권입찰제를 실시하여 매입 예정액이 많은 자를 우선하여 입주하도록 하고 있으므로, 85㎡초과 주택의 특별공급의 경우에도 당해 단지의 해당 주택면적의 일반공급주택의 평균이 되는 제2종 국민주택채권을 매입토록 하여 일반공급주택과의 가격차가 조정되도록 하여 일반공급과 가격면에서 형평을 이루도록 하였음.
Q2) 85㎡초과 주택의 특별공급 대상자는?
A2) 현재 수도권에서 지방으로 이전하는 학교․기업 등에 근무하는 자, 행정중심복합도시 건설청에 근무하기 위하여 이주하는 종사자, 경제자유구역내 외국인투자기업․교육기관 종사자, 3자녀이상 가구 등이 대상임.
국민임대주택의 임시사용에 관한 특례
Q1) 국민임대주택의 임시사용 지역요건을 변경하는 사유는?
A1) 공공사업시행으로 인하여 이주하게 되는 철거민의 원활한 국민임대주택 임시사용 도모를 위하여 임시사용지역을 종전의 연접지역에서 인근지역으로 변경하여 동일 생활권 범위에서 국민임대주택의 사용이 가능토록 확대함.
☞ 성남시와 연접된 광주시, 용인시 등에 국민임대주택이 없어, 판교철거민의 임시사용주택 확보가 불가하나, 개정안으로 화성봉담 국민임대주택에 임시사용 가능
부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr
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