미로 속에 갇힌 하반기 부동산향방은...
[부동산뱅크 2006/06/26 - 조회:13,723]
우리는 이미 1997년 말 IMF 위기를 통해 45% 정도 가격폭락을 맞으면서 부동산의 불패신화가 절대적인 것이 아님을 경험하였다. 그리고 10년이 지난 지금, 우리는 일부 지역의 버블 정도에 관해 우려를 하고 있다. 이렇게 부동산가격이 지나치게 등락폭을 달리하는 불안정한 현상을 경험하는 것을 누구도 원치 않을 것이다.
흔히 부동산가격의 영향을 미치는 내•외생 변수로 정부정책과 그 일관성, 금리와 통화량, 소득과 경기흐름, 투자심리, 수요와 공급, 인구통계, 주택보급률, 특히 근래엔 민심, 대선•총선 및 기타 정치적 변수 등을 꼽을 수 있다. 이들 개별요소들의 상황과 결합 정도에 따라 부동산 가격양상은 달리 적용된다.
부동산값 붕괴를 강력하게 시사하고 있는 정부는 하반기부터 8.31부동산세제 현실화, 내년 1월부터 1가구 다주택 양도소득세 50~60% 중과, 대출규제 및 금리인상, 수도권 인구감소 추세 등을 근거로 집값이 하락하여 안정세를 찾아갈 것이라고 점치고 있다. 일단 정부의 선(先)입김과 정책실현으로 부동산시장은 당분간 조정국면을 맞이할 것으로 보인다. 즉 매도인 시장에서 매수인 중심의 시장으로 무게가 바뀌면서 기존과는 다른 가격구조로 변화할 것이다. 지난 5월 주택도시연구원의 부동산시장전망실사지수(RESI)에 의하면 서울의 주택가격이 90.3으로 나타났다. 이는 한 달 전 115.7에 비해 크게 떨어진 것으로 향후 집 값 하락을 예상하는 결과이다.
그러나 부동산가격의 추가상승 가능성 역시 내재되어 있음을 간과해서는 안 된다. 예를 들면 행정도시, 혁신도시, 기업도시 등 호재도시를 중심으로 토지보상비가 올해부터 3년간 매년 19조원이 풀리는데다 이 자금들이 다시 특정지역의 머니게임으로 편재될 가능성이 매우 높기 때문이다. 게다가 5.31선거의 선심성 공약과 내년 대선이라는 정치적 이슈 등으로 기대심리 역시 팽배하게 작용하고 있다.
5월말 현재 국내외 주식시장과 부동산시장의 불확실성으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 부동자금만 해도 약 443조 1,000억원에 이른다. 이는 쉽게 부동산가격의 하락을 전망하기엔 숨어있는 복병으로 작용할 가능성이 높다. 비록 각종 규제와 세금강화로 인해 부동산 시장 역시 상대적으로 투자 메리트가 높지 않은 편이지만 대체자산시장인 주식시장 역시 불안정한데다 금리가 상승되었다 할지라도 아직은 특별한 매력이 있는 것도 아니기 때문이다.
올 하반기 부동산 경기는 이렇게 각종 규제 현실화와 기타 잠재변수로 인해 그 어느 때보다 더욱 불확실성이 커질 전망이다. 우선 급격한 가격하락보다는 힘겨루기를 통한 혼조장세 혹은 약세장이 나타날 가능성이 높다. 또한 양극화 현상이 첨예하게 될 가능성도 배제할 수 없다. 그렇다고 정부의 부동산시장 개입의 결과를 속단하기엔 아직 이르다. 다만 이러한 아노미(혼돈기) 상태인 부동산시장에 접근하기 전에 실수요자 등 시장참여자들은 보다 장기적 시점과 보수적 관점이 요구된다. 자신들의 자산 정도와 규모 등 포트폴리오를 재검하여 리스크를 방어(헷지)하는 탄력적인 대응이 절실히 필요한 때이다.
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