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서울 아파트값 상승률 최고점은 언제?

[부동산뱅크 2006/05/12 - 조회:10,488]

아파트 값 과열 양상이 빚어질 때 마다 불 끄기 바쁜 정부와 도망가기 바쁜 집값 움직임은 비단 어제 오늘 일 만은 아니다. 최근 발표했던 3.30대책은 3월 한달 간 강남권 아파트 값이 6.38% 오르면서 등장한 정책. 한 달 새 7%를 육박하는 아파트 값 상승률에 혀를 내두를 만도 하지만 급속도로 등락을 거듭했던 과거 아파트 시장 동향을 살펴보면 최근 집 값 움직임은 명함도 못 내밀 형편이다.



그렇다면 월간 서울 아파트 값 상승률이 가장 높았던 시기는 언제였을까? 부동산뱅크가 시세 조사를 시작한 지난 1988년 이후, 서울 아파트 매매가가 역대 최고 오름폭을 기록한 것은 지난 1989년 4월. 서울 평당가는 한 달 새 54만 원 가량 오른 391만 원에 형성되며 16.12%의 높은 상승률을 나타냈다. 같은 기간 강남권은 17.73%, 비강남권은 13.55% 상승하며 이들 지역 역시 역대 최고 오름폭을 기록했다.



이는 대규모 국제수지 흑자와 올림픽 특수로 풀려난 시중 유동자금이 부동산에 몰리며 아파트가 투자상품으로 떠올랐기 때문이다. 여기에 강남권 등지에 아파트 수요와 공급이 불균형 상태를 이루면서 아파트 값이 치솟은 것이다.



하늘 높은 줄 모르고 치솟던 집값을 잡기 위해 계획한 것이 지금의 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동으로 불리는 5대 신도시다. 지난 1989년 4월 신도시 계획 발표 이후 폭등하던 서울 주택 가격은 다음 달인 5월 -3.60%로 뚝 떨어지며 매매가 조정기를 거쳤다.



그러나 1989년 말 임대차보호법 임대차기간 1년을 2년으로 늘리면서 이에 따른 부작용으로 공급이 부족한 전세 매물이 높은 가격에 소화되기 시작했다. 설상가상으로 매매가 역시 동반 상승하면서 또다시 집 값 오름세에 시동이 걸렸다. 해를 넘긴 1990년 봄, 이사철 수요까지 겹치면서 4월 서울 아파트 평당가는 10.29%의 변동률을 나타내며 (강남권 11.44%, 비강남권 8.68%) 46만 원 상승한 501만 원 선까지 올라섰다.



집 값이 진정되기 시작한 것은 이듬해인 1991년 5월, 분당, 일산 등 5대 신도시 개발과 함께 아파트값 거품이 걷히면서부터다. 당시 840만 원 선에 형성돼 있던 서울 아파트 매매가는 신도시 아파트 입주가 본격적으로 진행되던 1993년 12월 말 650만 원 대까지 떨어졌다. 이 지역 아파트 값이 제자리를 찾은 것은 그로부터 3년 뒤인 1996년 12월, 지난 달 830만 원 선이던 서울 평당가는 한 달 새 42만 원이 오르면서 872만 원에 형성됐다. 이후 외환위기로 경기침체를 겪으며 집값 역시 2000년 말까지 조정기를 거쳤다. 외환위기 이후, 미분양 아파트 적체 등의 문제와 함께 건설사 도산이 도미노현상처럼 이어지면서 주택 공급량이 급격히 감소됐다. 이 같은 현상은 2001년 들어 주택 수급 불균형 현상을 초래시키기에 이른다.



금리 역시 10% 선에 형성되던 것이 4% 가량으로 떨어졌다. 저금리 기조로 증가한 시중 자금은 부동산을 투자 타깃으로 공략하기 시작했다. 강남권 재건축 단지들 상승랠리가 본격적으로 시작된 것이 이 시기. 이 지역 재건축 아파트는 2001년 12월, 한달 간 8.47%(평당 1,180만 원→평당 1,280만 원)의 상승률을 기록하며 천정부지로 솟기 시작했다. 이 같은 오름세에 힘입어 1개월 뒤인 2002년 1월, 서울 전체 아파트 값 변동률도 5.24%(평당 796만 원→평당 838만 원)를 나타내 2000년 이후 들어 지금까지 가장 높은 오름폭을 형성했다.



한편 서울 집값의 과열현상과 수급불균형을 해결하기 위해 건설된 5대 신도시는 입주 초기 서울 아파트 매매가 움직임과는 정반대 양상을 보였다. 서울 아파트 평당가가 바닥을 쳤던 1993년, 막 입주를 시작했던 산본신도시는 그 해 2월 24.65%(평당 328만 원→ 평당 334만 원), 일산은 3월 15.48%(평당 319만 원→평당 369만 원)로 1993년 이후 지금까지의 최고 상승률을 기록했다.



2003년 10월 말 10.29대책 발표를 앞두고 전국 부동산 시장이 긴장 태세를 갖춘 가운데 신도시 전체 아파트 값은 한 달 간 8.60%의 상승률을 나타냈다. 이는 지난 1992년부터 조사되기 시작한 신도시 아파트 역대 월별 상승률 중 가장 높은 수치를 나타내는 것이다. 이 같은 오름세는 당시 분당에서 분당선 개통, 판교신도시 개발 등의 호재가 맞물리면서 투기 세력이 기승을 부린 것에서 비롯됐다. 일산(3.40%), 산본(0.70%), 중동(2.61%), 평촌(2.62%)의 변동률을 보인 것과는 달리 분당은 17.23%(평당 979만 원→평당 1,148만 원)의 높은 상승률을 나타냈다.







부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr
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