경매 수익성을 좌우하는 5대 중요 요소I
[부동산뱅크 2006/05/12 - 조회:5,173]
우리는 경매에 참여하다보면 가장 중요한 사항을 놓치는 경우는 별로 없다. 해당 부동산 권리분석은 철저히 하기 때문이다. 그러나 중요한 사항이 법률관계에 한정되고 이를 잘 체크만 하면 된다고 판단하는 경우가 종종 있어서 예기치 못한 복병을 만나 수익률을 저해 시키는 경우가 너무 많다. 대부분의 사람들은 경매에서 가장 중요한 요소 중의 하나가‘권리분석’이라고 생각을 하게 된다. 물론 옳은 이야기다. 그런데 과연 그럴까?
필자는 수십 년간 부동산 현장을 보면서 부동산 가격을 차지하고 수익성에 영향을 주는 몇 가지 요소를 발견하게 되었다. 그중에서 권리분석은 매우 중요하지만 그보다 건물의 수익성을 좌우하는 5가지 요소가 있음을 명심해야 한다. 건물분석’‘건물법규분석’ ‘상권분석’ ‘거주자 분석’ ‘세금분석’이다. 이 중요한 요소들을 간과한 채 경매에 응찰한 뒤 생각지도 못한 어려움을 당한 사람들을 주변에서 흔히 보아왔다. 경매를 받았다고 해서 항상 수익을 보고 큰돈을 벌지 못하는 이유가 여기에 있는 것이다.
경매에서 권리분석은 경매의 기본중의 기본이라는 사실은 누구나 반대하지 않는다. 그러나 철저한 권리분석이후에 아무리 싼 가격에 낙찰 받은 부동산이 있다 하더라도 건물 보수비용으로 상당한 금액이 추가로 지출 되었을 경우 과연 옳은 경매 낙찰이라고 할 수 있을까?
따라서 필자는 그동안의 경험을 기반으로 권리분석 이전에 반드시 집고 넘어가야 할 5대요소를 철저히 분석한 다음 경매에 응찰 하여야 경매에서 100%의 승리를 이끌어 낼 뿐 아니라 수익률 또한 최고조에 달한다고 자신 있게 권유할 수 있다고 본다.
첫째, 건물분석이다.
건물은 경매의 가장 밑바탕이다, 건물이 있어야 경매가 진행 유지 되는 것이다. 물론 임야나 토지 등도 경매 대상이 되지만 여기서는 건물을 기본 전제로 이야기 하겠다. 서울특별시 쌍문동 다세대주택을 경매 받은 A씨가 있었다. 등기부등본 등 각종 서류를 통하여 권리분석하고 세입자 관계를 확인한 후에 2차로 낙찰을 받게 되었다. 3억5천만원의 저렴한 금액이었다. 세입자관계나 피경매자와의 관계도 잘 정리되었던 A씨는 속으로 흐뭇해하며 건물의 내부에 들어가서는 놀랄지 않을 수 없었다. 건물전체가 관리가 되지 않아 곳곳에 건물상태가 너무 좋지 않았을 뿐 아니라 설비나 전기시설도 엉망 그대로여서 신축과 같은 보수를 해야 했고, 특히 방수상태는 최악의 상태여서 여기저기 곰팡이와 칙칙한 모습의 주택은 새로운 세입자를 입주시키기에는 새롭게 리모델링을 하지 않으면 안 되는 상태였다. 주변의 보수공사업체에 의뢰해 보니 순수공사비만 8,000만원에서 1억원 정도는 예상하여야 한다고 했다. 낙찰비용도 넉넉지 못해 주위로부터 돈을 빌렸던 A씨로는 난감하였고 결국 임시방편으로 도배, 장판만 하였는데 건물 인수 후 세입자 입주도 어려웠을 뿐만 아니라 수시로 터지는 배관이나 방수로 고생이 이만 저만이 아니었다. 결국 다세대 주택을 경매 낙찰 금액인 3억5천만원에 내 놓았지만 보러 온 사람도 없고 공실은 50%에 달한 상태로 애물단지가 되어버린 것이다.
