④송파 아파트 거품지수 '쾌청'
[부동산뱅크 2006/06/01 - 조회:17,904]
강남권 부동산 시장 돌풍의 핵으로 떠오른 송파구. 지난 해 각종 뉴스로 신문과 방송을 장식했을 만큼 유명세를 치른 송파구 아파트값에는 얼마큼의 거품이 꼈을까?
부동산뱅크 리서치센터에 따르면 경기회복기 국면의 송파구 아파트값 평균 평당매매가는 1,742만 원으로, 현재 송파구 평당가 2,244만 원과 비교할 때 거품지수가 1.29에 이르는 것으로 조사됐다. 서울 아파트값 거품지수 1.23을 감안한다면 일정 부분 거품이 형성돼 있는 셈이다.
앞으로 다가올 호황기 거품도를 살펴보면 수치는 더 커지게 된다. 호황기 국면의 송파지역 아파트 평균 평당가는 1,366만 원으로 호황기 거품지수는 1.64가 나오게 된다. 반면 호황기 서울 아파트의 거품지수는 1.52를 기록한다.
이 같은 결과는 현재 정부의 “아파트값은 꼭지에 서 있고, 추가 매수는 포기하라”는 주장을 뒷받침하고 있다. 시간이 흘러 회복기에서 호황기로 접어들면 거품지수는 1.29에서 1.64로 커지고, 서울시 거품지수와의 차이도 0.06에서 0.12로 벌어지고 있기 때문이다.
송파구의 거품 논란은 지난 해 하루게 다르게 뛰던 아파트값을 떠올리면 좀 더 쉽게 이해할 수 있다. 2005년 한 해 이 지역 아파트값 변동률은 무려 25.87%로 서초구(25.58%), 강남구(20.84%)를 제치고 서울 아파트 가격 상승률 1위를 기록했던 것이다.
더 불어나는 거품, 지난 해 가파르게 뛴 아파트값 등을 종합적으로 고려하면 지금 송파구에 내 집 마련을 꿈꾸는 수요자는 빨리 마음을 접고 다른 곳을 알아보는 게 낫다. 반대로 이 곳에 아파트를 갖고 있는 사람이라면 거품이 꺼지기 전에 미리 집을 내놓아야 손해를 줄일 수 있다는 계산이 나온다.
하지만 단순히 과거 가격에 따른 지수만을 가지고 송파구의 거품을 판단하기에는 성급함이 따른다. 같은 강남권에 위치한 강남•서초가 학군과 재건축 호재 그리고 막연한 기대심리를 업고 집값이 뛰었다면 송파는 상반기 법조타운 및 잠실5단지 일반상업지역 용도변경 추진에 이어 하반기 거여뉴타운 선정, 송파신도시 개발 계획, 제2롯데월드 건설 등 명확히 드러나는 호재로 가격이 급등했기 때문이다.
때문에 뛸만한 가치가 있어 가격이 올랐을 경우에도 거품으로 봐야 하는 것인지 고민을 해야 한다. 미래 가치가 내재된 현재의 가격을 오른다고 해서 무조건 거품이라 결론 낼 수 없는 탓이다.
다만 부풀려진 미래 가치에 대해서는 경계를 해야 한다. 호재로 인해 가격이 일시에 오르는 과정에서 거품이 형성될 수는 있지만, 결국 부동산은 제 가치를 평가 받기 위해 가격이 조정되기 마련이다. 초기에 높게 평가되면 될수록 수익성은 떨어지는 셈이다.
송파구에 위치한 27개 주요단지를 대상으로 거품도를 조사한 결과 신천동 미성아파트 19평형은 지나치게 고평가돼 있는 것으로 조사됐다.
미성 19평형의 경우 현재 평당 2,736만 원에 가격이 형성돼 있지만, 회복기 평균평당가는 1,777만 원에 불과해 1.54의 거품지수를 보인 것. 서울시 10평대 회복기 거품지수가 1.12인 것과 비교하면 0.42 가량 거품이 낀 것이다. 그 뿐 아니다. 호황기 거품지수 역시 2.73(현재 평당가 2,735만 원, 호황기 평균 평당가 1001만 원)으로 조사돼, 서울시 10평형 대 호황기 거품지수 1.32에 비해 1.41이나 높은 것으로 나타났다.
이와 같은 결과는 재건축에 대한 기대심리와 제2롯데월드 호재가 겹쳐 나타난 것으로 분석된다. 아직 재건축 움직임은 없지만 지난 1981년 지어졌다는 이유로 기대감은 끊이지 않고 있다. 그러나 재건축이 진행 중인 단지들도 각종 규제로 진행이 멈춘 것을 생각한다면 아직 시작조차 않은 이 단지는 추진이나 할 수 있을지 걱정이 앞서는 게 사실이다. 또 소형평형의무비율에 따라 24, 32,51평형을 제치고 19평형이 큰 평형을 배정받을 수 있을지 의문시되는 상황. 지금 아파트를 살 경우 꼭지일 가능성이 높다.
신천동 진주 33평형 역시 회복기 평균 가격(평당 1,793만 원)에 비해 현재 가격(2,803만 원) 이 1.56배 높은 것으로 나타났다. 서울시 30평대 회복기 거품지수가 1.25이므로 0.31의 거품이 형성된 것이다.
현대산업개발, 삼성물산과 함께 재건축을 진행 중인 이 단지는 현재 예비안전진단 신청까지 한 상태다. 이제 막 첫 발을 내디딘 만큼 각종 재건축 규제에 발목을 잡힐 경우 주저앉는 상황이 될 수 있다. 늘어나는 용적률의 25%를 임대 건설, 강화된 소형평형의무비율에 후분양제 실시까지, 자금의 대량 투입에도 수익률은 낮아질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.
반면, 풍납동 미성 43평형의 경우 서울시 40평대 회복기 거품지수 1.31보다 0.03 낮은 1.28을 기록했다. 현재 리모델링 추진 중에 있으며, 43평형이 51평형으로 늘어날 계획이다. 아직 리모델링에 매력을 못 느끼고 있는 시장 탓에 가 격이 비교적 저렴하게 형성돼 있지만, 주거환경이 쾌적한 것과 대형 평형으로 늘어나는 것에 메리트가 있다. 그 외 오금동 상아2차 32평형 호황기 거품지수(1.57)가 서울시 같은 평형대 지수(1.60)에 비해 낮게 나타났다.
부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr
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