⑥목동, 신시가지 고층은 상투?
[부동산뱅크 2006/06/03 - 조회:11,093]
서울 서남권 최고의 주거지로 꼽히는 목동은 서울에서 다섯 손가락 안에 포함될 정도로 아파트가격이 높다. 특히 신시가지 단지는 올해 들어 강남재건축 규제에 따른 풍선효과로 매매값이 2~3억 원씩 상승한 곳으로 가격 상승의 주범으로 꼽혔다. 이에 아파트경기 사이클에 따른 7년간 회복기, 호황기 가격 통계를 통해 신시가지 단지의 가격 거품도를 살펴봤다.
양천구 목동과 신정동에 걸쳐 있는 신시가지는 17개(저층단지포함) 단지 2만 4,868가구로 주거 쾌적성이나 교통여건•교육여건, 편의시설 등 모든 요건이 고루 갖춰져 있다. 특히 뛰어난 교육여건으로 학군수요가 두터워 가격이 탄탄한 단지로 꼽힌다.
이를 말해주듯 1~14단지에는 초등학교 8곳, 중학교 6곳, 고등학교 4곳 등 총 18곳의 초중고교가 있다. 단지별로 1개의 학교가 있는 셈이다. 여기에 지하철 5호선 목동역과 오목교역을 중심으로 강남구 대치동이나 노원구 중계동 못지 않은 학원 타운이 형성돼 있다. 게다가 올 초 강남 재건축으로 인한 풍선효과로 목동 신시가지 매매값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다.
목동과 신정동 일대에 걸쳐 있는 신시가지 17개 개별단지의 거품지수를 조사한 결과 모든 단지에 거품이 끼어 있었고, 호황기때도 수익을 기대할 수 있는 단지는 한곳도 없었다.
특히 신시가지 13단지(중층) 27평형의 경우 회복기와 호황기국면에서 거품이 가장 많이 낀 것으로 나타났다. 이 아파트의 현재시세는 평당 2,639만 원으로 경기회복기 평균평당가 1,399만 원에 비해 1.89의 거품지수를 보이고 있다. 서울시 20평형대 회복기 거품지수가 1.18인 것과 비교하면 0.71 가량의 거품이 낀 것이다. 호황기 거품지수 역시 2.78(현재 평당가 2,639만 원, 호황기 평균 평당가 948만 원)로, 서울시 20평형 대 호황기 거품지수 1.44에 비해 1.34 높은 것으로 나타났다.
13단지 27평형 외에도 10단지 38평형, 6단지 20평형, 3단지 27평형 등이 회복기와 호황기때 거품이 많이 낀 단지로 나타났다. 10단지 38형의 평당 매매가는 3,467만 원으로 과거의 경기회복기와 호황기의 평균가에 비해 각각 1,685만 원, 2,265만 원 비싸다. 서울시 30평형대 회복기(1.25)와 호황기(1.6)지수에 비교하면 각각 0.7, 1.28의 거품이 형성돼 있는 것을 알 수 있다.
한편 회복기와 호황기때 거품이 적게 껴 지수가 낮은 단지는 7단지(저층) 20평형, 11단지(저층) 27평형, 12단지(저층) 20평형 등이다.
이들 아파트는 호황기 평균가 대비 현재가치(PA/PB) 지수가 서울시 호황기 대비 현재가치지수와 비교해 0.5이내의 거품도를 나타냈다. 이는 지난 7년 동안 통계에서 경기호황기 가격이 회복기 가격보다 낮았다는 점에 비춰볼 때 경기가 호황국면에 접어들어도 가격은 큰 폭으로 조정될 가능성이 없다는 점을 의미한다.
7단지(저층) 20평형은 PA/PB지수가 1.74로 서울시 호황기 평균가 지수(1.44)보다 0.3낮아 17개 단지 가운데 호황기 거품지수가 가장 낮게 나타났다. 또 회복기 평균가 대비 현재가치도 서울시 평균과 0.4차이로 가격 거품도 낮은 상태다.
이들 단지는 1980년대 입주를 했다는 점과 연계해볼 때 재건축에 따른 수익성이 다른 단지들에 비해 높다는 결론이 나온다. 신시가지 자체가 대지지분이 많고 용적률도 120~130%로 낮기 때문에 저층 단지들은 고층 단지에 비해 수익성이 2배 이상이 나온다는 결론이다. 또 지하철 이용이 용이하다는 것이다. 7단지의 경우 5호선 목동역이 걸어서 5분 이내에 있고, 11,12단지도 지하철 2호선 양천구청역을 걸어서 10분 이내에 이용할 수 있다.
이밖에도 양천공원과 접해 있는 14단지 38평형, 8단지 20평형 등도 호황기 지수가 서울 호황기 지수와 근접해 있어 추후 눈 여겨 볼만한 아파트로 분류됐다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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