부자들의 신규택지내 점포 입점 전략
[부동산뱅크 2006/05/15 - 조회:8,996]
자금의 투자처를 찾는 부자들의 눈에서 항상 떠나지 않는 것이 부동산이며, 그 중에서 새롭게 개발되는 신규 택지개발지역은 아주 매력적인 곳으로 비춰진다. 최근 대규모 택지개발지역의 계속되는 분양 열풍 속에 주목 받고 있는 곳은 비단 아파트만은 아니다. 아파트 이외에 상가도 큰 주목 받고 있는데, 아파트 상승가로 인한 시세차익 이상으로 효자노릇을 톡톡히 할 수 있는 것이 상가이기 때문이다. 역세권내 중심상업지 상가와 대단지아파트 단지내상가가 부자들이 매력적으로 느끼고 있는 알짜 투자처로 각광 받는 것은 어제, 오늘 일이 아니다. 그렇다면 택지개발내 상가에 투자해서 고수익을 올린 부자들은 신규택지내 상가를 어떻게 보고 어떤 전략으로 투자해서 성공하는 것일까?
초보자들이 신규로 개발되는 택지개발지내 상가투자시에는 누구나 중요한 선택의 갈림길에 놓이게 된다. 상권이 형성되기 전에 리스크를 갖고 시장을 선점하는 방향으로 갈 것인가? 아니면 상권이 형성되고 난후 상권변화를 확인하고 상가를 선정 할 것인가? 의 두 가지 전략적 판단을 해야 하는 것이다.
먼저, 상권이 형성되기 전에 상가를 선정하는 경우는 고위험고소득(High risk, High return) 형태이다. 이는 블루오션전략( blue ocean strategy )의 일환으로 선점 효과를 극대화 하겠다는 의도이다. 신규시장을 초기에 독점적이며, 공격적으로 영업할 수 있다는 장점이 있고, 경쟁점의 추가 입점에 부담을 줄 수 있는 효과를 가질 수 있다. 하지만, 상권이 기대만큼 활성화 되지않을 수 있으며 이 경우에 영업 및 투자비 손실을 가져올 수 있다는 위험요소가 도사리고 있는 것이다.
다음, 상권이 형성된 후 추이를 보고 상가를 선정하는 경우이다. 이는 위험요소(Risk)는 충분히 감소하는 반면 상권형성에 따른 권리금이 형성되어 있어 초기투자비의 추가 부담이 요구된다. 따라서, 신규 택지개발지역에서 상가를 선정할 경우는 두 가지 사항 중 어느 방향으로 갈 것인가를 명확히 하는 전략적판단이 선행되어야 한다. 이미 형성되어 있는 상권은 상권분석과 상가선정이 상대적으로 수월한 편이다. 직접 눈으로 보고, 발로 뛰면서 상권을 조사하고, 기존의 검증된 자료와 데이터를 분석하여 최적의 입지를 찾는 일련의 작업을 통하며 위험요소를 최소한으로 축소 시킬 수 있어, 신규택지개발지역내 상권분석보다는 상대적으로 위험요소가 적다고 할 수 있다. 하지만, 신규택지개발지역은 눈으로 볼 수 있는 실체가 없는 상태에서 상권이 형성되기 전에 계획된 자료만으로 상권이 활성화 될지 그렇지 못할지를 판단해야 하며, 또한 상권의 중심이 어디로 형성될지를 예측해야 하는데 이런 예측은 그리 간단하지가 않다.
이 두 가지 큰 전제의 선택에서 바람직한 선택 방향은 신도시내 상가를 선정해본 경험이 있는 경우는 전자의 전략을 택하고, 초보자인 경우는 후자의 경우를 택하는 것이 바람직 하다. 택지개발내 상가를 선정해본 경험 및 노하우가 있는 경우는 예측 가능한 범위 내에서 선점 효과를 누리는 것이 좋으며, 초보자인 경우는 다소 권리금을 지불하더라도 안정된 상권에 들어가서 리스크를 줄이는 것이 바람직하다. 또한, 유사한 상권의 사례를 분석해서 향후 발전 여력을 예측하여 전체적인 관점에서 바라보는 것이 중요하다. 리스크가 큰 것을 알면서도 초기 상가투자비가 저렴하다고 쉽게 결정하다가 향후 상권 침체로 인해 낭패를 보는 경우를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.
일반적으로 부자들의 투자형태는 위험을 감수하면서도 블루오션전략(blue ocean strategy)을 취하는 경우가 많다. 대규모 택지개발지역일 경우 실질 위험률은 매우 낮은 편인 반면에 수익은 매우 높은 편이기 때문이다. 초보자일 경우 상가는 최소 5년 영업기간을 예상하고 향후 상권의 변화를 예측하여 최적의 입지에 선정해야 한다. 그러기 위해서는 문헌조사 등 데이터분석을 게을리 해서는 안되며, 직접 발로 뛰며 상권분석 및 탐문조사 등 현장조사를 철저히 하여야 한다. 또한, 부자들의 상가투자 형태를 파악해서 벤치마킹(benchmarking)하는 것도 고려해 볼만 하다.
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