2006년, 새로운 부동산 사이클에 대처하는 법
[부동산뱅크 2006/05/08 - 조회:9,402]
2006년부터는 단기적으로 새로운 부동산 사이클이 나타날 가능성이 높다. 신도시 등 각종 개발계획 추진과 시장 트렌드의 가속화, 8·31 및 3.30 후속대책과 같은 초강력 규제정책으로 인하여 지역별·평형별·상품별 차별화가 가속화되고 있는데다 부동산가격에 이상기온이 감지되고 있기 때문이다. 따라서 과학적 투자기법에 근거해서 부동산 부자(富者)든, 부동산 빈자(貧者)든 새로운 부동산 포트폴리오를 구사해야 할 것이다.
특히 양도세 중과, 종합부동산세 확대, 원가연동제, 분양권전매제한, 주택거래신고제 등 각종 규제조치로 인하여 부동산 비중을 현재 80% 선에서 70% 선으로 낮추고 대출비율을 줄이는 거시적 포트폴리오 조정전략이 절대적으로 요구된다. 더불어 철저히 ‘수익성과 환금성’ 위주로 부동산포트폴리오를 재구성하여야 한다. 예컨대, 과거처럼 정부가 부동산 부양책을 펴고 금리를 내릴 때는 부동산 보유비중을 늘리는 전략으로 수익률을 극대화할 수 있었다.
하지만 지금처럼 규제조치를 강화하고 세금중과 조치가 계속된다면 현금흐름이 발생하는 수익형 부동산은 보유하되 단순히 시세차익을 노린 부동산은 처분해야 한다. 더구나 부동산은 주식, 채권 등 금융자산에 비해 환금성이 떨어지기 때문에 심각한 유동성 위기를 맞을 수도 있다. 이에 따라 정부정책 변화, 경기흐름, 금리기조, 수급상황, 자금 이동방향 등에 따라 부동산, 주식, 채권의 비중을 탄력적으로 조정하는 전략이 바람직하다.
강조하건대, 2006년도 이후는 그 어느 때보다 정책여건 및 시대상황, 자금흐름에 따라 포트폴리오를 융통성 있게 조절하는 능력이 절대적으로 요구되는 시점이다. 재산증식을 위해서는 예금, 채권, 주식 혹은 부동산에 투자해야 하는데, 무엇에 투자하든 그 기준은 수익성, 안정성, 환금성이라는 세 가지 사항을 기본적으로 살펴보아야 한다.
부동산 투자시 시기별로 환금성을 중시할 것인가 수익성을 중시할 것인가를 구분해야 한다. 이를테면 부동산의 가치가 올라가는 상승기에는 수익성을 중시해야 한다. 반대로 부동산시장이 조정기나 하락기를 걷고 있다면 환금성을 중시해야 한다. 부동산 유형내에서도 환금성과 수익성은 달리 나타난다.
부동산은 수익성과 안정성의 측면에서는 다른 투자방식보다 뛰어나지만 돈이 필요할 때 바로 바꿔 쓸 수 있는 환금성의 측면에서는 제약이 있다. 따라서 부동산에 투자할 때는 수익성과 함께 환금성의 요소도 고려해야 한다. 예를 들어 주택은 환금성이 높으나 토지는 그렇지 않다. 주택 중에서도 다른 단독주택보다는 공동주택이 그리고 공동주택 중에서도 아파트가 다른 주택들보다 환금성이 높은 편이라고 할 수 있다.
‘서류가방’ 또는 “투자자산의 집합과 관련명세서’를 뜻하는 포트폴리오, 일반적으로는 여러 종목에 자산을 분산 투자함으로써 한 곳에 투자할 경우 생길 수 있는 위험을 피하고 투자수익을 극대화하기 위한 방법을 의미한다. 원금의 위험부담, 환금의 위험부담, 경제가치의 위험부담 등 투자활동의 3대 위험 부담을 최소화하는 것이 불확실한 부동산시장에 대한 과학적 투자기준임을 각인하도록 하자.
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