이와 같이 건물의 상태를 외관으로만 보고 경매에 응찰 했다가는 생각지도 못하는 어려움을 당할 수 있음을 항상 염두에 두어야 한다. 그리고 경매 들어가지 전에 건물 분석을 철저히 해야 한다. 건축 설계사의 도움은 물론 건물의 상태에 따라서 구조기술자의 자문을 받아 건물 구조변경시 자체 하중 문제는 없는지 등도 철저하게 따지고 경매에 응찰 하여야 한다. 단독주택의 경우 증축시에 건물 구조변경문제로 어려움을 당할 수 있기 때문에 더욱 구조변경 문제는 중요한 요소가 된다.
둘째, 건물 법규 분석이다.
건물이 지어진 경우를 보면 건축 당시의 건축법규를 적용 받아 신축 또는 보수 하는 경우가 대부분이다. 그런데 우리나라의 경우 건축법규의 변경은 시대와 사회 환경에 따라 건축법 적용이 다르기 때문에 건물 또한 각양각색의 법규 및 모양으로 지어져 있다. 겉으로 보기에는 동일한 건물로 예상되지만 건축법규 적용 자체는 그 건축당시 건축법을 적용하기 때문에 경매낙찰 후 보수 등에 있어서 철저히 적용되어야 한다. 신림동 미림여고근처에서 교연학원이 경매로 나온 사례를 보면 건축법규 적용 상황을 알지 못한 채, 경매에 응찰 했을 경우 어떠한 어려움을 겪는지 알 수 있을 것이다.
2003년 미림여고 근처 학원이 경매로 나온 것을 알게 된 B씨는 현장 확인 결과 1층은 상가로 잘 꾸며져 있었고, 신림동과 같은 고시촌 지역은 원룸 임대료가 비싸기 때문에 학원과 같은 근린생활 시설을 원룸 주택으로 꾸미면 원룸이 잘 나갈 거라는 주변 부동산 업자들의 말을 믿고 교연학원 경매에 응찰 하여 낙찰을 받게 되었다. B씨 역시 경매를 낙찰 받기 전에 개조 후 원룸 수익성을 따져보았다. 16개의 원룸이면 보증금으로도 공사비를 충당하고도 남을 수 있다는 판단 아래 교연학원을 낙찰 받은 것이다. 그런데 낙찰 후 문제가 발생했다. 교연학원 건축 당시는 주차대수가 4대면 충분했는데 낙찰 받고 난 후 원룸으로 용도 변경을 하게 되면 원룸 1개당 0.7대의 주차 확보가 되어야 한다는 것이었다. 다시 말해서 16개 원룸에는 11.2대 이상의 주차대수를 추가로 확보하여야 된다는 사실을 알게 된 것이다. 교연학원 건축당시에는 주차대수 적용 규정이 느슨했는데 경매 받는 2003년도에는 주차대수가 강화되고, 특히 주택으로 용도 변경시에는 신축과 동일한 법규 적용을 받는다는 사실을 나중에 알게 된 것이다. 결국 용도변경을 하지 못한 B씨는 교연학원을 사무실로 임대를 주었지만 임대료 수입은커녕 투자수익률 자체는 거의 제로에 가까운 경험을 하였다.
이와 같이 경매에 있어서 중요한 것이 권리분석은 누구나 아는 사실이다. 그러나 권리분석 못지않게 수익성을 결정하는 요소들은 다른 곳에 있다는 사실을 알아야 한다. 위에서 이야기한‘건물분석’건물 법규분석’또한 중요한 요소로 작용한다. 나머지 요소, 즉‘상권분석’‘거주자 분석’‘세금분석’이 있는데 추후 논의해 보기로 하겠다. 경매는 새로운 수익성을 창조하는 종목이다. 이를 위해 많은 사람들이 입문하고 응찰하고 낙찰 받기도 한다. 그러나 성공하는 사람은 30% 이내다. 왜냐하면 경매는 1등을 하는 것이 아니라 수익률과의 싸움이기 때문이다.
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