2006년 하반기 상가 시장전망과 유망 투자지역은…
[부동산뱅크 2006/06/23 - 조회:6,553]
상가시장이 투자자들의 화두에 자주 오르고 있고 상가 시장으로의 관심도가 점차 고조 되고 있다. 이는 어찌 보면 부동산 시장에서의 당연한 풍선효과라고 할 수 있을 것이다. 정부의 부동산 정책이 주택 시장과 토지 시장에 중점을 두고 있고, 1가구 1주택마저도 6억원 이상 종부세부담 등 강력한 제제가 가해지고 있기 때문에 부동 자금이 움직일 폭이 좁아져 실 수요자 중심으로 움직이는 도심의 재개발이나 뉴타운 지역 등 특정 도심 외에는 주택시장의 분위기가 가라 앉아 있다.
또한 상가는 실질적으로 상권이 제대로 형성되지 못하면 부동산으로서의 자산 가치에 메리트가 없기 때문에 마땅히 규제할만한 이유가 없어 비교적 투자여건이 자유롭기 때문일 것이다. 예를 들어 주택시장처럼 강남 발 수도권 위주의 가격 벨트라인 형태로 움직이는 지역적인 시세 형성이나, 극단적인 표현을 써보자면 담합 등을 통해 가격이 결정 되어지는 것과는 달리 입지나 업종에 따른 상가 만의 특성이 있기 때문이다.
따라서 하반기 상가 시장의 분위기는 주택 시장이나 토지 시장에 비해 자금이 유입될 가능성이 많다고 볼 수 있다. 상가 관련 투자 문의 역시 전년도 상반기에 비해 금년 상반기에 2배 이상 증가한 것과 실질적인 상담내용 중 상가 시장으로 갈아 타려는 내용이 전체의 약 30% 이상인 것만 봐도 알 수 있다.
그러나 문제는 상가 수요는 증가하고 있으나 정작 투자자들이 선호할 만한 투자 대상 물량이 많지 않다는데 있다. 또한 기대치가 높은 지역은 기대치에 따른 분양가가 높게 형성되어 있어 투자자들의 분양가에 대한 부담이나 반발 심리가 높아 분양 율 저조로 나타나고 있어 상가 분양 시장이 냉각되어 있는 것이 현실이다. 대부분의 신 택지 개발지구에서 공급되는 근린 상가들은 파주 교하, 용인 동백, 화성 동탄, 고양 풍동 등이 분양가가 1층 기준 평당 3,500만원대 이상으로 분양 가격이 형성되어 있어 분양 율 저조로 이어지고 있고 위기감이 팽배하다. 상가 공급량이 전년 상반기 전체상가 258개 현장 대비 금년 상반기에는 216개로 16% 감소를 했고, 대부분의 상가 공급 비중이 높은 주상 복합 상가는 58개 현장에서 23개로 절반 이상 줄어들어 상가 시장이 침체되어 있는 것을 알 수 있다 하겠다.
따라서 상가를 찾는 투자 수요는 다양 해지고 많아졌지만 기대치와 맞물린 분양 가격이 상가 공급자와 투자자간의 가격 줄다리기 게임으로 하반기에 전개 될 것으로 보이는 만큼 가격 조정기가 필요한 시기로 볼 수 있다. 즉 투자자 몫으로 돌아가야 할 미래 투자 수익이 공급자가 폭리를 취하기에는 수 분양자들의 안목이 과거와는 다른 양상으로 분양 시장에 접근하기 때문이다. 미래 비전에 대한 리스크가 큰 분양 상가를 고가로 매입하기에는 향후 투자수익에 대한 부담을 생각하지 않을 수 없기 때문이다.
- 상가별 하반기 전망을 보면…
단지 내 상가는 안정된 배후 세대의 기대치가 유지되고 있어 분양시장은 지속적인 활기를 띠고 있다. 그러나 세대 수에 따라 고가 낙찰과 유찰현상이 심한 양극화 현상을 보이고 있다. 실 예로 지난 5월 25일 H건설이 입찰 분양한 용인 수지의 모 아파트 단지 내 상가는 세대수가 895세대로 그리 대 단지가 아님에도 불구하고 1층 기준 평당 6,400만원에 최고 낙찰가를 기록 하기도 했으며, 16개 점포에 무려 100여명이 참여해 1층 기준 평균 낙찰가가 4,500만원, 2층의 경우 2,000만원 수준으로 웬만한 대규모 상권의 시세를 이미 초과해 세대 수와 입지여건이 좋은 단지 내 상가는 지나치게 과열 양상을 띄고 있다. 동일 지역에 공급된 212세대의 단지 내 상가는 점포수가 3개에 불과 함에도 한 개의 점포도 팔리지 않은 결과를 보면 쉽게 단지 내 상가시장을 알 수 있을 것이다. 따라서 단지 내 상가는 세대 수 별 분양 율이 좌우될 것으로 보인다. 그러나 주택 시장의 위축이 자칫 수도권 외 지방의 실수요자 입주 율이 좋은 지역 외에는 단지 내 상가가 세대 수와 별개로 움직일 가능성이 많다. 또한 단지 내 상가는 대형 역세권 상가와는 다른 매출 한계가 분명한 투자 상품임을 항상 염두에 두고 매입에 신중을 두어야 할 것이다.
근린 상가는 대부분 택지개발지구 내 중심 상업용지 위주로 공급 되고 있어 대형 상권으로의 발전 가능성에 투자자들이 관심을 가지고 있다. 그러나 3,500대 이상 높게 형성된 분양가와 주택 시장의 위축이 분양 시장의 분위기를 냉각 시키고 있다. 하반기에 가격 조정이 이루어지지 않으면 분양시장 분위기의 침체가 가중 될 수도 있을 것이다.
쇼핑몰 시장은 다양한 유통 구조가 소비자의 소비트렌드에 맞게 진행 되고 있다. 동대문식 쇼핑몰 시장은 이미 공급된 상가들이 적나라하게 문제점을 보여주고 있어 투자자들의 입맛에서 멀어 진지 오래다. 또한 후 분양 제도가 신규 물량 공급 감소에 강한 압박으로 작용할 수 있어 신규 상가를 공급 하기는 역부족으로 볼 수 있다. 따라서 자구책으로 전개 되고 있는 유통 전문 마케팅 업체를 도입, 새로운 통합 경영 전략을 준비하는 기존 쇼핑몰 위주로 리모델링 등을 통한 공급이 주를 이루면서 경쟁력을 회복하는 준비 단계가 될 것으로 보인다. 전체적으로 금년 하반기 시장은 몰려드는 투자 수요를 흡수할 수 있는 여건 조성이 성숙되지 못하는 시기로(분양가, 공급 과잉 등) 볼 수 있겠고, 지역이나 상가 별로 양극화 현상이 뚜렷하게 구분되어 나타날 것으로 예상된다.
따라서 하반기 상가 투자는 향후 미래 가치를 두고 투자를 할 것인가와 가격대가 이미 형성되어 프림엄을 얻지 못하더라도 안정된 상권이 형성되어 있는 곳에 투자 할 것인가를 충분히 고려 해야 하며, 우선 실수요가 많은 택지개발지구 중심지역 상가와 비교적 소비층이 확실한 지역 위주의 도심 재개발 지구나 뉴타운 주변 상권 상가에 관심 가져야 할 것으로 보인다.
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