③서초구 새아파트 거품 낮아
[부동산뱅크 2006/05/30 - 조회:16,409]
쾌적하고 교통 좋은 서초구는 재건축과 대규모 노후 단지 단지로 요약된다. 지난 99년부터 7년간 회복기와 호황기 가격 통계를 비교한 결과 재건축 단지에 가격 거품이 상당히 껴있는 것으로 조사됐으며, 호황기 가격 거품이 없는 아파트들은 입지가 뛰어나고 입주년도가 비교적 짧은 것으로 나타났다.
서초구에서는 단지규모, 지하철 역세권 여부, 쾌적성, 생활편익시설 등에서 높은 점수를 받은 27개 단지를 선정해 7년간의 가격 통계를 살펴봤다. 가격 적정성을 판단해 거품이 덜 낀 단지와 상대적 수익성이 예상되는 단지를 선정한 기준은 앞과 같다. 즉 회복기 평균가 대비 현재 가치(PV/PA”)의 지수가 서울시 회복기 평균가 대비 현재가치의 지수 이하일수록 거품이 제거된 것으로 판단했고, 호황기 평균가 대비 현재가치(PA/PB)의 지수가 서울시 호황기 대비 현재가치의 지수 보다 낮을수록 수익을 기대할 수 있다고 판단했다.
그 결과 서초구 회복기의 모든 단지에 거품이 끼었고, 호황기 때도 수익을 기대할 수 있는 단지는 없었다. 그러나 양재동 우성31평형, 방배동 임광1차 49평형, 서초동 유원 36평형 등은 회복기 거품이 상대적으로 적었고, 방배동 방배우성 42평형, 방배동 대우효령 32평형, 방배동 임광1차 49평형 등이 호황기 때 거품지수가 상대적으로 낮게 나왔다.
서초구에서 거품이 가장 많은 곳으로 파악된 아파트는 반포동 서초한양 52평형이다. 이 아파트는 회복기 지수가 1.76으로 서울 50평형대 아파트 회복기 지수(1.36)보다 높게 나타났다. 현재 사업시행인가를 준비중인 이 아파트 52평형의 현재 매매가는 평당 3,125만 원으로 경기 회복기의 평균가 평당 1,775만 원보다는 평당 1,350만 원, 호황기의 평균가 보다는 평당 1,845만 원 비싼 값이다.
반포동 서초한양 52평형 외에 반포동 삼호가든1,2차 29평형, 반포주공 1단지 22평형 등도회복기에 거품이 많이 낀 단지로 나타났다. 반포동 삼호가든1,2차 29평형의 평당 매매가는 2,603만 원으로 과거의 경기회복기와 호황기의 평균가에 비해 각각 903만 원, 1,176만 원 비싸다. 이는 서울시 20평형대 회복기(1.18)와 호황기(1.6)지수에 비교하면 각각 0.35, 1.04의 거품이 형성돼 있는 것을 알 수 있다.
27개 단지 중 거품지수가 높은 아파트들의 공통점은 재건축을 바라보고 있다는 점이다. 1,000가구가 넘는 대단지에다 교육, 편익, 역세권 등을 고루 갖춘 빼어난 입지 대단지 등으로 재건축 사업이 빠르게 진행되면 큰 투자 수익성이 기대되기 때문에 가격이 쉽게 하락하지 않는다. 서초구 재건축 대상단지는 사업이 지지부진한 점이 남아있어 매입의 신중할 필요가 있다.
한편 거품이 적게 껴 호황기 때 거품지수가 낮은 단지는 방배동 우성 42평형, 대우효령 32평형, 임광1차 49평형 등이다. 이들 단지는 27개 단지 중에서 그나마 입주년도가 짧은 편에 속한다.
이들 아파트는 호황기 평균가 대비 현재가치(PA/PB) 지수가 서울시 호황기 대비 현재가치지수와 거의 근접했다. 결국 지난 7년 동안 통계에서 경기호황기 가격이 회복기 가격보다 낮았다는 점에 의해 경기가 호황국면에 접어들어도 가격이 큰 폭의 조정이 없을 가능성이 높다는 점을 의미한다.
방배동의 방배우성 42평형은 PA/PB지수가 1.58로 서울시 불황기 평균가 지수(1.68)보다 0.11낮아 27개 아파트 가운데 유일하게 수익성이 예상되는 단지로 나타났다. 또 회복기 평균가 대비 현재가치도 서울시 평균과 0.1차이로 가격 거품도 거의 없는 상태다. 이 아파트는 현재 평당 1,976만 원으로 경기 호황기 보다는 평당 730만 원 비싸다. 그러나 현재 서울시 40평형대(평당 1,658만 원)아파트 가격은 서울시 호황기 40평형대 아파트 에 비해 평당 778만원의 가격 차이를 보여 지수 0.11만큼 수익성을 기대해 볼 수 있다.
이들 단지는 90년대 입주해 조사대상 단지 중 입주년도가 짧은 편에 속하며 지하철역이 걸어서 3분 이내에 있는 초역세권 단지다. 게다가 동간거리가 넓고 주변에 매봉산, 관악산 등의 산자락이 있어 주거쾌적성도 뛰어나다. 특히 역세권개발, 주거환경정비사업 등으로 단지 주변환경이 개선될 예정에 있어 투자가치가 높은 아파트라는 결론이 나온다.
이밖에 방배동 임광1차 49평형, 서초동 유원 36평형, 양재동 우성 31평형 등도 호황기의 지수가 서울 호황기 지수와 근접해 있어 추후 눈 여겨 볼만한 아파트로 분류됐다.
부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr
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