재건축 주택의 일시적 2주택 적용시 혜택과 주의할 점
[부동산뱅크 2006/06/20 - 조회:8,564]
2005.12.31 이전에 관리처분계획인가가 난 재건축 주택의 일시적 2주택 적용시 혜택과 주의할 점!
주택을 추가 구입하여 일시적으로 2주택이 되는 경우, 먼저 소유하고 있던 주택에 대해 양도세를 내지 않으려면 추가구입한 날로부터 1년 이내의 기간 안에 매각하여야 하고, 매도일 현재 3년 보유(서울 등은 2년 거주요건 추가 충족필요)요건을 충족해야한다. 만약, 1년의 유예기간 내에 기존주택을 매각하지 않으면 즉, 1년의 유예기간이 경과하면 먼저 매도하는 주택은 양도세를 내야하고, 남아 있는 주택은 1세대 1주택인 상태가 되었으므로 3년 보유(2년 거주 필요한 지역은 거주요건 충족필요)요건을 충족한 경우 양도세를 내지 않아도 된다.
그런데, 1년의 유예기간이 지난 경우 보유하고 있는 2주택 중 1주택이 2005.12.31이전에 관리처분계획인가가 난 재건축주택이라면 재미난 현상이 일어난다. 재건축대상 주택이 멸실되고 나면 다른 사람에게 처분하지 않았어도 주택수에서 제외되는 좋은 효과가 나기 때문이다. 즉, 재건축대상 주택이 주택수에서 제외되므로 재건축대상 주택 외에 일반주택이 1세대 1주택 상태가 되어 매도일 현재 3년 보유(2년 거주요건이 필요한 지역은 거주요건 충족)요건을 충족한 경우 양도세 비과세를 받을 수 있다.
하지만, 이러한 혜택에 있어 주의할 점이 있다. 바로 혜택을 누릴 수 있는 기간의 제한이 있기 때문이다. 문제의 핵심은 재건축주택이 공사기간을 거쳐 새로 완성이 되면 다시 주택을 취득한 것으로 보아 1년의 유예기간을 줄 것인지에 달려 있다. 재건축 주택 완성일(준공일과 임시사용승인일 중 빠른 날)을 새로운 주택 구입일로 본다면, 완성일로부터 1년 이내에 일반주택을 매각하면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 하지만, 아쉽게도 이러한 해석은 인정되지 않는다. 국세청의 유권해석이 재건축으로 인해 완성된 주택의 취득일을 재건축전(前) 주택의 취득일로 보고 있기 때문이다. 최근의 국세심 판례 등도 사실상 국세청의 이러한 논리를 수용하고 있다. 따라서 1년의 유예기간이 지난 1세대 2주택자가 재건축 주택의 멸실로 인해 일반주택을 양도세 비과세 받을 수 있는 시기는 멸실일로부터 완성일 하루 전까지 매도된 경우로 제한된다.
다만, 필자의 개인적인 견해는 재건축주택의 사업계획승인일(또는 관리처분계획인가일) 이후부터 멸실일 사이에 있는 재건축주택도 주택수에서 제외하는 것이 타당하다고 보며, 관점을 어디에 두는지에 따라 완성 후 1년 이내에 매각하는 경우도 충분히 구제받을 수 있다고 본다.
위의 재건축주택에 대한 일시적 2주택 소유자의 1년 유예기간 적용방법에 대한 해석은 당초 조합원에 한정되며, 입주권상태에서 2005.12.31이전까지 조합원의 지위를 승계한 승계조합원은 재건축주택이 새로 완성된 날을 취득일로 보아 완성일로부터 1년의 유예기간을 적용 받을 수 있다. 즉, 승계조합원의 경우는 완성일로부터 1년 이내에 일반주택을 매각하고 일반주택이 매도일 현재 3년 보유(서울 등은 2년 거주요건 추가 충족)요건을 충족한 경우 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있다.
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